도시형생활주택 장단점 취득세 주택수 투자 주의사항

도시형 생활주택 장단점 취득세 주택수 투자 주의사항

 

부동산 투자는 하고 싶은데 시드머니가 부족하신 분들이 눈여겨보시는 물건 중 하나가 바로 도시형 생활주택이죠. 저도 요즘 관심 갖고 보고 있는데요, 정확한 개념과 장단점, 그리고 투자자로서 주의해야 할 점을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

도시형생활주택이란?

도시형 생활주택은 1~2인 가구 서민들의 주거 안정을 위해 2009년 5월부터 시행된 주거 형태, 국민주택이하 규모로 도시지역에만 지을 수 있는 공동주택의 한 종류로 주택법에 따릅니다. 탄생 배경이 서민들을 위한 주택 공급량 확대라는 점에서 많은 건설사들이 이 시장에 진입할 수 있도록 일반 주택의 건축 기준에 비해 많은 조건들을 완화하여 비교적 쉽게 건물을 지을 수 있게 하였다는 것이 특징입니다.

 

도시형생활주택 특징

• 도시 지역에만 건축하는 공동주택
• 1세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하
• 지하층 세대 구성 불가
• 총 세대수 300세대 미만 ​

종류는 크게 원룸형, 단지형으로 구분되며 세부적으로는 다음과 같이 3가지로 분류됩니다.

구분	특징
원룸형 주택	- 세대당 주거 전용면적 14㎡ ~ 50㎡ 이하 -각세대에독립된주거공간을제공하도록욕실과부엌설치 -욕실을제외하고는하나의공간으로구성(원룸) -전용면적30㎡이상일경우에는공간을두개이상분리가능 -세대수에대한제한규정내에서건축층수는제한없음
단지형 연립주택	- 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하, 4층 이하 -연면적이660㎡이넘을경우연립주택으로포함 -건축위원회의심의를받은경우는최대5층까지건축가능
단지형 다세대주택	- 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하, 4층 이하 -연면적이660㎡이넘지않을경우다세대주택으로포함 -건축위원회의심의를받은경우는최대5층까지건축가능

 

도시형 생활주택의 장점

도시형 생활주택을 신규 분양 물건을 매입하려는 분들에게 있어서의 가장 큰 장점은 청약 통장이 없어도 분양을 받을 수 있다는 점입니다. 즉, 청약 통장이나 주택 소유 여부, 거주지 등의 자격 제한 없이 청약이 가능하고, 선정 방법 역시 청약 가점과는 무관하게 추천제로 당첨자를 선정합니다. 아울러 분양가 상한제의 적용을 받지 않습니다. 또한 도시 지역에만 건축할 수 있기 때문에 기본적인 입지와 교통의 편리성은 보장된다고 할 수 있습니다.

 

도시형 생활주택과 오피스텔의 차이점

도시형생활주택과 오피스텔 모두 주로 좋은 입지의 역세권에 건축되고, 대부분 원룸 투룸 형태가 많아 비슷해 보이지만, 규제하는 법이 다른 만큼 확실한 차이점이 있습니다. 주택법에 따르는 도생은 주택 수에 포함되고, 취득세는 1.1%이며, 오피스텔에 비해 전용률이 높고, 발코니 설치가 가능하다는 장점이 있습니다. 한편 건축법에 따르는 오피스텔의 경우 주거용은 주택 수에 포함되지만 업무용은 포함되지 않고, 결정적으로 취득세가 4.6%로 높습니다.

 

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도시형생활주택 단점

1~2인 가구 및 서민들의 주거 안정을 위해 주택법상 규제들을 대폭 완화하다 보니, 커뮤니티 시설이나 주차공간 등은 다소 부족한 경향이 있습니다. 요즘은 원룸에 살고 있어도 자동차를 보유하고 계신 분들이 많은데, 도생의 대표적인 규제 완화 대상이 바로 주차 공간이라는 점은 큰 단점일 수밖에 없습니다. 주차 공간 설치 기준은 원룸형은 세대 당 0.6대 이상, 단지형은 각 세대당 2대 이상 가능한 공간으로 되어 있지만, 원룸형의 경우 세대당 주차공간을 0.2~0.3대까지도 줄일 수 있기 때문에 주차 공간은 부족할 수밖에 없습니다. 단, 주차 공간 규정은 지역에 따라 조례로 다르게 규정하고 있으므로 해당 물건지 지역의 조례 기준을 정확하게 확인하시기 바랍니다.

또한 아파트나 빌라와 비교했을 때 건축법상 규정이 면제되는 부분들이 많아 하자 보수나 소음에 취약할 가능성도 높고, 이격 거리 규정 완화 때문에 주변 건물에 의해서 일조권이 확보되지 않을 수 있습니다.

 

도시형 생활주택투자 시 주의할 점

소액 투자 물건으로 도시형 생활주택을 검토하시는 분들은 집중하시기 바랍니다. 투자함에 있어서의 가장 큰 단점은 일반 아파트에 비해 가치 상승은 기대하기 어렵다는 점입니다. 아울러 규모 자체가 작아 매도의 대상은 실 수요자보다는 또 다른 투자자가 되는 경우가 많아 어쩔 수 없이 장기 보유하게 될 가능성도 고려하여 오피스텔 대비 2~3% 정도 높은 수익률로 접근해야 한다는 점도 기억하시기 바랍니다. 5년 이상 되는 물건은 매도 시점에 노후화가 심해서 거래가 어려울 수 있다는 점도 고려하시고요.

또한 규모가 작아 아파트 대비 수익성이 떨어지는 것이 사실이다 보니 메이저 건설사보다는 중소 건설사에서 짓는 경우가 많고, 더군다나 전체적으로 까다로운 규제를 많이 완화해 주고 있기 때문에 건축 자재나 마감재 등의 수준도 일반 아파트에 비해 다소 떨어진다는 점도 감안해야 합니다.

 

Wealth Creator's Note

High Risk, High Return! 부정할 수 없는 말입니다. 거액의 투자금이 들어가는 부동산 투자는 꼼꼼하게 확인하고 진행해야 하지만, 투자자로서 너무나 오랜 고민과 망설임은 기회를 잃어버릴 수 있기에 70~80% 이상의 확신이 든다면 과감하게 실행하는 용기도 필요합니다.

그렇다면 고민하는 항목별로 나름의 중요도를 정하여 선택해야겠죠? 결국 시장에 대한 이해와 부동산 공부가 선행되어야 한다는 이야기입니다. 저의 포스팅이 여러분들의 부동산 공부 기초 체력 단련에 조금이나마 도움이 되기를 바라며 오늘도 인사드리겠습니다.