반전세 전세보증보험 가입기준 전월세전환율

반전세 전세보증보험 가입기준 전월세전환율

귀족들의 주거 형태라고 불리는 보증금은 낮고 월세는 몇 백씩 내는 '고액 반전세', 앞으로는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환 보증 보험에 가입할 수 없게 됩니다. ​

 

요즘 전세 사기 여파로 전세금 반환 보증 보험을 다양한 각도에서 손보고 있는데요, 진짜 어려운 서민들이 사는 주택도 가입 조건이 까다로워지고 있는 상황에서 '고액 반전세' 주택에 보증을 지원하는 것이 적절하냐는 비판의 목소리는 더욱더 커질 수밖에 없는 상황이었습니다. 더욱이 보증 업무를 수행하는 또 다른 공공기관인 한국주택금융공사(HF)는 이미 지난 9월부터 전월세 전환율을 고려해 전세 대출보증을 하는 방향으로 제도를 변경한 바 있기 때문에 주택도시보증공사(HUG)도 더 이상 모른체할 수가 없었으리라 생각됩니다. ​ 어떻게 변경되는 것인지 정확하게 알아보도록 하겠습니다. ​

 

전세보증금 요건 (현행 vs 개선)

12월 9일, 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 '전세보증 제도 개선 사전 안내'에 따르면 12월 30일 신규 신청 건부터 '전월세 전환율 6%'를 적용하여 월세를 전세로 전환했을 때 보증금이 얼마나 되는지 따져보고 보증을 하겠다고 합니다. 자세히 알아보도록 하겠습니다. ​

 

전세보증금 요건

	전세 보증금	월세
현행	수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하	고려하지 않음
개선		전월세 전환율 적용 전세보증금이 기준이 됨 ​

 

 

전월세 전환율이란?

• 전월세 전환율 : 6.0% 적용(별도 안내 시까지) 상기 전월세 전환율
• 근거: 통계청 '지역별 전월세 전환율(전국 기준)'을 고려하여 공사에서 산출, 향후 변동 가능성 있음
• 전월세 전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + [(월세×12) ÷ 전월세 전환율] ​

 

예컨대 보증금 2억 원에 월세 300만 원인 주택은 전월세 전환율 6%를 적용하면 전세보증금이 8억 원으로 산정되어 전세보증 가입 대상에서 제외됩니다.

▶ 2억 + (300만 원 * 12개월 / 6% ) = 8억 출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지) ​

 

언제부터 시행되나?

2024년 12월 30일 신규 신청 건부터 적용됩니다. 다만, 시행일 전 임대차계약을 체결하고 임대차계약 및 계약금 납부 사실을 입증한 경우 전월세 전환율 적용에서 제외됩니다.

사기를 예방하는 데 있어 부자고 서민이 따로 있냐고 생각할 수도 있지만, HUG의 전세보증보험 취지가 서민 주거 안정이라는 점에서, 그리고 무엇보다 한정된 국가 예산으로 실행되는 보증인 만큼 보편적으로 납득할 수 있는 기준을 정하는 것은 필요하고, 이번에 개정안은 바람직한 방향의 변경이라고 생각합니다.