단기임대 임대차 보호법 계약서 주의사항 무료 양식

단기임대 임대차 보호법 계약서 주의사항 무료 양식

 

 

낙찰받은 골칫거리 집, 단기 임대로 현금 흐름 UP

요즘 주 단위로 임차료를 내는 단기 임대 시장이 주목받고 있습니다. 대한민국의 임대차 시장은 전 세계에서 유일한 2년 단위 전세 제도가 그 중심에 있고, 1년 이상으로 계약하는 월세로 구분되었는데, 최근 장기 출장이나 이사 인테리어 공사 등 다양한 이유로 '월' 단위가 아닌 '주' 단위 거주가 필요한 사람들이 늘어나면서 이른바 '주세' 시장이 형성되고 있습니다. ​ 경매 시장에서 천덕꾸러기가 되어 버린 빌라와 오피스텔을 훌륭한 현금 흐름처로 탈바꿈 시켜주는 단기 임대 시장, 우리가 지금까지 알고 있던 일반적인 임대차 계약과는 법적 보호 면에서 다른 점이 많다고 하는데, 정확하게 알아보도록 하겠습니다. ​

일시 사용을 위한 임대차, 법의 보호 못 받는다?

주임법 & 상임법 대상에서 제외됩니다.

단기 임대가 【일시사용을 위한 임대차】에 해당되는 경우, 주임법 및 상임법, 그리고 민법 중 일부 조항의 적용 대상에서 제외된다는 점이 가장 치명적입니다.

 

 

계약 갱신 청구권 행사 불가

위와 같이 단기 임대가 일시사용을 위한 임대차로 인정되면 주임법이나 상임법의 적용을 받지 못하기 때문에 이 법에 따른 임차인의 권리인 계약갱신청구권은 행사할 수 없게 됩니다. ​

 

우선변제권 없는 전입신고 + 확정일자

단기 임대도 전입신고도 할 수 있고, 확정일자도 받을 수 있습니다. 하지만 생각해 봅시다. 우리가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 이유는 뭐죠? 바로 주임법 상 대항력이나 우선변제권을 갖기 위함이죠. 집에 경매로 넘어가도 내 보증금 내 놓기 전에 못 나간다고 버틸 수 있는 힘을 법으로 인정받을 수 있기 위함입니다. 그러나 일시사용을 위한 임대차에 해당되면 주임법이나 상임법 등을 적용을 받지 못하므로 전입신고를 하거나 확정일자를 받아도 대항력이나 우선변제권은 갖지 못하게 됩니다. 즉, 보증금 보호 목적의 전입신고과 확정일자는 의미가 없고 세대분리 등 다른 목적이 있는 경우만 필요에 따라 전입신고를 한다고 이해하시면 됩니다. ​

 

 

'일시사용을 위한 임대차'의 기준?

자, 세입자 입장에서는 불리해 보이는 '일시 사용을 위한 임대차', 어떤 경우가 해당되는 것일까요? 판례에 따르면 다음과 같이 정리할 수 있습니다. ​

1. 숙박업소

2. 숙박업소가 아닌 일반 주택 (아파트, 빌라, 다가구주택, 원룸 등)에 단기 임대한 경우 중 다음에 해당되는 경우

• 임대 기간 1년 미만
• 보증금 및 월세 액수가 소액인 경우
• 월세 선불 지급
• 기타 정황 상 일시 사용임이 명백한 경우 ​

 

단기 임대 계약 시 주의할 점

임대인 입장에서 주의할 점

임대인 입장에서는 주임법이나 상임법이 적용되지 않는 일시 사용 임대차로 계약하기를 원하겠죠. 그렇다면 계약서 상 다음의 내용이 꼭 포함되어야 합니다. ​

• 제목에 '일시 사용을 위한 임대차'임을 명시
• 단기임대 목적이나 경위를 기재 계약 기간을 6개월 이하로 할 것
• 보증금을 소액으로 할 것
• 월세는 선불 지급 원칙으로 할 것
• 갱신청구권 행사할 수 없음을 명시할 것 ​

 

임차인 입장에서 주의할 점

반대로 임차인 입장에서는 법의 보호를 적용받도록 해야겠죠? ​

• 계약서 제목이나 본문에 '단기, '일시사용' 등의 표현은 삭제
• 일시 사용 임대차가 아니므로 주임법이 적용됨을 명시할 것
• 계약 기간은 1년 이상으로 할 것(적어도 6개월 이상으로 할 것)
• 보증금은 가능하다면 일반적인 임대차와 동일한 금액으로 지급할 것(보증금을 너무 소액으로 하지 말 것)
• 월세는 매월 정기 지급
• 전입신고와 확정일자를 갖출 것
• 표준임대차 계약서를 사용하여 계약 체결할 것 ​ ​

 

 

필요하신 분들은 아래 무료 양식 다운로드해 사용하세요!

단기임대차계약서양식.docx

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