제시 외 건물 부합물 종물 소유권 차이점 확인순서

제시 외 건물 부합물 종물 소유권 차이점 확인순서

경매 물건을 검토하다 보면 '제시 외 건물'이라는 표기를 볼 수 있습니다. 말 그대로 제시된 경매 부동산과 다르다는 것인데, 입찰에 앞서 무엇을 확인해야 할까요? 결과적으로 낙찰자의 소유가 되는 제시 외 건물인 부합물과 종물의 요건에 대해 오늘 포스팅을 통해 자세히 살펴보고, 입찰 전에 확인해야 할 순서까지 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

제시 외 건물이란?

등기부등본, 건축물대장 등의 공적장부 상에는 기재된 바가 없거나 혹은 일치하지 않는 토지나 지상 건물로서, 일반 관념 상 경매 대상 부동산과 동일성을 인정할 수 없는 것으로 구체적으로는 낙찰자의 소유가 되는 종물과 부합물, 그리고 낙찰받아도 소유권을 취득할 수 없는 독립된 미등기 건물로 나눌 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는경매의 감정 평가 대상에 포함되어 최저 매각가격에 반영되어 있다면 낙찰자가 소유권을 취득하게 되는 부합물과 종물에 대해 법적인 개념과 어떤 요건을 갖추어야 하는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

부합물

매각된 부동산과 동일하지는 않지만, 해당 부동산과 결합하여 하나의 덩어리가 된 것으로, 저당권의 대상이 되는 부동산에 부가되어 거래 상 독립성을 잃고 일체가 된 물건을 말합니다. 민법 제256조에 따르면 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 되어 있습니다. 물론 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 않습니다. 또한 같은 법 제257조에 따르면 동산과 동산이 부합하여 훼손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우는 그 합성물의 소유권은 주된 동산의 소유자에게 속하며, 부합한 동산의 주종을 구별할 수 없을 때는 동산의 소유자는 부합 당시의 가액비율로 합성물을 공유한다고 되어 있습니다. 이해를 돕기 위해 좀 더 쉬운 예를 들어보겠습니다. 건물에 붙어 있는 옥탑, 증축된 방, 토지에 있는 정원수, 정원석, 돌담, 주택 내부의 붙박이장, 싱크대 등을 생각하시면 되고, 그 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

 

부합물 성립 조건

• 훼손하지 않으면 분리할 수 없음.
• 분리 시 과다한 비용이 소요됨.
• 분리할 경우 경제적 가치가 심하게 감소됨.

간혹 부속물과 부합물을 혼동하시는 분들이 계시는데, 부속물은 주물에 부합하지 않고 독립성을 가지고 있습니다. 언제든지 따로 떼어갈 수 있기 때문에 설치한 사람이 소유권을 갖게 되고 해당 부동산에 객관적인 편익을 주며 독립성을 갖추고 있을 경우는 임대인에 대해 부속물매수청구권도 성립합니다.

 

종물

일정한 물건에 부속되어 그 사용에 도움을 주는 물건을 뜻합니다. 민법 제100조에 따르면 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때는 그 부속물은 종물이며, 종물의 주물의 처분에 따른다고 되어 있습니다. 이러한 종물이 앞서 살펴본 부합물과 가장 큰 차이점은 다른 사람이 아닌 자기 소유의 다른 물건을 부속하게 했다는 점입니다. 예를 들면, 독립한 화장실, 목욕탕, 헛간, 광, 또는 보일러 시설, 주유소의 주유기 등이 있습니다. 법 조문의 내용과 같이 종물은 주물의 처분에 따르므로 주물에 대한 압류 효력은 종물에도 미치며, 저당권의 효력 역시도 종물에 미치게 됩니다. 따라서 종물도 목적 부동산과 함께 경매의 대상이 되는 것입니다.

 

부합물, 종물은 누구 소유? 모두 낙찰자 것!

이와 같이 경매 대상과 관련된 부합물과 종물은 모두 낙찰자가 법적 소유권을 가지게 되므로 부합물인지 종물인지를 구분하는 것은 중요하지 않습니다. 단순히 부합물 혹은 종물에 해당되는지만 판단하시면 됩니다. 간혹 경매 정보에 '경매 외 혹은 입찰 외 물건, 매각외 물건'이라고 기재된 경우도 있는데, 이것은 제시 외 건물과는 상반되는 개념으로서 부합물이나 종물에 포함되지 않고 독립된 가치를 지니고 있는 물건으로 분류됩니다. 따라서 낙찰받아도 함께 소유권을 취득할 수 없는 물건이므로 이 부분을 제외해도 낙찰받은 부동산의 사용 수익에 문제가 없는지 현장 임장을 통해 정확하게 확인한 후에 입찰해야 합니다. 가끔 단독으로 효용가치가 있는 독립된 건물인데 매각물건명세서 상에 부합물 혹은 종물로 잘못 기재되는 일이 있는데, 이 경우는 낙찰받아도 소유권을 인정받지 못할뿐더러 경매 절차 상의 중대한 결점으로 인정되어 매각불허가사유로 무효 처리되니 참고하시기 바랍니다.

 

Wealth Creator's Note

제시외 건물에 대해 간단하게 정리해 볼까요? 우선 감정 평가액에 반영이 되어 있는지 확인하고, 만약 포함되었다면 낙찰 후 해당 물건은 낙찰자의 소유가 되어 아무런 문제가 없습니다. 감정평가액에 포함되지 않았다면 현장 임장을 통해 소유관계를 파악하여 해당 소유자와 매입 가능 여부를 사전에 협의하고, 소유자를 찾기 어렵거나 협의가 잘 되지 않는 경우는 법정 지상권의 성립 여부까지 체크하시기 바랍니다. 법정 지상권에 문제가 없다면 염려할 것이 없지만, 법정지상권이 성립되는 경우 철거 소송 혹은 지료 청구로 수익화를 도모하는 방안을 찾으시기 바랍니다.