부동산 가계약금 반환 취소

부동산 가계약금 반환 취소

집 구하러 다니다가 입담 좋은 공인중개사님의 말씀에 넘어가 진짜 이런 물건 지금 아니면 절대 못 만날 것 같아 덜컥 가계약금 걸고 집에 와서 후회하시는 경우 있으시죠? 어떤 분들에게는 전 재산이 달려있는 상황에서 뭔가 마음에 걸리는 부분이 있다면 안 하는 것이 맞습니다. 그런데 몇 십만원 몇 백만원 가계약금이 아까워 망설이신다면 불필요한 에너지 낭비하지 마시고, 오늘 포스팅 참고하셔서 돌려받으시고 후련한 마음으로 다시 집 구하세요.

계약금 ≠ 가계약금

계약금이란?

민법 제565조에 따라 계약금은 해약금의 성격을 가집니다. 즉, 당사자 중 어느 한쪽이 이행에 착수할 때까지 지불한 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 규정되어 있습니다. ​

 

어느 한 쪽의 귀책에 의해 계약을 파기하는 경우는 다음과 같은 기준으로 처리됩니다. ​

 

1. 매도인 귀책으로 인한 파기

당연히 돌려받을 수 있고, 경우에 따라서는 지불 금액 외에 손해 배상도 청구할 수도 있습니다.

• 매도인 사정, 또는 단순 변심으로 파기
• 대상 물건에 하자가 있었을 경우: 하자가 어쩔 수 없는 게 아니라 매도인의 책임하에 관리가 되었어야 하는 부분일 때 상대 책임에 의한 해지가 성립되어 사전에 걸어둔 금액을 돌려받을 수 있습니다. ​

 

2. 매수인 귀책으로 인한 파기

반환 청구할 수 없고 그 금액은 매매인이 그대로 갖게 됩니다. ​ ​

 

가계약금이란?

부동산 거래를 진행할 때, 관행적으로 총 대금의 10% 정도의 계약금의 명목으로 지불합니다만, 그 돈도 적은 금액이 아니기에 미리 가계약금을 지불하는 경우도 적지 않습니다. ​ 가계약금은 매매 목적물에 관해 계약을 체결할 의사가 있음을 밝히면서 장차 계속될 계약 교섭의 기초로 교부하는 일종의 증거금입니다. 즉, 계약이 체결되지 않을 경우에는 이를 돌려받는 것을 전제로 교부된 돈입니다. ​

더 정확하게 말하자면 가계약금은 계약금에 대한 규정인 민법 제565조 (해약금) 조항이 적용되지 않으며, 가계약금을 위약금으로 하기로 한다는 특약이 없었다면 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 체결되지 않는다고 해도 가계약금이 위약금으로 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닙니다. ​

 

통상 법적으로 계약이 체결되지 않았다고 볼 수 있는 사정들은 다음과 같습니다.

• 당사자 간 계약서 등 처분 문서가 작성되지 않았을 경우
• 부동산의 인도 일정과 대금의 확정 등 계약의 본질적인 사항에 대해 세부 내용이 정해졌다고 보기 어려운 경우

핵심은 낙성계약의 성립 여부

'낙성계약'이 성립되었나?

민법에서는 계약금이 이 오고 가게 된 상황을 '낙성계약' 성립 상태라고 합니다. '낙성계약'이란 정식 계약서 작성이나 계약금이 전제되는 것은 아니고, 거래 목적물에 대해서 충분한 설명이 이루어졌고, 매매가격 및 차후 대금 지급 절차 등에 대한 의사의 합치가 이루어졌다면 성립하게 됩니다. ​ 바꿔 말하면, 충분한 합의나 설명 등이 이루어지지 않았다면 낙성계약은 성립되지 않았다는 논리가 되므로 반환 요구가 가능한 것입니다. ​

예컨대 우연히 들어간 부동산에서 매물 정보를 둘러보다 이런 집 또 보기 힘들다며 가계약금이라도 걸고 가라는 공인중개사의 말에 조급해져 돈을 내고 영수증을 받았다면, 당연히 돌려받을 수 있습니다. 왜냐고요? 낙성계약의 성립 조건이 성립하지 않았고, 더욱이 공인중개사는 무권리 대리행위를 했기 때문입니다. ​ 그러나 만일 직접 주택을 확인했고 중개인의 목적물 설명을 충분히 듣고, 현 소유주와의 매매/임대차 세부 내역에 대한 의견 교환하여 합의에 이른 상태라면 낙성계약으로 간주되기에, 반환받을 수 없습니다. ​ ​

 

가계약 시 Tip!

다음의 두 가지만 확인하면 됩니다. 가계약에 다음의 조항이 없다면 반환받을 수 있습니다.

• 해약금으로 지정했는가?
• 해지 혹은 취소 시 포기한다는 조항을 넣었는가? ​ ​

 

부동산 가계약금 반환에 관해서는 아직도 대부분 관행에 따르고 있어 법적 분쟁 발생 시 갈등의 여지가 상당히 많습니다. 따라서 가계약금이 아도 내고 꼭 잡고 싶은 욕심나는 물건을 만났다면 "차후 모든 진행을 포기할 수 있고 단순 변심에 의한 경우라도 가계약금은 반환한다"라는 특약 기재를 꼭 요구하시는 것이 현명한 방법입니다. ​ 아는 것이 돈이고 힘입니다 여러분! 오늘 포스팅 내용 꼭 기억하셔서 소중한 돈 스스로 지키시기 바랍니다.