경매 유찰 물건 지금이 매수 타이밍 전국 법원 저감율

경매 유찰 물건 지금이 매수 타이밍 전국 법원 저감율

부동산 시장은 침체 상황이지만 오히려 경매 물건들은 쏟아지고 있다고 합니다. 세계적인 경기 침체의 여파로 우리나라도 부동산 투자로 돈 버는 시기는 끝났다며 경매를 비롯한 투자 시장에서 손절하는 분들도 많지만, 이런 상황에서도 오히려 경매로 큰 수익을 얻는 고수들도 많습니다. 모든 돈 버는 기술이 그러하듯 경쟁력 있는 물건을 찾아 공략하는 것이 실력이죠. 경매도 부동산 종류에 따라 낙찰률과 감정가 대비 낙찰가율은 큰 차이가 있다는 것에 주목할 필요가 있습니다. 매매가 대비 전세가 비율이 낮은 아파트의 경우는 수십 대 1의 입찰 경쟁률을 나타내기도 하지만, 빌라나 오피스텔의 경우는 수 차례 유찰되는 물건을 자주 볼 수 있습니다. 오늘은 경매 사건이 유찰되는 이유와 전국 법원의 저감율 그리고 유찰된 물건의 수익화 사례와 주의 사항까지 파헤쳐 보도록 하겠습니다.

유찰되는 이유

유찰은 어떤 물건이 경매 시장에 나왔으나 입찰 기일에 아무도 참여하지 않거나 입찰자는 있지만 보증금이 부족한 경우, 또는 입찰 서류 미비 등의 사유로 입찰이 무효가 되는 경우를 말합니다.

 

• 입찰자 없는 경우
• 입찰자는 있으나 보증금 부족
• 입찰 서류 미비 등

1~2회 유찰된 사건은 흔하게 볼 수 있습니다. 보통 한번 유찰되면 최초의 감정가 대비 20%~30% 낮은 가격으로 1~2개월 뒤 다시 진행됩니다. 이른바 바겐 세일이 시작되는 것이죠. 집행 법원에 따라 유찰에 따른 저감율에는 차이가 있는데, 아래에서 자세히 정리해 드리도록 하겠습니다. 저감율이란 유찰될 때 법원에서 경매 물건을 감정한 최초의 감정가 차감되는 비율을 말합니다. 즉 1회 유찰되면 저감율이 반영된 금액이 2회차 입찰 시 최저 매각 금액으로 반영되는 것입니다.

전국 법원별 저감율

지역과 집행 법원별로 저감율은 차이가 있습니다만, 일반적으로 20~30% 수준입니다. 단, 최근 업무의 효율성을 제고하고 입찰 시의 혼동을 줄이기 위해 전국 법원의 저감률을 30%로 통일하는 방안을 추진 중에 있다고 하니 변경 사항이 공지되면 바로 포스팅해 드리도록 하겠습니다.

<전국 법원별 저감률>

유찰된 물건의 수익화 사례

최근 수도권 아파트 물건은 입찰 경쟁률이 수십 대 1의 높은 경쟁률을 보이고 있습니다. 예를 들어 경기 화성시 병점동 아파트(전용 84㎡)는 2회 유찰되어 감정가(4억3800만원)의 절반 수준으로 최저 입찰가(2억 1400만 원)가 낮아지자 올해 3월 40명이 입찰 경쟁하여 3억 원대로 낙찰되었습니다. 또한 경기 고양시 덕양구 아파트(전용 84㎡) 역시 2차례 유찰되어 감정가(9억 5000만 원) 대비 절반 수준으로 최저 입찰가(4억6000만원)으로 떨어지자 올해 4월 45명이 입찰 경쟁하여 최종 6억 7800여만 원에 매각되었습니다.

 

빌라나 오피스텔의 경우는 10회 이상 유찰된 물건도 많습니다. 서울 송파구 문정동 빌라(전용 41㎡)는 12 차례 유찰된 끝에 3월 감정가(3억 1700만 원)의 8.6%인 2750만 원에 낙찰되었습니다. 선순위 임차인이 있어 보증금 1억 9000만 원을 모두 매수인이 인수해야 하는 조건이었지만 이를 감안해도 감정가에도 미치지 못하는 금액입니다. 4월에 매각된 서울 금천구 시흥동 오피스텔(전용 26㎡)도 11번 유찰된 후에야 낙찰되었습니다. 이 오피스텔은 선순위 임차인의 보증금(1억 5000만 원)이 있었고, 낙찰가 1800만 원(낙찰가율 8.9%)과 보증금을 더해도 감정가 2억 100만 원을 하회하는 수준입니다. 하지만 주목할 점은 이와 같이 10회 이상 유찰 물건은 역전세 물건인 경우가 많다는 점입니다.

 

역전세 경매 물건 입찰 시 주의할 점

역전세는 전셋값 하락으로 임대인이 세입자에게 받는 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 말합니다. 위에서 말씀드린 바와 같이 최근의 빌라와 오피스텔이 낙찰률과 경쟁률이 낮은 것은, 아파트에 비해 전세가율이 높아 역전세의 확률이 높고 실제로 전세 사기 사례가 많기 때문입니다. 위의 사례처럼 낙찰자가 인수할 선순위 임차인의 보증금까지 감안해도 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 물건들도 많지만, 반드시 입찰 전에 정확한 권리 분석과 임차인의 대항력 여부를 분석하여 인수할 보증금을 정확하게 산정했기 때문에 가능한 성공 케이스입니다. 특히 최근에 빌라왕 피해 사례의 경우 최우선변제권이 있는 대항력 있는 임차인이 많은 경우가 있으니 이러한 현황을 정확하게 체크하고 입찰을 결정하시기 바랍니다.

 

Wealth Creator's Note

High Risk High Return이라고 하죠. 위험한 물건일수록 높은 수익을 가져다 주는 경우도 많습니다. 하지만 이러한 결과를 이끌어 내기 위해서는 철저한 권리 분석과 시세 조사가 선행되어야만 합니다. 단순하게 세일된 금액만 보고 섣부르게 입찰해서는 배보다 배꼽이 더 큰 결과를 낳을 수도 있으니 입찰 전에 관련 공부와 임장을 통해 어떤 사연으로 경매에 나오게 된 배경인지까지 조사하시고, 높은 수익으로 낙찰받으셨다면, 상황이 어려운 피해 임차인 분들이 다시 재개하실 수 있도록 조금이나마 베풀어 주시는 따뜻한 투자자가 되시기를 바라며 오늘 포스팅 마무리합니다.