2023 표준임대차 계약서 변경 사항 무료 다운로드

2023 표준임대차 계약서 변경 사항 무료 다운로드

전세 사기의 근본 원인 중 하나가 필연적으로 갑을 관계가 될 수밖에 없는 임대인과 임차인의 정보 비대칭입니다. 앞으로는 계약 단계에서부터 최대한 투명하게 임차인도 알아야 할 필수 정보를 문서화함으로써 전세 사기를 예방할 수 있도록 임대차 계약서가 바뀐다고 합니다. 어떤 점이 개선되고, 실제로 임차인에게 어떤 효과를 기대할 수 있는지 오늘 포스팅을 통해 명확하게 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

법무부 주택임대차표준계약서 다운로드 링크

 

임대차 계약서, 이렇게 바뀝니다.

올해 말부터는 공인중개사분들은 전월세를 중개할 때 아래의 정보를 임차인에게 의무적으로 공개 및 설명하고 계약서에 명시해야 하며, 만약 이러한 설명 의무를 이행하지 않을 시 최대 500만 원의 과태료가 부과됩니다.

 

1. 임대인의 국세·지방세 체납 정보

전형적인 사기 수법 중 하나가 세금을 체납하고 있는 임대인이 부동산이 압류되기 직전에 임차인을 들이고, 집이 공매에 넘어가게 한 후 임차인의 보증금으로 세금을 털어내는 방법이었습니다. 때문에 임차인의 주거 안정성 확보를 위해서는 집주인의 체납 세금이 있는지 확인하는 것도 매우 중요한데, 현실적으로 계약도 하기 전에 이런 민감한 정보를 확인하는 것이 쉽지는 않았습니다. 앞으로는 계약서에 이 같은 내용을 명문화함으로써 확실하게 확인할 수 있게 됩니다. ​

참고로 23년 4월 3일부터 보증금 1000만 원 이상의 전·월세 계약 시 임차인은 임대인의 동의가 없어도 가까운 세무서에 방문하여 임대차 계약서와 신분증 등을 지참하면 집 주인의 미납국세 열람을 신청하여 확인할 수 있게 되었습니다. 단, 계약 체결 후 임대차 기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 열람 신청이 가능하나, 임대인 동의 없이 열람한 건은 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보되는 시스템이라 해당 정보 열람에 부담이 전혀 없는 것은 아니었습니다. 이제는 보다 당당하게 체납 정보를 확인할 수 있게 된 셈입니다.

​

출처: 국토교통부

2. 임차인의 최우선변제금 적용 여부

최우선변제금은 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 집을 빌려 거주하는 소액임차인이 법률적으로 다른 채무보다 먼저 돌려받을 수 있는 금액을 말합니다. 최우선변제금의 기준시점은 임차인의 계약일 혹은 잔금 지급일이 아니라, 등기부등본에 표기된 최초의 담보물권 ( 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등 ) 설정 일자인데, 간혹 공인중개사분들도 헷갈려 중개 사고로 이어지는 경우가 있었습니다. 이제 계약 단계에서 명문화할 수 있으니 안전장치가 하나 더 마련되었다고 할 수 있습니다. ​기준시점별 소액보증금의 범위와 최우선변제금은 인터넷등기소 사이트에서 확인하실 수 있으니 아래 링크를 통해 해당 지역을 클릭하셔서 정확하게 확인하시기 바랍니다. ​ ​

주요 지역 소액보증금 범위와 최우선변제금

 

인터넷등기소 소액임차인범위 확인 창 링크

 

3. 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서

여러 세대의 임차인이 거주하는 다가구주택이 경매로 넘어가면 계약한 순서에 따라 후순위 전입 세대의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있는데요, 계약 단계에서 이것을 명확하게 확인할 수 있게 됩니다. ​참고로 최우선변제금으로 충당되지 못한 나머지 금액은 확정일자를 받은 경우 우선변제권의 순위에 의해서 배당받게 되므로, 언제라도 확정일자는 꼭 받으셔야 합니다. ​

 

제도적 장치 외에 스스로 전세 사기 예방하는 법

다음의 내용은 전월세 뿐 아니라 모든 부동산 계약하실 때 사기 예방을 위한 기본 수칙이니 꼭 기억하시기 바랍니다. ​

1. 대리인 거래 금지
2. 모든 대금은 반드시 실제 임대인 명의 계좌로 입금
3. 계약할 때, 잔금 입금할 때 반드시 등기부등본 재확인
4. 무조건 금융 기관을 통해 전세 자금 대출 가부 확인
5. 전세 계약 시에도 매매 시세 확인 필수▶ 신축 빌라는 특히 주의해야 하며 기본적으로 전세보증금은 주택 시세의 70%를 넘지 않아야 합니다.
6. 일정 기간 내 소유자 변경 불가 특약 추가
7. 미납국세 열람제도 이용 필수

 

Wealth Creator's Note

정부는 올 연말까지 이런 내용을 더한 새로운 임대차 계약서를 도입한다고 발표했습니다. 앞으로 이들 항목에 관한 설명을 제대로 하지 않거나 빼먹은 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과하니, 중개사분들도 꼼꼼하게 챙기셔서 고생하시고 괜히 과태료 내시는 일 없도록 꼼꼼하게 신경 쓰시기 바랍니다. ​

 

이로써 전형적인 전세 사기 수법은 일부 사전에 차단할 수 있는 안전장치가 생겼다고 할 수 있지만, 사기 치려고 마음먹은 사람들은 지금까지 상상하지 못했던 획기적인 수법으로 우리에게 다가올지 모릅니다. 평상시 늘 부동산 관련 상식은 잘 알아두시고 본인의 재산은 스스로 지킬 수 있도록 공부하고 예방하는 것만이 방법이라는 점 명심하시기 바랍니다.