상가 투자 수익률 매도가격 임대료 계산법

상가 건물 투자 수익률 매도가격 임대료 계산법

일하지 않아도 매월 꼬박꼬박 월세가 나오는 부자들의 부동산, 바로 상가입니다. 요즘처럼 경기 침체기에는 최소 10% 이상의 수익률을 보고 들어가야 한다고 합니다. 그런데 이 수익률, 어떻게 계산하는지 아시나요? 부동산 사장님의 브리핑에만 의존해서는 성공하는 투자로 이어지기 어렵습니다.

오늘 포스팅으로 투자 수익률과 매도 가격 임대료까지 계산법 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. (대장 TV 김상준 대장님 강의 내용을 참고하였음을 미리 말씀드립니다.)

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수익률 계산 방법

1. 일반적인 수익률

• 매입금액: 1억 원
• 보증금: 1,000만 원
• 월 임대료: 50만 원

▶ 1년분 임대료(50만 원*12개월)/ (매입금액(1억원)-보증금(1,000만원)) * 100 = 6% ​

 

2. 중개사 수익률

• 매입금액: 2억 원
• 연 수익률: 8%

▶실 투자금(2억 원) * 8% = 1,600만 원/년

▶1,600만 원/12개월=133만 원/월 ​ -> 월 임대료를 약 133만원 기대할 수 있다는 의미입니다.

 

3. 경매 투자 시 상가 수익률

• 낙찰가: 1억 원
• 대출금: 8,000만 원 (80%)
• 대출 이자: 4%
• 보증금: 1,000만 원
• 월 임대료: 50만 원

▶1년분 임대료(50만원 *12개월)-1년분 대출이자(320만 원)=280만 원

▶수익(280만 원)/실투자금(낙찰가-대출금-보증금=1,000만 원)=28%

 

수익률∝ 매도가격

아파트처럼 시세가 정해져있지 않은 상가의 수익률이 중요한 이유는 바로 수익률에 비례하여 매도 가격이 형성되기 때문입니다. 때문에 임차인 구성과 입지 분석이 무엇보다 중요한 것입니다. 즉 매수 시점에 최대한 정확하게 수익률을 계산하여 매도 가격을 가늠해 볼 필요가 있습니다.

 

1. 월 임대료가 150만 원이 나오는 상가를 수익률 6%에 매도한다면?

▶월 임대료(150만 원) * 12개월 = 1,800만 원 / 6% = 3억 원 ​

 

2. 월 임대료 200만 원 나오는 상가를 수익률 6%에 매도한다면?​

▶월 임대료(200만 원) * 12개월 = 2,400만 원 / 6% = 4억 원

 

평당 임대료는 어떻게 구성되나?

상가는 주변 건물의 평당 임대료를 기반으로 유사한 수준에서 구성해야 합니다. 해당 물건지의 층수와 평수, 그리고 앞면 뒷면을 고려하여 최대한 비슷한 조건의 상가를 최소 3개 이상 조사하여 평균값을 산출해 볼 필요가 있습니다.

 

예를 들어 주변 유사 상가의 월 임대료가 아래와 같다고 가정해 봅시다.

• A 상가: 50평 기준 월세 200만 원 --> 200만 원/50평=4만 원/평
• B 상가: 70평 기준 월세 350만 원 --> 350만 원/70평=5만 원/평
• C 상가: 90평 기준 월세 540만 원 --> 540만 원/90평=6만 원/평

▶그렇다면 위 3개 상가의 평균치인 4만 원/평 정도가 적정 임대료라고 볼 수 있습니다. ​ ​

 

마지막으로 최종 복습해 볼까요?

아래의 물건을 낙찰받았다고 가정해 봅시다.

낙찰 시 투자금 Simulation	수익률 -> 예상 매도 가격
낙찰가: 3억 원 대출금: 24,000만 원 (80%) 대출이자: 4% 보증금: 3,000만 원 월 임대료: 200만 원 ​	1년분 임대료(2,400만 원)-1년분 대출이자(960만 원) 최종 수익: 960만 원/실투자금(3,000만 원)=32% 매도 가격: 1년분 임대료(2,400만 원) /6% = 4억 원

Wealth Creator's Note

아파트나 빌라 같은 주거용 부동산은 하나의 물건을 한 명의 임차인에게만 임대할 수 있지만, 상가는 면적에 따라 분할하여 많은 임차인을 모집할 수 있고, 보통 주거용 건물의 임차 계약인 2년보다 2배 이상 긴 5년 계약이 일반적이기 때문에 보다 안정적인 수익을 얻을 수 있습니다. 다만, 상권 분석과 임차 구성이 수익화의 Key가 되기 때문에 주거용 물건보다 임장을 통한 지역 분석에 더 많은 공을 들여야 합니다.

행복한 투자는 상대평가가 아니라 절대평가라고 합니다. 본인의 상황과 수준에 맞는 목표를 세우고 설령 수익이 남들보다 적다 하더라도 그 투자의 과정을 통한 스스로의 성장에 대해 기쁨을 얻는 현명한 투자자가 되시기를 바라며 오늘 포스팅 마무리하겠습니다.