은행대출금리비교 50년 만기 주택담보대출 득과 실

은행대출금리비교 50년 만기 주택담보대출 득과 실

 
요즘 시중은행이 주택 담보대출 만기를 최장 50년까지 늘리면서 '영끌'을 망설이던 젊은 층들을 다시 유혹하고 있습니다. 50년 만기 주택담보대출, 우리들에게 과연 득일까요 실일까요? 오늘 포스팅에서 다룰 객관적인 Fact와 많은 전문가들이 비교하는 일본과 우리나라 부동산 시장 비교를 통한 향후 전망을 통해 판단해 보시기 바랍니다. 우선 은행별 대출 금리부터 비교해 보시죠.
 
 

은행연합회 사이트 대출금리비교창 바로가기 링크입니다.

 

고객님, 50년 동안 편하게 돈 빌려 드릴게요!

바야흐로 이제는 50년 만기 주담대 시대입니다. 특례 보금자리론의 경우 만 34세 이하 또는 신혼 가구는 50년 만기 상품을 택할 수 있으며, 그 외 청년과 신혼부부를 대상으로 한 정책 상품에서 찾아볼 수 있습니다.
대출 기간을 늘려 가계의 원리금 상환 부담을 낮춰준다는 것이 은행이 설명하는 도입 배경이지만 다들 아시죠? 은행은 우리 돈으로 장사를 하는 곳이기에, 당연히 은행이 더 많은 대출 자산을 끌어모으려는 속내가 있습니다. 물론 만기가 늘어나면 매달 상환해야 하는 원리금 부담은 낮아집니다. 하지만, 이자 총액은 엄청나게 늘어납니다. 단기간 빌리고 이자를 적게 내는 것이 좋은 걸까요? 아니면 이자를 좀 더 내더라도 상환 기간을 길게 가져가는 것이 좋은 걸까요?
 

50년 만기 주택담보대출, 득일까? 실일까?

50년 만기 주담대는 극명한 장단점을 가지고 있습니다. 장점은 DSR(Debt Service Ratio) 규제를 우회하여 더 많은 돈을 빌릴 수 있고, 만기가 늘어나는 만큼 매달 갚아야 하는 원리금 상환액은 줄어들게 된다는 것입니다. 반면 상환 기간이 긴 만큼 실제 부담해야 하는 이자 총액은 늘어나고, 집값이 오른다는 보장이 없으면 중도 상환이 어려워질 수 있다는 매우 치명적인 단점이 있습니다.
대출 기간에 따른 이자 총액 차이를 살펴볼까요? 아래 표는 하나은행이 simulation 한 내용입니다. 예를 들어 연 4.36% 금리로 3억 원의 주택담보대출을 실행할 경우의 총이자 금액은 30년간 갚을 경우 2억 3800만 원, 50년간 갚을 경우 4억 3800만 원으로 대출 원금보다도 이자가 많아집니다. 즉 만기를 20년 늘리는 비용이 2억 원에 달하는 셈입니다.
 

출처: 하나은행

 

집값 오르면 남는 장사, 떨어지면 불행 시작

이처럼 장점 못지않게 단점도 큰 50년 만기 주담대가 호응을 얻는 이유는 바로 집값이 오르면 더할 나위 없는　남는 장사이기 때문입니다. 예를 들어 10년 정도 살다 집을 팔고 주담대를 상환한다고 가정하면, 이 기간에 집값이 오르면 자산 규모를 불리면서 매달 갚는 원리금은 최대로 절약할 수 있습니다. 대부분의 주담대 상품이 대출 실행 3년 뒤엔 중도상환수수료도 면제되기 때문에 더욱 금리가 낮은 대출로 갈아탈 수도 있습니다.
 
반대로 집값이 떨어진다면, 대출 실행 당시보다 높은 가격으로 집을 팔지 않는 한 대출 상환은 계속해야 하는 데다 최악의 경우 집값이 너무 많이 떨어져 원금보다 많은 이자를 갚아야 하는 경우도 있을 수 있습니다. 그만큼 중장기 집값 흐름이 대단히 중요하기 때문에 은행은 여유 있는 상환 기간을 강조하지만 소비자는 쉽게 선택하지 못하고 멈칫할 수밖에 없는 것입니다.
 
 

대한민국 부동산, 아직도 안전 자산인가?

일부 전문가들이 우리나라 부동산 시장이 일본과 비슷한 시나리오로 전개될 것이라고 전망합니다. 하지만, 저는 두 가지 이유로 일본의 패턴으로 진행되지는 않으리라 생각합니다.
 

1. 대한민국 정부는 방관자가 될 수 없다.

부동산은 철저하게 수요와 공급 법칙에 의해 움직입니다. 그럼에도 불구하고 부동산 폭등 상황에서 매우 중요한 것은 정부의 역할입니다. 과거 일본 정부는 사실상 거의 방관자와 같은 자세로 부동산 상황이 극단적으로 가는데 일조했고, 폭등이 정점에 이르러서야 뒤늦은 정책을 내놓았습니다. 반면 우리나라는 일본의 전례를 통해 정부의 방관이 낳는 엄청난 사회적 손실을 보았기 때문에 정부가 나서서 나라 경제 전체를 흔들 정도의 상황까지는 가지 않도록 하기 위한 노력을 하고 있습니다.
 

2. 전 세계 유일한 '전세' 제도, 하방 지지선 역할을 하다.

전 세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 전세 제도는 일종의 매매 시장과 비슷한 성격을 가집니다. 매매가에 근접한 목돈으로 임대차 시장에 진입하여 월세 부담이 없는 매우 독특한 제도입니다. 이러한 전세 제도는 부동산 하락장에서 지지선 역할을 합니다. 하락 전 상황을 보면 매매가는 크게 올라가고 전세가는 완만한 상승 곡선을 나타냅니다. 그래서 폭등 상황에서는 갭이 벌어지죠. 그리고 하락장에 들어서면 초반에는 미분양이 늘면서 전세가도 하락하므로, 매매가와 전세가 모두 하락하게 됩니다. 하락장에서는 신규 물량이 줄어들면서 전세 공급도 줄어들고, 기존 갭 투자자들은 수익이 발생하지 않으니 월세 전환을 시도하게 되어 결과적으로 전세 공급이 줄어들게 됩니다. 그러나 임차인에게 있어 월등하게 유리한 전세는 하락장에서는 오히려 그 수요는 늘게 되어, 매매가가 하락하고 있는 도중 전세가는 반등하여 상승하게 됩니다. 따라서 일본처럼 끝을 모르는 부동산 폭락 시나리오는 우리나라에서는 실현된다고 보기 어려운 것입니다.
 

 
Wealth Creator's Note
한국금융연구원이 발표한 ‘40년 만기 모기지 상품의 도입과 향후 정책 과제’라는 보고서에 따르면, 대한민국 국민의 평균 이사 주기와 주택 보유 기간은 5년이고, 주담대 평균 상환 기간은 7년이라고 합니다. 쉽게 말해 대출 만기가 길어도 대부분 5~7년간 갚아나가다 이사를 가거나, 기존 집을 팔면서 남은 대출금을 한 번에 갚는다는 결론입니다.
 
IMF와 같은 거대한 폭풍이 오는 시기에 한시적으로 부동산 침체기가 올 수는 있겠으나, 그 기간이 10년 이상 지속되지는 않을 것으로 생각됩니다. 장기적인 부동산 폭락은 나라 경제 자체를 뒤 흔들기 때문입니다. 따라서 투기 목적이 아닌 이상, 짧게는 5년~10년은 거주할 집이라면, 최대한 장기 만기로 대출을 실행하는 것은 현명한 선택이라고 생각됩니다.