전입신고 안 하면 불이익 벌금 과태료 대항력

전입신고 안 하면 불이익 벌금 과태료 대항력

 

본격적인 이사 철을 앞두고 전입신고 불가 매물이 암암리에 유통되고 있습니다. 살짝 가격적인 메리트를 얹어주는 조건이기에 고민하시는 실수요자분들도 계실 텐데요, 절대로 이런 부동산은 계약하시면 안 됩니다. 이런 매물이 대체 왜 위험한지, 또 불법적인 물건이 시장에 왜 계속 나오는지 이해하기 쉽게 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

전입 신고 못하게 하는 이유는, 오피스텔 집주인 탈세 목적

전입신고를 하지 못하게 하는 행위는 오피스텔 집주인들이 세금을 덜 내기 위한 전형적인 꼼수입니다. 실제로는 '주거용' 용도임을 숨기고 '업무용' 오피스텔로써 받을 수 있는 혜택을 챙기기 위함이죠. 임대인들이 업무용으로 분양을 받았는데, 주거할 사람을 입주를 시키면서 전입신고가 되면 주택 수에 포함되어 세금을 더 낼 수밖에 없고, 또 업무용으로 구분되면 부가가치세를 환급받을 수 있지만 주거용은 환급 대상이 아니기 때문에, 업무용으로 환급 혜택을 받은 후 주거용으로 사용되는 것이 적발되지 않게 하기 위해 이런 불법 매물을 내놓는 것입니다. ​

 

전입신고의 위력

보증금 혹은 월세를 낮추어 주는 조건으로 전입신고를 못하게 하는 물건, 실수요자들에게 유혹이 될 수도 있습니다. 하지만, 위험천만한 방법입니다. 왜 그런지 설명해 드릴게요.

 

대항력을 갖추는 안전장치

전입신고를 왜 해야 하는지, 잘 모르시는 분들을 위해 간단히 설명드리도록 하겠습니다. ​ 대항력이란 유효하게 성립한 법률적 권리관계를 제3자에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 임대차 계약을 체결함으로써 임대차라는 유효한 권리관계가 성립한 우리는, 이후 주택이 매매되어 새로운 집주인에게 팔려도 유효하게 성립된 임차권을 새로운 집주인에게도 계속 주장할 수 있는 근거가 대항력입니다. 즉, 대항력을 근거로 계약 기간까지 계속 살겠다고 주장할 수도 있고, 보증금을 돌려달라는 요구도 할 수 있는 것이죠. ​

 

​ 대항력 성립 요건= 인도(점유)+ ​주민 등록(전입신고) ▶ 전입신고 다음 날부터 효력 발생

 

​전입신고 안 하면 어떻게 되나? 임차인 피해 사항

1. 대항력이 없어 임차권 주장 불가

전입신고 및 확정일자가 있어야만 부동산에서 내 권리를 주장할 수 있고, 문제가 생겨도 법의 보호를 받을 수 있습니다. 바꿔 말하면 전입신고가 되어 있지 않다면 대항력이 없기 때문에 내 임대차 계약을 타인에게 주장할 수 없게 됩니다. 설령 매달 임대료를 지급한 내역이 있다고 해도 의미가 없으며, 소유권자가 사망해서 타인에게 주택의 소유권이 넘어가면 임차권 주장 및 보증금 보호가 모두 불가능해집니다. ​

 

2. 우선변제권 및 최우선변제권 없음

해당 주택이 경매에 넘어가거나 다른 문제들이 발생해 보증금에 문제가 생겼을 때 먼저 배당요구를 해서 주택의 다른 채권자들보다 우선적으로 일부 금액을 변제받을 수 있는 우선변제권을 얻을 수 없습니다. ​

 

3. 과태료 납부

이사하고 30일이 지났는데 주소 이전 신청을 통한 전입신고를 하지 않는다면 임차인이 과태료(5만 원~10만 원)를 납부해야 합니다. 통장이 거주자 확인을 위해서 집에 불시에 방문해 해당 주소지에 거주를 하고 있는지 확인하다 미신고가 들통난다면 과태료를 납부해야 합니다. ​

 

4. 월세 세액공제 불가

월세로 부동산 계약을 체결한 경우, 세입자의 당연한 권리 중 하나인 월세 세액공제를 받을 수 없게 됩니다. 세액공제를 통한 환급금이 달라질 수 있기 때문에 금전적인 불이익을 입는다고 볼 수 있으며 정부에서 주는 혜택조차 받지 못하게 됩니다.

 

불법이라면 왜 제재하지 않나?

하지만 일부 집주인들은 여전히 세입자가 이를 안 하는 조건으로 방을 내놓고 있습니다. 왜냐하면 이런 불법 매물을 거르는 장치가 없기 때문입니다. ​ 심지어 현재는 주민등록법에 따라 정당한 사유 없이 전입신고를 하지 않을 경우 세입자가 이에 대한 과태료를 내도록 되어 있는데, 정작 신고하지 못하게 하는 집주인에 과태료를 처분하는 내용을 담은 주민등록법 개정안은 발의되었다 폐기되기를 반복하고 있습니다. ​ 최근 행정안전부가 지난달 공인중개사협회에 "전입신고를 제한하면 임차인이 보호를 받지 못한다"라며 "이를 묵인하는 중개사는 벌칙 적용 대상이 될 수 있다"라고 협조를 구하는 공문을 보낸 것이 전부입니다. ​

 

 

Wealth Creator's Note

오늘의 결론은 보증금이나 월세 조금 아끼려다 정말 큰 코 다칠 수 있다는 것입니다. 따라서 전입 신고 불가 매물은 절대로 피하셔야 합니다. 내 돈을 지켜 주는 것은 나 자신밖에 없음을 다시 한번 명심하시기를 바라며 오늘 포스팅 마무리하겠습니다. ​