대항력있는 임차인 배당요구 신청하지 않은 8가지 이유

대항력 있는 임차인 배당요구 신청하지 않은 8가지 이유

입찰 전 권리 분석 과정에서 대항력 있는 임차인이 있다면 바로 기피하시는 분들이 많습니다. 이들은 법원에서 배당받지 못해도 낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수도 있는 권리가 있기 때문에 낙찰자에게는 두려움의 대상이 됩니다. 오늘은 대항력 있는 임차인 중, 배당 요구 신청을 하지 않아 우리를 애태우는 임차인들의 유형을 살펴보도록 하겠습니다.

(오늘 포스팅은 경매계의 거인 송사무장님의 '경매의 기술'을 참고하였음을 먼저 말씀드립니다.)

 

 

대항력 있는 임차인은 누구인가?

【주민등록 + 인도】라는 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인들은 거주하고 있는 집이 매매 혹은 경매 등의 이유로 임대인이 바뀌더라도 계속 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리를 보장받습니다. 즉, 대항력 있는 임차인은 주택을 사용 수익할 수 있는 권리뿐 아니라 보증금 반환청구권 등의 권리를 가지게 되므로 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 됩니다. 이것은 배당요구 신청을 하지 않은 경우도 마찬가지입니다.

 

여기서 잠깐! 선순위 전세권 vs 선순위 임차권

선순위 임차권자은 배당요구 신청을 하지 않아도 자동으로 배당받고, 보증금 전액을 받아야만 말소됩니다. 하지만 선순위 전세권은 배당요구를 했을 경우에만 말소되며, 보증금 전액을 받지 못해도 말소됩니다.

 

2023.08.25 - [부동산경매] - 선순위 전세권 선순위 임차권 비교 인수 사례 정리

선순위 전세권 선순위 임차권 비교 인수 사례 정리

 

대항력이 있음에도 배당 요구 신청하지 않는 8가지 경우

위와 같이 대항력이 있음에도 불구하고 법원에 배당요구 신청을 하지 않아 오히려 낙찰자를 더 불안하게 만드는 경우가 있습니다. 대항력이 있음에도 배당 요구 신청을 하지 않는 유형은 총 8가지 케이스로 정리할 수 있습니다. 미리 알아두시면 현장 임장 시 훨씬 많은 정보를 파악할 수 있으니 잘 알아두시기 바랍니다. ​

구분	설명
소유자나 채무자의 친인척	성이 같거나 이름에서 돌림자를 쓴 것을 통해서 확인 가능합니다.
친구 집에 얹혀사는 사람	보통 남성이 많고 작은 집에 두 사람이 얹혀살고 있는 경우도 많습니다.
신용불량자	빚쟁이들에게 쫓겨 전입만 해놓고 도피 중인 경우로 쉽게 만나기도 어려운 골치 아픈 케이스입니다.
직장 생활이 바빠 법원에서 배당 요구 최고 통지를 받고도 신청 못 한 경우	편의점 등 24시 업종에 종사하거나 일일 노동자, 지방 출장이 잦아 정말 입에 풀칠하기가 바빠서 처리를 못한 경우입니다.
부부인데도 따로 전입되어 있는 경우	이혼은 하지 않고 주소지만 따로 되어 있는 경우입니다.
실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우	경매 투자 시 일명 '지뢰'에 해당하는 분들입니다.
점유자가 내용을 몰라서 배당요구를 하지 못한 경우	이런 분들께는 낙찰자가 명도하는 과정에서 어쩔 수 없이 경매 진행 과정을 A부터 Z까지 설명해 드리게 됩니다. 이러한 과정에서 임대차 계약이 자연스럽게 갱신되기도 합니다.
건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러살려는 경우	이럴 땐 채권을 다시 경매 개시 전에 전세 계약으로 전환했는지 여부를 확인해야 합니다. ​

 

경매 초보들은 대개 위와 같은 경우를 고려하지 않고 무턱대로 임장을 가지만, 위와 같은 경우의 수를 미리 파악하고 현장을 조사하게 되면 현장에서 이해당사자를 직접 만나지 못하고 제삼자를 만나서 대화해도 짧은 말 한마디에서 결정적인 단서를 찾을 수도 있습니다. 그런 후 추가 조사와 추리를 통해 위 사례가 하나씩 걸려들어 정확한 판단이 가능합니다.

 

 

배당 요구, 신중하게 해야 합니다.

이렇게 대항력을 갖춘 세입자는 배당 요구 종기까지 배당 요구를 할 수 있고, 그러면 매각 대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 만약 그 과정에서 다 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 그리고 세입자는 배당 요구 종기일 이전에는 얼마든지 취소할 수 있지만, 이후에는 취소할 수 없습니다.

그리고 대항력이 있는 세입자가 임대차 기간이 끝나기 전 경매 법원에 배당요구를 했다면 그 사실이 임대인에게 통지되고, 계약은 해지됩니다. ​

 

Wealth Creator's Note

'백문이 불여일견'이라는 말이 있죠. 오늘 주제처럼 이론으로 보면 복잡하고 어려워보이는 내용들도 실제 경매에 입찰하여 하나하나 문제를 해결해 나가는 과정에서 부딪히다 보면 생각보다 수월한 경우도 많습니다.

적게는 몇 천만원 많게는 몇 억 원까지 들어가는 투자를 무턱대로 할 수는 없지만, 기본적인 이론을 공부했다면 소액 투자라도 실천해 보면 훨씬 빠르게 실력이 향상됩니다. 요즘 같은 시기가 경매 투자하기 좋은 시기라고 합니다. 실제로 부딪혀 보아야 성공이든 실패든 겪어볼 수 있습니다. 아무 일도 일어나지 않는 것이 가장 위험한 안정임을 기억하시고 오늘도 행동하는 여러분들이 되시기를 바라며 마무리하겠습니다.