가등기 목적 종류 효력 소멸시효

가등기 목적 종류 효력 소멸시효

가등기란 무엇이며 왜 하는가?

가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 경료 예정인 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기입니다. 즉, 본등기를 하기 위한 보증의 의미로써, 가등기가 설정되면 본등기가 될 때까지 그 효력이 유지되며, 소유권 이전을 포함하여 저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 임차권 등 모든 권리에 설정할 수 있습니다. 이러한 가등기는 어떠한 법적 효력을 갖는지 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

가등기의 목적

가등기를 하는 가장 큰 목적은 바로 본등기의 순위 보전입니다. 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우, 모두 실효되거나 후순위가 되어 버립니다. 또한 가등기를 설정하면 본등기의 절차를 간소화할 수 있습니다. 예컨대, 소유권이전가등기를 설정한 경우, 본등기를 할 때는 소유권에 관한 권원을 증명하는 서류를 제출하지 않아도 됩니다. 마지막으로 가등기를 설정하면 본등기의 실행을 확보할 수 있습니다. 만약 저당권설정가등기를 설정한 경우에는 본등기시에 저당권의 실행을 위한 경매를 신청할 수 있습니다.  

 

가등기 설정 목적

• 본등기 절차의 간소화
• 본등기의 실행 확보
• 본등기의 순위 확보

 

가등기 종류 1. 순위 보전 목적의 소유권이전청구권가등기

주로 부동산 거래 과정에서 매수인이 계약금과 중도금까지 입금하고 잔금까지 아직 기일이 남아있을 때, 혹시라도 매도자가 이중매매하는 것을 미리 예방하기 위해 해당 부동산에 권리를 묶어두기 위해 설정합니다. 예컨대 매수인 A가 매도인 B와 1월 1일 부동산 매매 계약을 하고 계약금을 입금하고 2월 1일 중도금까지 입금, 그리고 5월 1일 잔금을 납부할 예정이라고 가정해 보겠습니다. 이때 매도인 B가 악의적으로 잔금 납부 전 3월 1일에 C와 이중 매매를 진행하여 먼저 소유권을 이전해 버리면 A는 소유권을 이전받지 못하게 됩니다. 이러한 이중매매를 막기 위해 가등기를 신청할 수 있는데 만약 매도인이 협조하지 않으면 법원에 가처분명령을 신청하여 단독으로 진행하는 것도 가능합니다. 가처분명령 신청은 매매 계약서 사본만 제출하면 보증금 공탁 없이 가능합니다. 이와 같이 순위보전 목적의 가등기는 말소기준권리에 해당하지 않고 경매 절차에서 소멸되지 않기 때문에, 낙찰자에게 인수가 되므로 소유권을 상실할 위험이 있기 때문에 경매에 있어서는 매우 중요한 확인 사항이 됩니다. 법원의 최고에도 불구하고 가등기권자가 법원에 신고하지 않은 경우에는 말소기준권리보다 선순위인 경우에는 일단은 그 실체가 확인이 되는 않는 한 소유권이전청구권가등기로 판단합니다.

 

가등기 종류 2. 채권담보 목적의 담보가등기

이것은 저당권과 그 성격이 매우 유사하여 변칙 담보라고도 하며, 위 사례와는 달리 경매가 진행되면 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 즉, 채권 담보의 목적을 위해 가등기의 형식을 이용한 것으로 이 경우 채권채무관계에서 근저당권 설정을 대신해 두는 대물변제 예약이라고도 합니다. 담보가등기이고 법원의 최고에도 불구하고 채권 계산서를 제출하지 않으면 배당에서 제외되고 경매로 소멸하게 됩니다. 참고로 가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정되므로, 등기부 기재와 관계없이 그 실질 내용이 채권 담보 목적이라면 담보가등기로 인정되므로, 실체 파악이 매우 중요합니다.

 

가등기 소멸시효

가등기에 기한 본등기 청구권의 시효는 10년입니다. 즉 선순위 가등기가 소유권이전청구권가등기인 경우에도 제척기간 10년이 지나면 매수인이 인수하지 않습니다. 매수인은 소유권에 기한 방해배제청구권을 갖게 되며, 제척기간이 지난 가등기권자에 대해 본등기 청구권의 소멸시효를 주장할 수 있기 때문입니다(판례: 대법원 2017. 1. 25. 2016다 42077 판결). 반면 선순위 가등기가 제척기간인 10년이 지났다고 해서 무조건 소멸시킬 수 있는 것은 아닙니다. 만약 가등기권자가 경매 목적물인 부동산을 점유하고 있는 경우에는 본등기 청구권의 소멸시효가 중단되므로 이 경우에는 매수인이 선순위 가등기를 인수해야 됩니다(판례: 대법원 1991. 3. 22. 90다 9797 판결).

 

Wealth Creator's Note

 

가등기는 그 이름만으로는 특별한 능력이 없어 보이지만, 낙찰받은 물건의 소유권을 가지고 오지 못하도록 만들 수도 있는 결정적인 걸림돌이 될 수있는 무서운 힘을 가지고 있습니다. 따라서 입찰하려는 물건의 등기사항증명서상에 가등기가 기재되어 있다면 최대한 그 실체를 파악하도록 노력해야 하며, 입찰할 때는 반드시 매각기일 7일 전에 최종 매각물건명세서나 경매사건 기록표를 통하여 소유권이전청구권순위보전가등기가 되어 있지는 않은지 재확인하시기 바랍니다.