경매 사건 변경되는 이유, 돈 되는 물건일 가능성 높다

경매 사건 변경되는 이유, 돈 되는 물건일 가능성 높다

경매 물건을 검색하다 보면 변경된 사건을 종종 보게 됩니다. 일반적으로 변경된 적이 있거나 더욱이 그 회수가 잦은 사건은 입찰자로서는 왠지 문제가 있는 것 같다는 느낌이 확 오면서 창을 닫게 됩니다. 하지만, 오히려 변경된 물건은 돈이 되는 효자 물건일 수 있다는 것 알고 계신가요? 오늘은 경매 사건 변경이란 무엇이고 어떤 사유로 발생하는지 를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

경매 사건 변경이란? (vs 연기)

변경은 경매 절차상 하자가 발생했거나, 새로운 사항의 추가, 매각 조건이나 권리 관계 변경 등으로 인해 지정된 기일에 예정대로 경매를 진행할 수 없을 때 집행 법원에서 매각기일을 다른 날로 바꾸는 것입니다.변경은 채무자가 원인을 제공하여 채권자가 변경을 신청합니다. 채무자가 변경 신청해도 법원에서는 받아주지 않습니다. 자, 여기서 생각해 봅시다. 채무자가 변경을 신청하는 원인을 제공했다는 것은 무슨 뜻일까요? 딱 한 가지죠. 돈 갚을 테니 내 물건 경매로 넘기지 말라는 뜻입니다. 반대로 채권자 입장에서 생각해 볼까요? 채권자는 골치 아프게 경매 신청을 하기까지 채무자에게 수도 없이 빚을 변제하라고 최고하였을 것입니다. 그런데도 갚지 않다가 진짜 내 집이 경매로 넘어가게 생기니 더 기다려 달라고 부탁하려면 말만으로는 안 되겠죠. 상당한 금액의 원리금을 상환하며 부탁을 해야만 가능한 협상입니다. 그토록 버티다가 이제야 수단과 방법을 총 동원하여 돈을 구해 변제하면서까지 지키고 싶은 집, 그만큼 가치가 있다는 의미입니다.

이와 유사한 개념으로 혼동하시는 것이 '연기'입니다. 연기는 법원이 일정한 사유가 있어서 입찰 기일을 한 달 미루는 것입니다. 주로 법원의 문건 송달 오류, 보정 등으로 인해 법원이 직권으로 기일을 연기하거나, 절차상의 흠결, 경매기록의 보정 또는 중대한 새로운 변경 사항 등이 있거나 송달 오류 및 공고 오류 등 '경매 절차상의 흠결'을 만들지 않으려고 집행 법원에서 직권으로 변경하는 경우입니다. 이 경우는 법원이 해당 사유를 수정한 뒤, 반드시 다음 달에 진행됩니다.

 

채무자가 제공하는 변경 사유와 목적 채무자의 목적은 무엇일까요?

바로 경매를 취하시키는 것입니다. 쉽게 이해하실 수 있도록 예를 들어 보겠습니다.

• 미래가치 15억> 현재가치 10억> 총 채무액 9억> 경매가 7억

일반적으로 채무 총액이 경매가보다 낮은 경우는 별로 없습니다. 그리고 해당 물건의 첫 번째 근저당은 경매가보다 낮습니다. 하지만 후순위 근저당, 가압류 등이 많아 집이 경매로 넘어가더라도 다 갚기 어렵습니다. 하지만 말소기준권리 이하는 소멸되기 때문에 경매를 통해 빨리 청산하고 새로 시작하는 것도 방법입니다. 이러한 말소기준권리에 대한 이해가 부족하여 채무자가 변경을 신청하는 케이스도 있겠으나, 대부분은 채무자가 본인 소유의 부동산의 미래가치를 잘 알고, 경매로 넘기기에는 너무 아깝고 반드시 지켜야 한다고 생각하기에 변경을 추진합니다.

따라서 변경을 한다는 것은 극히 일부를 제외하고는 분명한 이유가 있다는 뜻이고 그만큼 해당 부동산은 가치 있다는 의미로 해석할 수 있습니다.

 

경매 기일이 변경되는 3가지 사유

통상 사건이 변경된 이유까지는 법원에서 공지하지 않습니다. 해당 경매계에 전화해도 이해관계인이 아닌 이상 대부분 알려주지 않죠. 많은 경매 전문가들의 견해를 종합하여 변경되는 이유를 정리해 보겠습니다.

 

1. 채권자의 신청
2. 채무자의 매각기일연기신청
3. 대부회사나 유동화 회사가 채권 양수

첫째, 위에서 예로 든 것처럼 채무자의 요청과 협상을 통해 채권자가 변경을 신청하는 경우입니다. 채무자가 채권자에게 일부 빚을 갚는 조건으로 협의하여 채권자를 통해 신청하는 경우가 가장 흔하고, 채권자 본인이 배당받을 금액이 없거나 작아서 해당 물건의 감정평가가 과소평가를 주장하는 경우도 있습니다. 둘째는 부동산 소유자인 채무자가 일정한 사유로 집행 법원에 매각기일 연기 신청을 제출하는 경우도 있습니다. 이 때도 채무자가 채무를 상환하려고 요청한다는 등의 사유가 많습니다. 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이라고 알려져 있지만 실제로는 그 이상도 가능합니다. 셋째, 대부회사나 유동화 회사가 채권을 양수한 경우입니다. 근저당권 등 부실채권을 양수받은 채권자인 대부회사나 유동화회사가 수익을 극대화하기 위해 매각기일변경을 진행하는 경우입니다. 주로 NPL 투자 건이 해당됩니다.

 

Wealth Creator's Note

이와 같이 사건 변경이 잦은 물건은 돈 되는 물건일 가능성이 높습니다. 대부분의 경매 초보자들은 변경된 사건은 취하될 가능성이 높다고 생각하여 입찰을 꺼리고, 자연스럽게 경쟁률은 낮아지고 결국 낙찰가도 낮게 책정됩니다. 통상 경매로 나오는 물건 중 변경 사건은 약 5% 내외로 많지는 않지만 자세히 검토해 볼 가치가 충분히 있습니다. 물론 변경 사건의 경우 경매 당일 취하되는 경우도 종종 있습니다. 하지만 이러한 일련의 과정을 경험하는 것도 경매 기술을 업그레이드하는 데 큰 도움이 될 것이기에 너무 낙담하지 않으셨으면 합니다.