중도금 대출이자 계산기 선납할인 중도 상환 비교 ​

중도금 대출이자 계산기 선납할인 중도 상환 비교 ​

현재 성남 복정 1 지구 공공 분양 중도금 대출 신청이 진행 중입니다. 입주를 계획하고 있는 가까운 지인이 중도금 선납 할인과 중도 상환 옵션을 가지고 어떻게 하는 것이 진짜 이득인지 잘 모르겠다고 고민하고 계셔서 도움드리고 싶어 오늘 포스팅 준비했습니다. ​ 오늘 첨부해 드리는 중도금 이자 계산기 하나만 있으면 이 모든 고민, 해소하실 수 있습니다. 아래 설명 차근하게 읽어보시고 필요하신 분들 파일 다운로드하여 활용하셔서 조금이라도 이득인 방법으로 자금 운용하시기 바랍니다.

중도금대출이자계산기.xlsx

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중도금 이자는 어떻게 책정될까?

새 아파트를 분양받으면, 계약금 / 중도금 / 잔금으로 분할 납부하게 됩니다. 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%인 경우가 가장 많지만, LH 공공 분양인 복정 1지구는 중도금 20%에 이자 후불제라 청약 당시 인기였던 이유 중 하나였습니다. ​ 보통 중도금은 은행이 시공사의 보증과 후취담보조건으로 대출을 해주기 때문에, 개별적으로 대출을 실행하기보다는 집단 대출을 이용하는 경우가 많으며, 원금과 이자를 아파트 입주 시점 즉 잔금 납부 시점에 상환하게 됩니다. ​

중도금 대출 적용금리는 코픽스(COFIX) 기준금리 + 가산금리로 정해집니다. ​

1. COFIX(Cost of Funds Index)

코픽스는 정보제공은행들의 자금조달금리를 가중평균하여 산출한 "자금조달비용지수"를 의미하며 다음과 같이 구분 공시하며 중도금 대출은 COFIX가 적용됩니다.

• 신규취급액 기준 COFIX - 매달 15일 공시
• 잔액기준 COFIX
• 신 잔액기준 COFIX
• 단기 COFIX ​

COFIX 정보제공은행은 총 8개 은행입니다.

• 시중은행 : 신한은행, 우리은행, SC제일은행, 하나은행, 국민은행, 한국씨티은행
• 특수은행 : 농협은행, 중소기업은행

2. 가산금리

여러 가지 요인에 따라 은행에서 추가하는 금리로 이는 은행별로 대출 건수별로 다르게 책정됩니다. ​

복정 1지구의 중도금은 신규 COFIX(3.62%) + 가산금리 (0.55%) = 4.17%가 적용된다고 합니다.

중도 상환 vs 선납 할인 뭐가 이득?

1차 중도금 납부 후 입주는 대부분 2년 이상 소요되기 때문에 그 사이에 자금이 생겨서 중도 상환할 수도 있고, 일부 2차 중도금 이후 금액에 대한 선납 할인을 적용받는 경우가 있는데, 어떻게 진행하는 것이 이익인지 잘 따져보는 것이 중요합니다. ​

1. 중도 상환 수수료

중도 상환 수수료에 대해 정확하게 확인하셔야 합니다. 복정 1지구의 경우 본래 중도 상환 수수료는 1.2%이지만, 준공 전 자기 자본으로 상환 요청하는 경우 면제된다고 합니다. 타은행 대출로 대환 하는 경우는 면제 불가합니다. 자, 그럼 내 돈으로 갚는 경우 감사하게도 중도상환수수료 '0'라는 말입니다. ​

2. 선납 할인율

시행사마다 중도금 선납 할인율이 다른데, 복정 1 지구의 경우 5%나 할인되기 때문에 여유 자금이 있다면 선납하시는 것이 좋습니다. 선납 할인율은, 정해진 중도금 납부 일자보다 먼저 선납하는 일수만큼 일할 적용됩니다. ​ 즉, 상환 혹은 선납할 수 있는 여유 자금과 가능 시기만 정하면 다음과 같이 simulation 할 수 있습니다.

다음과 같이 올해 5월 2천만 원, 10월 1천만 원의 여유 자금이 있다고 가정해 보면,

• 1차 중도금 중도 상환 시: 1,787,967원 이자 감소
• 2차 중도금 선납 시: 1,175,342원 할인 ​

아래 그럼처럼 엑셀파일 다운로드하셔서 노란색 부분만 본인의 상황에 맞게 입력하시면 자동 계산됩니다.

Wealth Creator's Note

도움이 되셨나요? 중도 상환과 선납 할인을 지혜롭게 활용하셔서 조금이라도 save 하실 수 있기를 바라는 마음에서 정성껏 만든 자동 계산기 제공해 드리니 활용하시기 바랍니다. ​