입주지정기간까지 중도금 잔금 미납 시 불이익 상환 Tip

입주지정기간까지 중도금 잔금 미납 시 불이익 상환 Tip

 

영혼까지 끌어올려 집을 구하는 일이 더 이상 비난의 대상이 될 수 없는 시대가 되었습니다. 대출을 실행할 수 있는 최대로 실행하여 내 집에 올인하는 것이 현실입니다. 특히 신규 아파트를 분양받으면 중도금과 잔금에 대한 대출을 실행하고 입주 지정 기간 내에 모두 상환하여야 합니다. 그런데 요즘처럼 경기도 좋지 않고 고금리 시기라면 계획대로 대출 상환이 어려운 상황이 충분히 발생할 수 있습니다. 이렇게 되면 어떤 불이익이 있고, 어떻게 수습해 나가야 할까요? 25년 말 새 아파트 입주를 앞두고 있는 저도 궁금하여 꼼꼼하게 알아보고 여러분께 공유해 드립니다. ​

 

신규 아파트 분양 과정을 통해 대출 상환 납기를 정확하게 이해해 봅시다.

일반적인 분양 과정은 다음과 같습니다.

 

1차 중도금 납부 시기에 시행사에서 지정한 은행이 모델하우스로 출장을 나와 중도금 대출을 실행합니다. 그리고 통상 2년에서 길게는 3년 정도의 시간이 지나면 아파트 공사가 마무리됩니다. 준공 완료 후 건설사는 입주 3개월 전쯤 집에 하자가 없는지 확인하라는 사전점검 안내 문자 보내고, 사전 점검까지 마무리되면 ‘입주 지정 기간’이 확정되며, 이때까지 모든 잔금을 완납해야 입주할 수 있습니다.

 

입주지정기간까지 중도금 대출 상환과 잔금을 납부하지 못한다면?

그러나, 예상하지 못했던 변수로 중도금과 잔금을 납부하지 못하면 어떻게 될까요? 결론부터 말씀드리면 바로 계약 해지가 되지는 않고 일정한 유예 기간이 주어집니다. ​

 

1. 중도금 대출 미상환

중도금을 빌려준 주체는 은행입니다. 따라서 중도금 미상환은 곧 본인의 신용 불량 문제로 직결됩니다. 아파트가 지어지는 동안은 건설사가 은행에 보증을 서고, 중도금 대출이 후이자 혹은 무이자로 실행됩니다. 예를 들어 중도금 대출이 무이자로 진행됐다면 분양일부터 입주지정기간 시작일 전일까지는 건설사에서 그 이자를 부담하고 그다음 날부터는 분양받은 사람이 이자를 부담하는 것이기에 이 시점부터 무이자에서 유이자로 변경됩니다. 유이자로 변경된 뒤 일반적으로 입주 지정기간 마지막 날로부터 한 달 정도의 상환 기간을 줍니다. (간혹 유예 기간이 없는 경우도 있습니다.) 그런데 만일 이 유예 기간까지도 중도금 대출을 상환하지 못한다면 이때부터는 분양자의 신용에 영향을 받습니다. ​

 

2. 입주지정기간까지 잔금 미납

이제부터는 미납 잔금에 대해서 연체(지연) 이자가 발생합니다. 건설사마다 차이는 있지만 통상 기간 내에 내지 않았다고 해서 바로 계약 해지를 하지는 않고 연체 이자를 내면 일정 기간 정도는 늦어도 허용해 줍니다. 그러나 연체이자는 일반 이자의 약 2배 이상 높은 이율(약 8~11%)이 적용되고, 기간이 지날수록 이자는 더 높아집니다. 단, 잔금을 빌려준 주체는 은행이 아닌 건설사이기 때문에 신용도와는 무관합니다. ​ 따라서 입주지정기간이 끝났는데 중도금과 잔금을 납부하지 못한 상황이라면 자금 여력이 생겼을 때 중도금부터 상환하시는 것이 좋습니다. ​

 

3. 입주하지 않아도 관리비 부과

중도금 혹은 잔금을 완납하지 못해 입주하지 못해도 관리비는 입주 지정기간 종료 다음날부터 입주 여부와 상관없이 부담해야 합니다. 그 밖에도 전기세, 가스료, 수도료는 기본요금으로 나오고 장기수선 충당금도 납부하게 됩니다. 재산세 납부할 시기가 되면 당연히 재산세도 부과됩니다. 추후 입주하실 때는 선수 관리비도 납부해야 합니다.

 

Wealth Creator's Note

부동산 시장은 전세 시장의 수급 상황이나 규제 지역의 경우 대출 규제 등 여러 가지 변수의 영향이 크게 작용합니다. 대출 금액은 해당 지역이 규제 지역에 속하는지, 또는 개인의 DSR, 보유 주택수, 분양가 금액 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 전체적인 조건에 따라 실제 대출 금액을 어느 정도 가늠해 보고 너무 영혼까지 끌어모은 청약은 하지 않기를 권합니다. 또한 분양받으신 분이 직접 입주하지 않고 전세입자를 구하여 전세보증금으로 중도금과 잔금을 납부하려고 계획하시는 분들도 많으신데, 이 경우라면 더욱이 계획대로 진행되지 않을 가능성이 크기 때문에 주의하시기 바랍니다.