부동산 공매 개념 종류 경매와의 차이 온비드 입찰

부동산 공매개념종류 경매와의 차이 온비드 입찰

최근 금리 고공 행진이 멈추지 않고 계속되는 가운데 저축은행들이 한국자산관리공사(캠코)로 넘긴 부실채권 규모가 급증하고 있습니다. 즉, 아직은 블루오션이라고 불리는 공매 시장에 우량 물건이 쏟아질 것이라는 예고입니다. 돈 되는 공매 입찰 어떻게 해야 하는지 또한 경매와의 차이점은 무엇인지 정리해 드리겠습니다.

 

캠코 온비드 사이트 바로가기입니다.

 

 

공매란?

'공개 매각'의 줄임말인 공매는 공적기관에서 일반 경쟁 방법에 의해 진행됩니다. 재산의 소재지, 종별, 매매가 등 재산의 기본적인 상태와 개별 조건이 고지되며, 이 조건을 승낙한 사람들이 경쟁 입찰을 통해 재산을 매수하는 일련의 과정을 국제징수법에 따라 체납처분청이 규율하게 됩니다. 주로 세금 체납으로 인한 압류에 의해 실행되는 경우가 많고 법원이 아닌 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)에 의해 모든 절차가 진행됩니다. 상단에 링크로 걸어드린 캠코가 관리 및 운영하는 '온비드'를 통해 모든 절차가 이루어집니다. (수의계약 제외) 

 

부동산 공매의 물건 종류

종류	설명
압류재산	국세, 지방세, 공과금 등의 체납으로 세무서 또는 지방자치단체 등이 체납자의 재산을 압류한 후 캠코에 매각을 의뢰한 재산을 말합니다.
국유재산	국가가 행정 목적을 위해 소유하고 있는 일체의 재산(광의)이나 국가 소유로 된 재산(협의)을 의미하며, 마찬가지로 캠코가 처분 위임받은 국가 소유의 자산입니다.
수탁재산	금융 기관이나 기업체가 소유하고 있는 비업무용 자산을 캠코에 매각 위임한 부동산과, 양도소득세의 비과세를 받거나 중과세를 피하기 위해 매각 위임한 토지 소유자의 재산을 말합니다.
유입자산	캠코가 채권 회수나 금융 기관의 구조 개선을 위해 법원 경매를 통해 취득한 재산이나 부실 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 의미합니다.

 

부동산 공매 vs 경매

법원 현장에서 입찰해야 하는 경매와는 달리, 공매는 한국자산관리공사의 온비드 시스템을 통한 온라인 입찰만 허용되므로, 오히려 더 편리하다고 할 수 있습니다. 또한 경매와는 달리 공매는 조건에 따라 유찰된 후 다음 기일 전까지 한국자산관리공사를 방문하여 수의계약을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 참고로 공매의 저감률은 10%씩 일률적으로 저감 됩니다. 또한 잔금 납부 방법은 경매는 반드시 잔금 전액을 일시불로 납부해야 하지만, 공매는 조건에 따라 분할 납부도 가능합니다.

다만, 경매는 잔금 납부 즉시 소유권을 취득하지만 공매는 잔금 납부와 상관없이 소유권 등기가 되어야 소유권을 취득한다는 점이 큰 차이입니다. 그래서 공매로 인한 소유권이전등기가 된 경우에도 등기일자가 경매 낙찰인의 대금 납부보다 늦으면 소유권이 말소되기도 하고, 대금의 일부만 납부하고 소유권을 이전받거나 부동산을 인도받는 경우도 있습니다. 마지막으로 가장 결정적인 차이는 경매와 같은 인도명령 제도가 없다는 점입니다.

 

구분	경매	공매
근거법	민사집행법	국세징수법, 지방세법
매각원인	채권자에 의한 매각 신청(사법상 실현)	체납 세금 및 공과금 회수 (조세 채권 실현)
진행주체	해당 부동산 관할 법원	한국자산관리공사 (캠코)
점유자 명도 방법	인도명령신청제도	명도 소송 (인도명령신청제도없음)
매각예정가격체감	원칙 없음. (통상 이전 가격의 20~30% 체감)	이전 매각 예정가격의 10%씩 일률 체감
공유자우선매수신청기간	매각기일	입찰기일
매수자격제한	대금 미납한 낙찰자는 재경매 참여 불가	제한 없음

 

 

경매와 공매 동시에 진행되면?

결론부터 말하자면, 먼저 돈 낸 사람이 소유자권을 취득하게 됩니다. 강제집행과 체납처분은 국가권력에 의하여 채무자의 재산권을 압류하고 강제로 현금화한 매각 대금으로 채권에 충당한다는 점에서 그 성질이 같지만, 목적이 다르기 때문에 양 절차는 각기 다른 법령과 집행기관에 의하여 별도의 독립한 절차로 집행되므로 같은 물건에 대하여 경공매가 동시 진행될 수도 있습니다. 이때 두 가지 절차를 조정하는 법률이 없으므로 한쪽이 다른 쪽 절차에 간섭할 수 없고 각 채권자는 서로 다른 절차에 따라 집행할 수밖에 없습니다. 따라서 경공매 동시 진행 시에는 양 절차의 매수인 중 먼저 소유권을 취득한 자(대금 완납자)가 최종 소유자로 확정됩니다.

 

Wealth Creator's Note

저축은행들이 캠코로 넘긴 부실채권은 2020년 430억 원 규모에서 2021년 670억 원, 지난해 2018억 원으로 크게 늘었는데, 올해 8월까지 집계된 규모(2786억 원)는 벌써 지난해 인수액을 뛰어넘어 수년 내 최고액을 기록할 것으로 예상되는 상황이라고 합니다. 이는 빚을 제대로 갚지 못한 2금융권 이용자들이 그만큼 증가했다는 의미로, 취약 차주들을 중심으로 부실이 현실화되고 있다는 반증이기도 합니다. 안타까운 현실입니다.

이러한 상황에서 우량 물건을 낙찰받아 수익을 창출하는 데서 끝나지 말고, 선량한 임대인으로써 어려운 상황에 처한 분들이 다시 일어날 수 있도록 작은 힘을 보태는 선 순환을 이루는 사회가 되었으면 하는 바람으로 오늘 포스팅 마무리하도록 하겠습니다.