재건축 안전진단 폐지 호재 지역 부작용

재건축 안전진단 폐지 호재 지역 부작용

 

작년에 이어 올해도 새해 첫 달력을 넘기자마자 정부가 부동산 완화 대책을 내놓았습니다. 이런 내용은 언론에서 조성하는 분위기에 휩쓸리지 말고 정확한 Fact check가 필요합니다. 1.10 대책 파헤치기 첫 번째 시간으로 오늘은 재개발 재건축 완화에 대해 이해하기 쉽게 풀어드리도록 하겠습니다.

 

국토부 홈페이지 보도 자료 다운로드 링크

재건축 안전진단 패스

앞으로는 지어진 지 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축 착수를 허용하겠다고 합니다. 기존에는 1) 지은 지 30년이 넘고, 2) 안전진단 결과 D 등급 이하가 나와야만 재건축이 가능했습니다만, 앞으로는 지은 지 30년이 넘었다면 다른 절차부터 먼저 하고 사업시행 인가(건축 허가) 전까지만 안전진단을 통과하면 되고, 심지어 건물이 당장 위험한 건 아니더라도 주차난·층간 소음 때문에 거주 환경이 나쁘면 재건축을 허용하기로 했기 때문에 안전진단이 사실상 폐지된다고 보아도 무방합니다. ​

참고로 서울시 조사에 따르면 2000년 이후 서울의 163개 재건축 사업장 분석 결과, 평균 재건축 소요 기간은 (안전진단 기간을 제외하고) 9.7년으로 나타났는데, 이번 대책으로 재건축 기간이 최대 6년은 짧아질 거라고 합니다.

 

신축빌라 있어도 재개발 가능

재개발 규제도 다음과 같이 완화되어 재개발 기간도 최대 3년 이상 단축될 거라고 합니다.

• 지은 지 30년이 지난 노후주택 비율 완화: 66.6% ▶ 60% (뉴타운 지정 지역: 50%)
• 주변에 신축 빌라가 있어 재개발이 불가능하던 지역도 사업 추진 가능
• 주민 동의 요건 완화 : 2/3 이상 ▶ 60%

 

호재 지역, 어디부터 적용되나?

이번 규제 완화 대책은 우선 1989년~1992년 사이 개발과 입주가 진행되어 올해 30년 연한을 채우는 1기 신도시인 분당·산본·중동·평촌·일산부터 적용됩니다.

 

윤 정부의 대선 공약이었던 1기 신도시 특별법과도 관련되어

1. 2024년 하반기에 재건축을 먼저 시작할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 한 곳 이상 정하고
2. 2025년 중 특별 정비 계획(구체적 개발계획)을 세워
3. 2027년 착공(공사 시작), 2030년 첫 입주를 목표로 추진합니다. ​

1기 신도시 특별법 대상지 중 여러 단지가 통합 재건축을 추진하면 안전진단을 아예 면제해 주고 용적률을 평균 100% p 높여주는 정책도 시행할 방침입니다.​ 참고로 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에서는 안산·수원·광명·평택 순으로 많습니다.

 

 

 

재개발 완화, 부작용(Side Effect) 대책은 있나?

당연히 노후 아파트 거주자들은 이번 규제 완화를 환영하는 분위기입니다. 하지만, 현실적으로 냉정하게 생각해 봐야 합니다. 정부의 기대처럼 재개발·재건축이 늘어나고 부동산 시장에 훈풍을 불어줄까요?

1. 첫째, 지은 지 40년이 지나 안전진단까지 통과했지만 재건축을 못하는 단지도 적지 않습니다. 왜일까요? 가장 큰 이유는 바로 급등한 공사비입니다. 이번 대책이 이 문제를 해결해 줄 수는 없습니다. ​
2. 둘째, 이주 대책이 없어 동의하지 않은 주민들의 주거권은 어떻게 할 것인가? 주민 동의 기준이 2/3에서 60%로 낮아졌다는 것은 재개발에 동의하지 않는 분들의 의견은 더 무시될 수 있다는 말이기도 합니다. 지금도 재개발 구역마다 갈등이 심한데, 다수의 횡포로 작용할 수 있게 됩니다.
3. 셋째, 재건축을 기다렸던 단지들이 한꺼번에 사업을 진행하게 되면 갑작스럽게 전월세 시장이 불안정해질 수 있습니다. 재건축 기간 동안 전월세로 머물 집이 필요한데, 안 그래도 올해 전세가는 올라갈 것으로 전망되는데, 한꺼번에 임차 수요가 몰리면 전월세 가격이 폭등될 가능성이 있습니다. ​

Wealth Creator's Note

안전진단 연기로 정비 사업 초기에는 속도가 나겠지만 법 개정이 필요하다는 불확실성이 있습니다. 작년 1.3 대책으로 내놓은 실거주 의무 폐지처럼 법안이 표류하여 시장 혼란만 가중시킬 수 있습니다. ​ 4월 총선을 앞두고 내놓은 ‘선거용 탁상공론’이 아니기를 바랍니다. 주거는 우리의 생존과 밀접하게 연관된 부분입니다. 따라서 부동산 정책을 표심 잡기로 활용하는 것만은 하지 않았으면 하는 바람입니다. ​