산성역 포레스티아 줍줍 입지 시세 분석 장점 단점

산성역 포레스티아 줍줍 입지 시세 분석 장점 단점

성남에 거주하시시는 무주택자 분들 사이의 핫 이슈죠. 산성역 포레스티아 무순위 7세대 모집 공고가 나왔습니다. 35년간 성남에 살고 있는 토박이로써 매우 솔직한 입지 및 시세 분석에서 장단점까지 속 시원하게 풀어드리도록 하겠습니다.

네이버 부동산 산성역포레스티아 현시세

청약 개요

1. 단지명: 산성역 포레스티아
2. 위치: 경기도 성남시 수정구 수정로 319
3. 규모: 지상 29층 39개동, 4,089세대
4. 준공: 2020년 7월
5. 청약 일정
   • 모집 공고: 2023년 11월 14일(화)
   • 특별공급 신청: 2023년 11월 21일(화)
   • 일반공급 신청: 2023년 11월 22일(수)
   • 당첨자 발표: 2023년 11월 27일(월)
   • 정당 계약: 2023년 12월 4일(월)
   • 입주: 2024년 3월 예정
6. 청약조건
   • 성남시에 거주하는 무주택 세대주
   • 청약 통장 없어도 됨.
   • 과밀억제권역으로 전매 제한 1년 적용 ​

평형(m2)	세대 수	분양가	비고
74A	1	5.43억	일반공급
74B	1	5.2억
84B	5	5.77억	특별공급 - 신혼부부 2세대 - 기관추천 3세대

입지 분석- 성남 구도심의 천지개벽 핫스팟

1. 서울 접근성 굿! 알짜배기 성남 구도심의 중심, 명실상부 수정구 대장아파트

포레스티아가 위치한 수정구는 위로는 송파구와 위례신도시, 아래로는 분당과 판교가 위치하고 있어 생활권을 고려한 입지와 일자리 접근성 면에서는 아주 우수합니다. 개인적으로 이곳에서 학창 시절을 보낸 저로써는 이 동네가 이렇게 깨끗하고 고급(!)스러워 지리라고는 상상하지 못했었습니다. ​

 

2. 교통

아파트 이름에 붙을 만큼 ​8호선 산성역이 도보 5분 거리의 바로 앞에 위치한 초역세권 아파트입니다. 그 외 남한산성 입구역, 단대로거리역, 신흥역도 도보 15분~20분 이내에 접근 가능하며, 버스나 차를 이용하면 분당선인 모란역과 태평역도 5분~10분 내로 접근 가능합니다. ​

 

3. 학군

• 성남 신흥 초등학고, 성남 북초등학교 (도보 5분~10분)
• 성남 여자 중학교, 성남 서중학교, 창성중학교, 상원여중
• 복정고등학교, 위례한빛고등학교
• 가천대학교, 을지대학교 ​

이 동네에서 학창시절은 보낸 제가 평가하기에 솔직히 학군은 그리 좋은 동네라고 하기 어렵습니다. 요즘은 평준화되었다고는 해도 아직도 성남 구도심에 사시는 부모님들은 자녀들 성적이 평균 이상이 되면 중고등학교는 분당으로 진학시키려는 경향이 많기 때문입니다. 하지만 버스나 지하철을 이용한다면 분당 내 중고등학교도 20분 내외로 도착할 수 있기 때문에 학군이 단점으로 작용하지는 않으리라 생각합니다. ​

 

4. 생활 인프라

도보 15분 거리에 이마트와 세이브존이 있고, 차로 10분~15분 거리에 NC 백화점 야탑점과 송파점까지 접근 가능합니다. 또한 모란시장과 중앙시장등 재래시장도 멀지 않기에 알뜰하신 주부님들이 장 보러 가시기에도 좋은 환경입니다. 아울러 성남시 의료원과 성남중앙병원도 차로 5분 거리에 있어 생활 인프라면에서는 불편함 없이 생활하실 수 있습니다. ​

 

 

시세 분석

아래는 수정구의 대장아파트의 최근 실거래가와 산성역 포레스티아의 분양 시점부터 현재까지의 시세입니다. 이러한 추세로 보아 이번 줍줍 청약 평수의 최근 시세/실거래가 정보를 보더라도 최소 3억~4억 이상의 안전 마진 확보는 확실한 물건으로 보입니다. ​ ​ ​

 

치명적인 단점도 알고 판단하세요.

1. 경사도가 단점으로 느껴지지 않는 정도인지 임장 확인 필수

이 동네는 예전부터 비탈길이 많기로 유명했습니다. 특히 산성역 포레스티아는 분양 당시부터 훌륭한 입지와 교통 인프라를 갖추었음에도 불구하고 가파른 경사가 아파트의 가치에 있어서 (-) 요소라는 평가가 많았는데요, 사실 비탈진 곳에 위치한 것 맞습니다. 실제로 제가 이 동네 고개를 넘어 중고등학교를 다시던 약 20년전에 비하면 평탄화 작업을 통해 경사가 매우 완만해진 것은 사실이지만, 아직도 완전한 평지라고는 할 수 없습니다. 다리가 불편하신 어르신들은 불편하다고 느끼실 수도 있는 정도이기에 반드시 현장을 임장해 보시고 판단하시기 바랍니다. ​

 

2. 기존 옵션 승계 조건 (실거주 불가 세대 있음)

이번 청약은 계약 취소분으로 기존 계약을 승계하는 조건입니다. 따라서 옵션 등의 변경이 불가능할 뿐 아니라, 특히 74A 타입의 경우 현재 보증금 2억, 월세 120만원의 2023년 10월 20일~2025년 10월 20일까지의 임대차 계약자가 체결되어 있는 상태로, 이를 포괄 승계해야 하기 때문에, 청약에 당첨되어도 실거주는 불가능합니다. ​

 

3. 24년 3월까지 잔금 납부한가?

이번 청약은 당첨되면 계약금 10%만 납부하고 중도금이 없기 때문에 나머지 잔금 90%는 입주 시점인 24년 3월3일까지 납부하셔야 합니다. 따라서 이 기한까지 자금 조달이 가능한지 우선 검토하시고 청약 여부를 판단하셔야 합니다. 몇 년 전에 비해 대출이 어렵고, 금리도 만만치 않기 때문에 전반적인 자금 조달 계획을 구체적으로 검토하시고 들어가시기 바랍니다.

Wealth Creator's Note

이번 청약은 기존 보유 주택 처분 의무가 없어 다주택자도 청약이 가능하며 재당첨에 제한이 없다는 것이 가장 큰 장점입니다. 뿐만 아니라 전매 제한 기간도 1년으로 축소되고 실 거주 의무가 없다는 점에서 투자 목적의 청약이 몰릴 것으로 예상됩니다. 당첨만 된다면 최소 3~4억의 안전 마진이 보장되는 청약, 하지만 위와 같은 단점도 존재하기에 현명하게 판단하시기 바라며, 이 글을 보고 청약하시는 분들 중에서 당첨자가 나오기를 바라는 저의 마음을 담아 오늘 포스팅 마무리합니다.