법정지상권 성립조건 기간 수익화전략

법정지상권 성립조건 기간 수익화전략

경매에 나온 토지 위에 입찰 외 건물이 존재할 경우 문제가 되는 법정지상권에 대해 얼마나 이해하고 계신가요? 권리 관계 파악이 부담스러워 일반인들은 입찰을 꺼려하는데요, 이렇게 경쟁률이 낮아 경매 고수들은 일부러 법정지상권이 성립한 물건만 골라 입찰하기도 합니다. 오늘은 법정지상권을 정확하게 이해할 수 있도록 성립요건과, 성립하지 않는 경우의 예시, 그리고 낙찰 후 수익화 전략까지 총 망라하여 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

법정지상권 성립요건

법정지상권이란 토지와 토지 위에 세운 건물 소유자가 달라서 분쟁이 발생할 때 건물주가 토지 주인에게 건물을 철거당하지 않고 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권은 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 있었고, 토지주인과 건물주인이 동일인이었다가 경매를 통해서 토지주인과 건물주인이 달라지는 경우에 성립하게 됩니다.

 

법정지상권 성립요건

• 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재했을 것.
• 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.
• 이후 경매가 공매 등으로 소유자가 달라졌을 것.

위 요건 중 가장 중요해 보이는 것이 무엇인가요? 바로 토지와 건물의 소유자가 같은가 다른가입니다. 소유자의 동일 여부를 확인하기 위해서는 등기사항증명서, 건축물대장, 건축허가일자, 재산세 과세 대장, 주변인 조사 등을 검토해 보면 알 수 있습니다. 입찰을 준비하는 단계에서는 관련 정보가 별로 없기 때문에 토지에 근저당권을 설정한 금융기관 측에 적극적으로 도움을 요청하여 파악하도록 해야 합니다. 일반적으로 금융기관에서 토지를 담보로 대출을 해 줄 때는 담보로 설정된 토지에 대한 기본 조사는 필수적으로 진행하고 있기 때문에 많은 정보를 가지고 있습니다. 단, 법정지상권 성립한 경우라도 아래의 존속 기간이 경과하면 철거를 요청할 수 있습니다.

 

법정지상권 성립기간

• 견고한 건물이나 수목: 30년
• 기타 건물: 15년
• 공작물: 5년

컨테이너박스에도 법정지상권이 성립할까?

주의할 점은 미등기 무허가 건물이라도 해도 위의 성립요건을 갖춘다면 법정지상권의 적용 대상이 된다는 점입니다. 그렇다면 토지 위에 존재하는 것이 컨테이너 박스라면 어떨까요? 법정지상권의 대상은 건물, 수목, 공작물이며, 건축법에서 말하는 건물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕 기둥 또는 벽을 갖추고 있어야 하는데요. 컨테이너 박스는 고정식과 이동식으로 분류할 수 있고, 고정식 컨테이너는 일반 건축물과 같이 해당 지자체로부터 설치 허가를 받아야 합니다. 하지만 이동이 용이한 바닥에 바퀴가 달린 이동식 컨테이너는 특별히 허가 절차가 필요하지 않습니다. 컨테이너 박스의 사용 특성으로 볼 때 일반적으로 임시로 사용하기 위해 설치하는 경우가 많다 보니 지자체에 설치 허가를 받은 경우는 찾아보기 어렵고 대부분 이동식 컨테이너의 경우가 많은데 이런 경우는 법정지상권의 성립되지 않습니다.

 

법정지상권이 성립하지 않는 경우

법정지상권의 성립 요건만 보아서는 제대로 판단하기 어려울 수 있습니다. 그래서, 역으로 성립하지 않는 경우를 예로 들어보겠습니다. 토지에 근저당이 설정되고 그 후에 건물이 착공되었다면 법정지상권 요건에 부합하지 않습니다. 또한 애초부터 토지와 건물의 소유주가 달랐고, 이 후로도 토지와 건물이 한 번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물 역시 마찬가지입니다. 공유 지분의 토지 위에 지어진 건물의 소유자가 1명인 경우도 같은 논리로 성립되지 않습니다. 그리고 우리 민법은 강제규정이 아닌 한 상호 특약을 우선하기 때문에 상기 성립 요건을 모두 갖추었음에도 불구하고 계약 당사자 간 건물을 철거하겠다는 특약이 있다면, 역시 법정지상권은 성립되지 않습니다. 한편 법정지상권이 성립한 건물이라도 토지 주인에게 지료를 지급하라는 판결을 받고도 2년 넘게 지료 지급을 연체 한 건물의 경우, 지료 2년 연체 시 토지의 소유자는 지료 연체를 이유로 건물주에게 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

 

법정지상권이 성립한 물건, 낙찰 후 수익화 전략

경매 전문가들은 일반 물건에 비해 경쟁률은 낮고 따라서 낙찰가율이 낮은 법정지상권 물건만 골라 도전하는 분들이 많습니다. 물론 낙찰이 목적이 아니기에 그들 나름의 수익화 전략이 있을 것입니다. 일반적으로 생각해 볼 수 있는 법정지상권 물건의 수익화 방법을 소개해 드리겠습니다. 가장 간단한 것은 건물주에게 토지를 재매각하거나 역으로 건물을 저렴하게 매입하는 것입니다. 이렇게 진행될 수 없을 때 법정지상권 불인정 및 철거소송에 승소하여 건물 철거하는 방법도 생각해 볼 수 있지만 간단하지는 않습니다. 그리고 법정지상권이 인정된다면 토지지료를 청구해 임대수익화하는 것도 생각해 볼 수 있습니다.

 

Wealth Creator's Note

특수 물건은 많은 경험과 노하우가 필요합니다. 이러한 지식은 책으로 공부해서 모두 배울 수는 없습니다. 직접 경매 입찰에서 매도 혹은 임대 등의 수익화까지 전 과정을 몸으로 체험하면서 자연스럽게 익히는 것입니다. 오늘 포스팅 주제인 법정지상권 역시 특수 물건으로 분류되어 많은 분들이 어려워하고 피하는 경우가 많습니다만, 차분하게 공부하시고 권리 분석이 어렵지 않은 일반 물건을 두 세번의 온전한 경매 과정을 경험한 후에 도전해 보시는 것도 본인의 경매 실력 레벨업에 많은 도움이 되리라 생각합니다.