더샵둔촌포레 분양가 시세분석 단점 갭투자 주의할 점 ​모델하우스

더샵둔촌포레 분양가 시세분석 단점 갭투자 주의할 점 ​모델하우스

 

오늘은 '더샵둔촌포레'라는 이름으로 재탄생한 둔촌현대 1차가 리모델링 단지 청약입니다. 공고가 뜨자마자 높은 분양가로 이슈가 되고 있습니다. 주변 시세를 통해 분양가 적정성을 따져보고, 장점이자 치명타가 될 수도 있는 둔촌주공의 영향을 분석해 보도록 하겠습니다.

 

청약 개요

1. 아파트명 : 더샵둔촌포레
2. 위치: 서울특별시 강동구 둔촌동 30-4번지 외 1필지 (둔촌 현대 1차 리모델링)
3. 규모 : 지하 2층~지상 최고 14층 8개동 572세대 ▶ 일반분양 74 세대 모집
4. 청약일정
   • 공고: 2024년 2월 29일(목)
   • 특별공급: 2024년 3월 11일(월)
   • 1순위 일반공급 : 2024년 3월 12일(화)
   • 2순위 일반공급 : 2024년 3월 13일(수)
   • 당첨자 발표: 2024년 3월 20일(수)
   • 정당 계약: 2024년 4월1일(월)~3일(수)
   • 입주 예정: 2024년 11월 ​ ​

평형(m²)	세대수	분양가
84A	26	13억 6800만원
84B	26	13억 9300만원
112	22	16억 9520만원

 

참고로 구조도는 아직 정식으로 배포되지 않았지만, 다음과 같이 예상됩니다.

• 84A 동향 타워
• 84B 동향 판상4 베이
• 112 남향 4베이

 

입지 분석

 

교통은 만점

더샵둔촌포레는 지하철 9호선 중앙보훈병원역이 도보 5분 거리에 위치한 초역세권 아파트로, 환승 없이 강남권으로 이동할 수 있다는 장점이 있습니다. 뿐만 아니라 5호선 둔촌동역까지도 도보 10분으로 접근 가능한 더블 역세권 단지라 서울 인프라 접근성은 매우 우수하다고 평가할 수 있습니다. ​

 

병세권

어린 자녀들이나 연세 있으신 부모님과 함께 사시는 세대에게 있어 대형 의료 기관이 근처에 있는 것도 장점이죠. 중앙보훈병원은 단지 바로 앞에 위치해 있고, 강동 성심 병원은 직선거리 1.1km, 서울 아산 병원은 직선 거리 3.3km에 있습니다. ​

 

학세권

학군도 좋습니다. 바로 인근에 선린/한산 초등학교와 한산중학교, 둔촌고등학교가 있어 학령기 학생들이 도보로 등하교하는데 전혀 문제가 없으며 특히 이 학교들은 모두 강동구에서 평균 이상은 한다고 봐도 무방한 양호한 학군입니다. ​

 

But, 왠지 Old 한 동네 분위기

실제로 임장을 가보면 느끼시겠지만 단지 일대에 노후 빌라가 많고, 정비가 필요해 보이는 곳도 많습니다. 그래서 당장은 분양가에 비해 동네가 고급스럽다는 느낌이 덜 할 수도 있으나, 모아 타운이나 가로 주택 정비 사업이 잘 진행된다면 향후 주변 환경의 개선 여지는 있다고 봅니다.

 

시세 분석

​84/112 타입이 13억 6800만 원에서 16억 9520만 원대로 형성되어 있는데요, 적정한 수준일까요? ​

인근 아파트 시세를 보면, 우선 둔촌동의 대장 아파트인 올림픽파크포레온 분양가와 비교한다면 비싸다고 할 수는 없습니다. 하지만 근처의 구축인 둔촌푸르지오와 소규모 단지이기는 하나 신축인 더샵파크솔레이유의 84 타입 시세가 12억대라는 점을 감안한다면 아주 매력적인 가격이라고 평가하기는 어렵습니다. ​ ​

 

치명적인 단점

6월부터 매달 이자 내야 합니다.

​계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60% 조건이고, 중도금 30%는 절반씩 2회 분할 납부해야 합니다. 또한 중도금 대출은 이자 후불제가 아니기 때문에 대출 실행 후 1차 중도금 시점인 6월 3일부터는 매달 이자를 납부해야 한다는 부담이 있습니다. ​

 

둔촌 주공, 득인가 실인가?

둔촌 포레는 비규제지역/분양가 상한제 미적용입니다. 즉 1년간 전매 제한은 있지만 실 거주 의무는 3년간 유예됩니다. 따라서 갭투자를 고려하시는 분들도 많을 것으로 예상됩니다. ​ 그런데 이 단지의 입주 시기인 2024년 11월은 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 입주가 시작되는 시기입니다. 12,000세대나 되는 둔촌주공의 전세 물량이 우선적으로 빠지게 되고 더샵둔촌포레의 전세 물량이 빠질 텐데 이 부분에 대한 Risk는 꼭 고려하셔야 합니다.

Wealth Creator's Note

​ 결론적으로 인근에 위치한 대장 아파트 올림픽파크포레온의 후광 속에서 시세를 갭매우기하며 상승할 수 있는 가능성은 있지만, 매매나 임대차를 맞추는 점에서는 오히려 치명적인 단점이 될 수도 있습니다. 6일부터 모델하우스도 오픈한다고 하니 방문해 보시고, 약간의 아쉬움으로 지적받고 있는 동네 분위기도 직접 살펴볼 겸 이번 주말에는 임장 다녀오시기를 추천드립니다.