부동산 시세 조사하는 법 단계별 체크리스트

부동산 시세 조사하는 법 단계별 체크리스트

부동산으로 돈 버는 방법의 가장 중요한 핵심은 무엇일까요? 저는 정확한 시세 조사라고 생각합니다. 부동산 시세를 제대로 파악하고 이해하고 있다면, 본인의 투자 결정에 대한 때 확신을 가지고 보다 적극적으로 진행할 수 있기 때문입니다. 그런데 시세조사, 뭐부터 시작해야 할지 막막하시죠? 알기 쉽게 3단계로 나누어 효율적인 시세 조사 방법을 정리해 드립니다.

 

Step-1. 손품: 웹 사이트 & 어플

손품을 통해 최대한 많은 정보를 파악함으로써 현장 방문 조차 필요하지 않은 매물을 걸러내어 시간을 아끼세요. 아래 표로 정리한 유용한 사이트를 최대한 활용하시기를 추천 드립니다.  ​

 

사이트	바로가기
네이버 부동산	네이버 부동산 바로가기
네이버 지도	네이버 지도 바로가기
KB부동산	KB 부동산 바로가기
국토부 실거래가	국토부 실거래가 공개시스템 바로가기
씨리얼 LH한국토지주택공사 (SEE:REAL)	SEE:REAL바로가기
부동산 지인	부동산지인 바로가기
직방	직방 바로가기
호갱노노	호갱노노 바로가기

 

특히 KB 시세는 각동 대출의 심사 기준이 되는 지표이니 반드시 확인해야 합니다.

단, 위의 웹사이트, 어플을 통해 시세를 확인하기에 가장 좋은 부동산 종류는 아파트입니다. 특히 빌라의 경우 업/다운 계약을 맺는 경우도 있고 아파트에 비해 세대수가 적고 거래량이 적다 보니 시세파악이 더 어렵기 때문에 현장 임장을 통해 최대한 정확한 정보를 조사해야 합니다.

 

손품 체크리스트

웹사이트, 앱을 통해 확인해야 하는 체크리스트는 아래와 같습니다.

• 평형
• 매매, 전세, 월세의 호가
• KB부동산 상/하한가, 국토부 실거래가
• 매물을 홍보하고 있는 부동산 공인중개사사무소 확인
• 아파트: 타입별 구조, 최고 층, 향, 세대수, 평균 관리비, 세대당 주차대수, 준공일, 난방방식, 지정 초등학교, 단지내 시설, 주변 시설 (병원, 초등학교, 대형마트, 상가밀집지역, 교통 등을 통해 편의성 파악), 관리실 전화번호(미납관리비 파악용)
• 인근 부동신 공인중개사사무소 연락처 확인 ​

 

Step-2. 입품: 공인중개업소 전화 상담

위의 손품 조사를 마쳤다면 보다 현실적인 시세 파악을 위해 해당 물건지 주변의 중개업소에 전화를 통해 정보를 파악해야 합니다. 아래와 같이 다양한 입장에서 문의하여 최대한 현실적인 시세를 조사하시기 바랍니다. ​

 

1. 매도자 입장에서 문의

중개업소에 시세 조사를 하실 때에는, 매수자 입장 보다는 매도자 입장에서 문의하시는 것이 좋습니다. 매수자 입장에서 문의하면, 중개업소에서는 흥정에 대비하여 호가를 기준으로 설명을 시작합니다. 역으로 매도자, 즉 파는 사람 입장에서 문의하면, 중개업소에서는 시세를 약간 낮추어 협의를 시작하게 됩니다. 그래야 중개하는 입장에서 최대한 빠르게 매도할 수 있기 때문입니다. 이처럼 매수자, 매도자 입장에 따라 중개업소를 통해 들을 수 있는 시세 정보가 다르다는 것을 인지하고, 투자 risk를 최소화하기 위해 최대한 보수적으로 접근해야 하므로 매도자 입장에서 조사하는 것이 좋습니다. ​

 

2. 임차인 입장에서 문의

특히 주거용 물건이라면 반드시 임차인 입장에서도 문의를 해야 합니다. 실제 거주하기에 크게 불편하지 않은 환경인지, 관리비 수준은 어느 정도인지 등등 향후 임대차 계약이나 매도할 경우를 고려한 질문도 해보시는 것을 추천합니다. ​

 

3. 전월세 거래가 활발한 지역인지, 공실 상황 확인

경공매를 통한 수익화는 결국 매도 혹은 임대차 거래가 성사되어야 이루어지는 것이기 때문에 자금 여유가 있어 장기 보유를 염두한 투자가 아니라면 공실의 많은 지역의 물건은 피하는 것이 좋습니다. 의외로 부동산에 전화하거나 방문하는 것을 겁내는 분들이 많습니다. 그럴 필요 전혀 없습니다. 왜냐하면 여러분들은 (낙찰받는다면) 그 부동산의 잠재 고객이기 때문입니다. ​ 전화 상담을 통해 친절하고 믿음 가는 부동산 1, 2군데를 선정하여 방문 예약을 잡으시고 다음 단계로 넘어갑니다.

 

Step-3. 발품: 현장 임장

모든 답은 현장에 있습니다. 손품과 입품 조사가 완료되었다면 현장 임장을 통해 아래 사항에 대해 확인합니다. ​

• 동네분위기
• 교통
• 역세권
• 상권
• 거주환경
• 주변학군
• 일자리
• 부동산 매물의 내부상태 확인 ​

Wealth Creator's Note

온라인과 전화를 통해 아무리 많은 정보를 파악했어도 현장 임장을 하지 않고 투자를 결정해서는 안됩니다. 그리고 투자 역시 사람과 사람 간의 일이기에 먼저 친절을 베풀고 웃는 얼굴로 대하는 것이 중요합니다. 특히 Step-2. 단계에서 약속을 잡은 중개업소에 방문하여 대면 상담을 진행할 때는 센스 있게 커피라도 사 가지고 방문하시면 커피값의 몇 배나 되는 가치 있는 정보를 얻으실 수 있을 것입니다.