1기 신도시 재건축 선도지구 발표 이주대책

1기 신도시 재건축 선도지구 발표 이주대책

올해 계속 1기 신도시 선도지구에 대한 관심이 뜨거웠죠. 드디어 선정 결과가 발표되었습니다. 총 13개 구역 3.6만 호가 선도 지구로 결정되었는데요, 구체적인 선정 지역과 어떤 혜택이 있는지 자세히 알아보도록 하겠습니다. ​

선도 지구, 어딘데?

올해 5월, 1기 신도시 정비 선도 지구에 대한 선정 계획이 발표된 이래 많은 지자체에서 선정을 위해 제안서 접수 등 많은 노력을 했고, 드디에 총 13개 구역 3.6만 호가 선정되었습니다.

 

특히 제가 살고 있는 분당 지역의 세대수가 압도적으로 많습니다. 샛별마을 동성 등(2,843호 ), 양지마을 금호 등(4,392호) , 시범 단지 우성 등(3,713호) 총 3개 구역에서 10,948호가 선도지구로 선정되었습니다. ​

 

빌라도 끼워줄게!

주목할 점은 1기 신도시 정비 시 주택 유형 다양화 필요성과 지자체의 선도지구 추가 선정 요청, 그리고 이주 대책 영향 여부 등을 종합적으로 고려하여 선도지구로 선정되지 않은 구역 중 주택 유형이 연립주택인 2개 구역 약 1,400호는 별도 정비 물량으로 선정하여 선도 지구에 준하는 수준으로 지원 관리하기로 했다고 합니다. ​

• 분당: 목련마을 빌라 단지 1,107호
• 일산: 정발마을 2, 3단지 262호
• 평촌 중동 산본: 공모 대상구역 및 신청 구역 중에 연립 유형 미포함

 

 

 

선도지구 특별 정비구역 혜택, 뭐가 있을까?

어떤 Merit가 있길래 이렇게 많은 관심이 쏠렸을까, 선도지구에 대한 지원 방안에 대해서도 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. ​

 

적극적 행정 지원을 통한 사업 지연 요인 제거

항목	내용
계획 수립 Fast track	선도 지구는 선정 즉시 예비 시행자를 지정하고, 25년 상반기 중 정비 계획안을 마련하여 주민 제안 예정입니다.
학교 문제 사전 해소	정비 사업에서 늘 이슈가 되는 것이 학교 문제죠. 만성적인 문제를 사전에 해소하기 위해 12월 중에 국토부 교육부 경기도 교육청 간 MOU를 체결하여 기관 간 긴밀한 협력을 이어나갈 예정입니다.
분담금 산출 지원	추정 분담금 산정 결과에 대한 공신력 문제로 주민 간의 갈등과 민원이 발생하는 것을 줄이기 위해, 부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원할 계획입니다.
전자 동의 선제 도입	스마트도시 규제 샌드박스를 통해 이르면 25년 3월부터 전자 동의 방식을 선제 도입하여 정비 계획 입안 제안을 위한 주민 동의부터 활용할 예정입니다.
계획 변경 간소화	통합 심의 결과를 반영하기 위한 정비 계획 변경 시 사업비 10% 미만 증가까지 경미한 변경으로 간주하기로 했습니다. ​

 

통합정비 맞춤형 금융 지원 방안 도입

항목	내용
펀드를 통한 자금조달 지원	12조 원 규모의 미래도시 펀드 조성을 본격 추진하고, HUG 보증을 통한 민간 투자를 유치합니다.
노후계획도시 특화보증	미래도시 펀드와 연계하여 초기 사업비 보증 시기를 앞당깁니다. 관리처분 후 총사업비 산정 시에는 공사비를 적극 포함하여 HUG 보증 한도( 60%) 총사업비의 내에서 필요 자금을 충분히 조달할 수 있도록 지원합니다.
기반 시설 비용 조기 지원	대규모 기반 시설 비용을 지자체가 채무 부담 없이 조기 조달할 수 있도록 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 운영합니다.

 

 

주민협력형 정비모델 마련

항목	내용
협력체 구성	국토부는 국토부 - 지자체- 주민- 미래도시지원센터 간 협력체를 구성하여 주민의견 청취 사업 공정 관리 이슈 발생 시 즉시 대응 등 통합정비 일련의 과정을 체계적으로 지원합니다.
통합정비 가이드 배포	이해관계가 다른 다수의 단지가 참여하는 만큼 원활한 사업 추진을 위해서는 주민들의 이해도 제고가 필수적이기 때문에 국토부는 알기 쉬운 가이드라인을 제작하여 12월 중 주민과 지자체에 배포 예정입니다.
설명회 개최	국토부는 선도지구 대상으로 찾아가는 설명회를 12 월부터 개최하여 정비 제도 전반을 설명 통합하고, 주민의견도 청취할 계획이다.

 

이주 대책은?

염려되는 부분도 있습니다. 대규모 재건축 선도지구 선정만 있었고, 이주대책에 대해서는 뾰족한 수가 없기 때문입니다. 특히 5개 신도시 가운데 사업성이 가장 양호한 것으로 평가받는 분당에서는 총 1만 2055가구가 2026년 말~2027년 초부터 첫 이주가 유력시되는 가운데, 분당과 인근 지역의 전세 시장이 출렁일 것으로 전망됩니다. 12월에는 그동안 관계 기관 등과 협의해 돈 유휴부지 개발과 영구임대주택 순환 정비 등 이주 대책과 광역 교통 개선 방안도 발표될 예정이라고 하니, 발표되면 발 빠르게 전해드리도록 하겠습니다. ​