간주임대료 뜻 계산 방법 과세대상 이자율 부가세 절세

간주임대료 뜻 계산 방법 과세대상 이자율 부가세 절세

 

부가가치세 신고 기간이 돌아왔습니다. 작년 하반기 발생한 부가가치세를 1월 1일부터 1월 25일까지 신고 납부해야 하는데요, 오늘은 이 기간에 신고해야 하는 매출액에 포함하는 간주임대료에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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간주임대료란?

간주임대료란 임차인이 매월 지급하는 월세 이외에 보증금을 임대인에게 지급하는 계약조건인 경우라면, 집주인이 해당 보증금으로 이자 수익 등 부가 수익을 창출할 수 있는 종잣돈이 될 수 있다고 보고, 이 보증금에 대해서 최소한의 세금, 즉 세법에서 정하는 일정 이자율인 정기예금이자율을 적용하여 세금을 매기기 위해 간주하는 금액을 말합니다. ​

즉, 전세나 월세 보증금이 있는 계약에 해당되며, 만약 보증금이 없는 계약이라면 당연히 간주임대료도 없습니다. ​

 

부과 대상은?

모든 임대인에 대해서 간주 임대료를 적용하는 것은 아니고 다음의 조건에 해당하는 경우 산입하게 됩니다. ​

1. 주택 수

• 3주택 이상 소유(부부합산)
• 소형 주택(전용면적 40m2 이하 + 공시가격 2억 원 이하)은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
  • 소형 주택의 주택 수 제외 특례 적용 기한 연장(2026.12.31. 까지) 개정 중
  • 소형 주택은 간주임대료 계산 시에만 주택수에서 제외하며 소형 주택에서 발생한 월세는 수입 금액에 포함됨 ​

2. 보증금 등의 합계액

• 주택의 보증금 등의 합계액 3억 원 초과

 

간주임대료 = 해당 과세 기간의 보증금 * 임대일수 / 365일 * 이자율(2.9%)

2.9%가 적용된다는 것이 무슨 말이냐고요? 이해를 돕기 위해 예를 들어보겠습니다. ​

 

【임대차 계약 조건】​

• 보증금: 1천만 원
• 월세: 월 50만 원
• 임대 기간: 23년 1월 1일부터 12월 31일까지 ​

 

계약 조건이 위와 같다면, 위 공식에 따라 계산 시 146,191원이 간주임대료가 됩니다.

▶ 10,000,000원(보증금) * 184일(확정신고 기간 7~12월에 해당하는 일수) / 365일 * 2.9% = 146,191원 ​

 

일수 계산, 이자율 계산 복잡하시면 포스팅 상단에 링크 걸어드린 자동 계산기를 이용하시면 편합니다.

 

 

간주임대료를 임차인이 부담하게 되면?

본래 간주임대료는 임대인이 부담하는 것이 원칙이고, 임대인이 부가세를 신고할 때 부담한 간주임대료 부가세액은 임대인의 종소세 신고 시 비용처리를 할 수 있습니다. ​

만약 임대차 계약 특약으로 간주임대료에 대한 부가세를 임차인이 부담하기로 약정했다면, 임차인이 낼 수도 있는데요, 주의할 점은 임차인이 부담한 간주임대료에 대해서는 세금계산서를 발급할 수 없다는 점입니다. 이 경우는 임대인이 영수증을 발급하고 발급받은 임차인은 부담한 간주임대료 부가세에 대해 종소세 신고 시 비용으로 처리 가능합니다.

 

절세 꿀팁!

세금으로 나가는 돈만큼 아까운 돈이 없죠. 간주임대료를 줄이는 방법은 다음과 같습니다. ​

1. 간주임대료 대상은 주택수 3채 이상의 경우만 과세되므로 2채까지만 보유하고 나머지는 처분하시면 됩니다.
2. 소형 주택(전용면적 40m2 이하 + 공시가격 2억 원 이하)은 간주임대료 계산 시에는 주택 수에 포함되지 않으므로 소형 주택에만 투자하는 것도 절세 방법입니다.
3. 장기임대주택으로 등록하면 주택 임대 소득에 대한 세금 감면 혜택이 있습니다. 단, 아파트는 등록할 수 없으니 참고하세요. ​

 

Wealth Creator's Note

1월도 어느덧 절반이 지나갔습니다. 새해 계획하신 것들 실천하고 계시나요? 사람은 66일만 새로운 일은 반복하면 습관이 된다고 합니다. 작심삼일을 22번만 반복하시면 됩니다. 늘 나아가는 방향으로 마음먹고 작은 것이라도 도전하시는 이웃님들을 진심으로 응원하며 오늘 포스팅 마무리하겠습니다. ​