분양권 주택수 포함 여부 취득세 양도세 청약 미분양 미계약

분양권 주택수 포함 여부 취득세 양도세 청약 미분양 미계약

 

적은 시드로 부동산 투자하고 싶으신 분들이 많이 도전하시는 것이 바로 분양권 투자입니다. 초기 계약금만 가지고 진입할 수 있기 때문입니다. 본격적인 재산권 발생 이전 단계인 분양권은 주택 수 포함 여부에 따라 세금 및 청약 자격에 직접적인 영향을 미칠 뿐 아니라 주택담보대출 등급에도 영향을 주는 대단히 중요한 기준이 되므로, 진짜 돈 버는 결과로 이어지려면 사전에 정확하게 확인하셔야 합니다. ​ 오늘 포스팅 스크랩해 두셨다가 여러분들의 최적의 전략 수립에 활용하시면 좋겠습니다.

 

취득세

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되며, 취득일 기준은 아래와 같습니다.

• 청약 당첨으로 취득 시: 계약일
• 분양권 전매로 취득 시: 잔금일 ​

예를 들어 이미 한 채의 집을 보유하고 있던 자가 2020년 8월 12일 이후 B 분양권 취득 후 추가로 C 주택을 취득하면, 3주택 기준으로 취득세를 납부하게 됩니다.

 

취득세율 (2024년 현재)

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상 / 법인	12%	12%

 

양도세

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다. ​ 예를 들어, 강남구에 A 주택을 가진 자가 2021년 1월 1일 이후 B 분양권을 취득 후 A를 매도하면 양도세 중과세율 부과됩니다. 다만, 일시적 1가구 2주택 혜택은 받을 수 있습니다. (종전 집 취득 후 1년 경과하여 분양권 취득하고 3년 내 종전 집을 처분하면 비과세)

 

양도세율(2024년 현재)

구분		조정대상지역	세율
2주택	조정대상지역	1년 미만	70%
		2년 미만	60% or 기본세율 + 20% 중 큰 세액
		2년 이상	기본세율 + 20%
	일반지역	1년 미만	70%
		2년 미만	60%
		2년 이상	기본세율
3주택	조정대상지역	1년 미만	70% or 기본세율 + 30% 중 큰 세액
		2년 미만	60% or 기본세율 + 30% 중 큰 세액
		2년 이상	기본세율 + 30%
	일반지역	1년 미만	70%
		2년 미만	60%
		2년 이상	기본세율

청약

2018년 12월 11일 개정된 주택 공급에 관한 규칙에 따르면 분양권이나 입주권은 청약 시 주택으로 간주됩니다. 즉, 현재 분양권을 소유하고 있다면 청약 신청 시 무주택자의 지위로는 신청이 불가능합니다.

 

청약 예외 경우

세금에 있어서는 예외가 없습니다. 하지만, 청약에 있어서는 예외가 있습니다. 주택 공급에 관한 규칙 제 53조 10항에 의거 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순 방법으로 공급받아 분양권을 소유하고 있는 경우에는 주택수에서 제외됩니다. ​ 좀 더 쉽게 말하자면, 미분양 주택을 직접 분양받은 경우는 청약 시 분양권을 주택 수에 포함하지 않습니다. 단, 미분양 주택을 분양권 전매를 통해 취득한 경우, 또는 미분양 주택 분양권이라도 잔금 완납 후에는 주택 수에 포함됩니다. ​ 헷갈리면 안 되는 것이 미계약 물량은 주택 수에 포함됩니다.

 

 

미분양 VS 미계약

미분양과 미계약이라는 말이 정확하게 무슨 차이가 있는지 헷갈리시는 분들을 위해 짚고 넘어가겠습니다. 미분양이란 분양 물량보다 청약을 신청한 사람이 적어 1순위와 2순위 청약에서 미달된 것으로 청약 경쟁률이 1:1에도 미치지 않는 경우를 의미합니다. 반면 미계약은 본청약에서 경쟁률은 1:1을 넘었지만 부적격 해당 또는 계약 포기 등의 이유로 발생한 잔여물량을 무순위 선착순 방법으로 계약을 한 경우를 말합니다.

 

Wealth Creator's Note

현재로서는 양도세 일시적 1가구 2주택 특례가 가장 현명한 방법인 것 같습니다. 분양권을 포함한 부동산 제도는 정권이 바뀔 때 마다 가장 빈번하게 바뀌는 정책이죠. 앞으로 부동산 시장 분위기에 따라 또 어떻게 바뀔지 모르겠습니다. 잘 모니터링하면서 변경되는 정보 있으면 바로 update해 드리도록 하겠습니다.