전세권 임차권과의 차이 종류 효력 우선변제

전세권 임차권과의 차이 종류 효력 우선변제

우리나라에만 존재한다는 전세라는 제도는 매월 비용으로 없어지는 월세는 아깝고 당장 내 집 마련하기에는 상황이 여의치 않을 때 이용하는 편리한 임대차 계약의 형태입니다. 전세라는 용어는 실 생활에서 많이 사용하고 있지만, 전세권이 무엇이냐고 물어보면 정확하게 대답하시는 분들은 많지 않은 것 같습니다. 오늘은 전세권에 대해 정확히 이해할 수 있도록 임차권과의 차이와 종류 법적 효력과 우선변제권까지 총 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

임차권과 전세권의 차이

우리가 흔히 전세 살고 있다고 하면 전세 임대차 계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받고 거주하는 형태입니다. 이것은 법적으로 정확하게 표현하면 전세가 아닌 채권으로써의 임차권입니다. 임대인에게 그 집에서 살 수 있는 상태를 유지해 달라고 요구할 수 있는 청구권으로 민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 될 의무를 부담하게 됩니다. 반면, 물권으로써의 전세권은 정식으로 전세권 설정 계약을 하고 등기를 경료함으로써 효력이 발생하는 것으로, 전세권자가 스스로 관리하고 통상적인 수선을 하면서 그 집에서 살 수 있는 지배권입니다. 민법 제303조에 따르면 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 되어 있다고 규정되어 있습니다. 이렇게 법적으로 명확하게 구분되는 채권으로써의 임차권과 물권으로서의 전세권은 집에 살면서 발생하는 수리 비용에 대한 책임의 주체도 달라집니다. 임차권은 계약 기간 중에는 세입자가 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 수 있도록 집주인이 의무를 갖습니다. 반면 전세권은 세입자인 전세권자가 스스로 관리하고 통상적인 수선을 해야 합니다.

 

전세권의 종류

구체적으로는 아래와 같이 세 가지로 나눌 수 있습니다.

 

전세권 종류

• 1) 주택, 상가 등의 소유자와 계약을 하고 건물에 들어오면서 등기한 전세권
• 2) 타인이 소유하고 있는 토지에 전세권을 설정하고, 그 토지에 건물을 새로 짓는 경우
• 3) 기존에 있었던 채권을 담보하기 위해 설정한 전세권

이 중 1)의 경우가 우리가 일상생활에서 흔히 보는 케이스이기 때문에 많은 분들이 전세권을 확보하려면 반드시 점유를 해야 한다고 생각하시는데, 3)의 경우처럼 채권에 대한 담보로 점유와는 무관하게 저당권 대신 전세권을 설정하기도 합니다.​​

 

용익 물권으로서의 전세권의 효력

전세권은 용익 물권과 담보 물권 두 가지로 작용할 수 있기 때문에, 어떤 물권인지에 따라 그 효력이 달라집니다. 우선 용익 물권으로서 작용할 때는, 부동산을 사용하고 수익 할 권리에 수반되어 임대인에게 부동산의 인도를 청구하고, 점유를 배제할 수 있는 권리가 기본적으로 보장되며, 더불어 전세권이 말소 기준 권리보다 먼저 등기된 경우, 매각으로 소멸하지 않고 대항력이 발생하여, 보증금 등의 권리를 매수인에게 승계시킬 수 있는 권리가 발생합니다.

 

담보 물권으로서의 전세권의 효력

첫째, 우선 변제적 효력을 갖습니다. 매각으로 소멸하는 전세권이나 선순위로 배당 요구한 전세권은 담보 물권으로서 작용하므로 피담보채권에 대해 후 순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 둘째, 경매신청권을 갖습니다. 계약 기간이 만료되었음에도 소유자로부터 보증금을 반환받지 못하는 경우는 별도의 재판 절차 없이 바로 해당 부동산을 임의경매로 넘길 수 있습니다. 다만, 경매를 신청하기 위해서는 조건을 충족해야 하는데, 부동산을 소유자에게 인도하고 전세권 등기를 말소하겠다는 내용이 담긴 내용 증명을 소유자에게 보내야 합니다. 그리고 건물의 종류에 따라 효력이 미치는 범위가 달라집니다. 오피스텔, 아파트, 사무실, 아파트형 공장 등의 집합건물에 등기되어 있는 전세권은 대지 지분도 우선 변제의 대상이 됩니다. 왜냐하면 전세권을 저당권으로 보고, 대지권은 저당물에 종속된 물건으로 보기 때문입니다. 그 밖의 일반 건물은 건물과 토지를 별개로 보기 때문에 건물에만 효력이 발생합니다. 또한 건물 전체가 아닌 일부에 대해서만 전세권을 가지고 있는 경우, 부동산을 임의경매로 넘기고 싶다면 구분 등기를 완료해야만 합니다.

 

Wealth Creator's Note

채권으로써의 임차권은 임대인에 대한 청구권에 불과한 반면, 물권으로서의 전세권은 임차권보다 더 강력한 권리입니다. 따라서 임차인 관점에서 보자면 전세권은 임차권보다 유리한 권리이므로이 부동산을 장기간 임차하고자 한다면, 전세권을 선택하는 것이 유리합니다. 하지만 전세권은 임차권에 비해 계약 체결이 복잡하고 비용이 많이 드는 단점이 있으므로 장단점을 신중하게 고려하여 계약하시기 바랍니다. 그리고 경매 물건에 매각으로 소멸하지 않는 전세권이 있는 경우 인수할 보증금이 얼마나 되는지 정확하게 산정하여 입찰가를 정하시기 바랍니다.