미등기 아파트 전매 전세 계약 시 확인 사항 대출 불이익 ​ ​

미등기 아파트 전매 전세 계약 시 확인 사항 대출 불이익 ​ ​

 

요즘 두 번 다시없을 로또 청약이라며 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 무순위 줍줍 청약 열풍이 대단합니다. 2월26일(월) 청약을 앞두고, 디퍼아가 준공 인가를 받지 못해 청약에 당첨되어도 등기를 할 수 없다는 사실 때문에 많은 분들이 고민하고 계셔서 오늘 포스팅 준비했습니다. ​

 

 

디퍼아, 등기 못한다는데?

몇 일 전 제가 자세히 포스팅했습니다만, 디에이치 퍼스티어 아이파크는 아직 준공 인가를 받지 못해 임시사용승인을 받아 입주하고 있는 상황이라, 당첨되어 입주해도 등기를 할 수 없다는 치명적인 약점을 가지고 있습니다. 저에게 메일과 쪽지로 등기를 못하면 어떤 문제가 있는 것인지 알려달라는 문의가 많이 왔습니다. ​ 안전 마진 20억이 넘는다는 디퍼아, 매매든 전세든 거래가 되어야 이익이 실현됩니다. 하지만 미등기 아파트 전매 혹은 임대차 계약은 상대방, 즉 매수인 혹은 임차인 입장에서 보자면 불안한 부동산임에 틀림없습니다. 실제로 등기를 할 수 없어 불리하고 불편한 점이 있는 점도 사실이지만, 해결할 수 있는 문제도 있으니 오늘 포스팅 내용 숙지하셔서 향후 Exit 전략 세우실 때 참고하시기 바랍니다. ​ ​

 

등기 못하면 뭐가 문제인가?

 

1. 주택 담보대출 불가능 ​

등기를 못함으로써 발생하는 가장 큰 문제는 주택 담보대출이 불가능하다는 점입니다. 등기를 할 수 없으니 은행에서는 담보로 잡을 물건이 없어 대출을 해 주지 않습니다. 따라서 가지고 있는 현금 확보로 잔금까지 전액 충당하기 어렵다면 신용 대출 등 주담대 이외의 수단을 통해 자금 조달이 가능한지 미리 점검하시고 청약하셔야 합니다. ​

 

2. 전세자금 대출 제한 사항 있음

​ 일반적인 주택의 전세자금 대출은 본인의 신용에 큰 문제가 없다면 최대 80% 실행됩니다. 하지만 신축 미등기 아파트의 경우 최대 80%까지 실행되는 HUG(주택도시보증공사) 보증 보험 대출은 불가능하고, 개인 신용과 소득에 따라 나오는 실행되는 HF(한국주택금융공사) 전세 대출은 가능합니다. 따라서 전세자금 대출이 아예 불가능한 것은 아니므로, 정확한 내용을 은행에 미리 확인해 두시면 향후 전세 임대차 맞추실 때 도움이 되실 것입니다. ​

 

3. 미등기상태에서는 보증보험 가입 불가 ​

각 기관의 보증보험 가입 요건 다음과 같습니다.

• 서울보증보험(SGI): 전세 계약일로부터 10개월 이내
• 주택도시보증공사(HUG): 전세 계약 기간 내 1/2 경과 전
• 한국주택금융공사 (HF): 전세 계약 기간 내 1/2 경과 전 ​

 

4. 양도소득세 공제/비과세/감면 혜택 불가 ​

양도소득세 관련 비과세 및 기본공제/감면 혜택, 장기보유특별공제 혜택은 받을 수 없습니다. ​ ​

 

 

미등기 아파트 임대차 계약 시 필수 체크 사항

 

임차인은 물론 임대인 분들도 아래 내용은 숙지하시고 상대방에게 먼저 안내하고 협조해 주시면 임차인 쪽에서도 안심하고 신뢰가 높아져 계약 성사 가능성이 높아질 것입니다. ​ ​

 

미등기 상태에서 임대인 신분을 확실하게 확인하는 법 ​

등기부등본으로 집 주인을 확인할 수 없기 때문에 이 부분이 매우 중요합니다. 2 단계로 나누어 철저하게 검증하시기 바랍니다. ​

 

1) 분양 계약서 확인

일단 분양 계약서의 앞 뒷면 모두 확인하세요. 앞 면은 최초로 분양받은 매수인의 정보가 있고, 최초 분양자로부터 승계 받은 매수인이 있다면 뒷면에 권리 의무 승계란에 정보가 있습니다. 따라서 뒷면까지 기재가 있다면 권리 의무 승계인과 계약하려는 매도인의 정보가 일치하는지를 체크해야 합니다. ​

 

2) 시행사에 재확인

분양 계약서를 통해 확인했다면, 시행사에 직접 전화해서 재확인하시기 바랍니다. 이때 주의할 점은 해당 아파트 동호수 명의가 누구냐고 물어보면 개인 정보 때문에 알려줄 수 없다고 할 것입니다. 따라서 분양 계약서를 통해 확인한 명의인 정보를 먼저 말씀하시고 이 사람이 명의자와 일치하는지만 확인해 달라고 말씀하시면 맞다 아니다 답변해 줍니다. ​

 

물론 중간에 공인 중개업소에서 확인해 주시지만, 계약 당사자가 직접 시행사에 전화해서 확인하셔도 되니 꼭 직접 체크하시기 바랍니다. (워낙 중개업소가 얽힌 사기 사건도 적지 않기 때문에 내 소중한 재산을 지키기 위해서는 이 정도의 노력은 해야겠죠?) ​

 

Bonus Tip. 필수 특약

다음의 특약은 필수로 넣으시는 것이 좋습니다.

임대인은 잔금과 동시에 분양 대금 전액을 상환하고 입주증과 세대 키를 임차인에게 인도하기로 한다.

임대인은 전세 자금 보다 선 순위 대출은 없기로 하며 잔금일 다음날까지 근저당이나 기타 제한 물권 설정을 금하며, 이를 위반할 경우 계약은 해지되고 손해배상하기로 한다. (쉽게 말해 저를 1순위 임차인으로 유지해 주세요라는 뜻입니다.)​ ​

 

Wealth Creator's Note

부동산이라는 것은 매수자 혹은 임차인을 구해야만 이익이 실현되는 자산입니다. 따라서 계약의 상대방이 염려할 만한 사항에 대해 미리 정확하게 알아두고 먼저 불안함을 해소해 주면 훨씬 수월하게 이익을 실현할 수 있습니다. 디퍼아 청약을 앞두고 고민하시는 분들께 오늘 포스팅이 도움이 되기를 바라며 인사드리겠습니다. ​ ​