외국인 임차인 대항력 발생요건 외국인체류확인서 발급방법

외국인 임차인 대항력 발생요건 외국인체류확인서 발급방법

경매에 입찰하기 전 권리 분석 과정에서 말소기준권리와 더불어 필수 확인 사항 중 하나가 대항력 있는 임차인 유무 파악입니다. 그런데, 거주하고 있는 세입자가 우리나라 국민이 아닌 외국인이라면 어떨까요? 결과적으로 법에서 정한 몇 가지 요건을 갖춘다면 내국인과 동일하게 대항력이 발생하며, 경매입찰자 자격으로 외국인체류확인서를 통해 정확하게 확인할 수 있습니다. 오늘은 법에서 정의하는 외국인의 종류별 대항력 발생 요건과 외국인 임차인 확인 방법, 그리고 외국인체류확인서 열람 신청 대상과 방법까지 총 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

외국인 종류별 대항력 발생 요건

우리나라에 살고 있는 외국인은 정확하게 분류하면 세 가지 유형, 즉 외국인, 외국 국적 동포, 재외국민으로 나눌 수 있습니다. 그리고 이 분들이 임대차 계약을 체결하여 임차인으로써 거주할 때 몇 가지 정해진 절차를 밟으면 내국인과 동일하게 주임법 상의 대항력이 인정됩니다. 첫째, 외국인은 출입국관리사무소에 외국인 등록과 체류지변경신고를 하면 내국인의 주민등록 및 전입 신고와 동일한 효력을 인정받아 대항력을 확보할 수 있습니다. 단, 내국인과 동일하게 우선변제권을 취득하려면 확정일자를 추가로 받아야 합니다. 둘째, 외국 국적 동포도 외국인 등록과 체류지변경신고를 하거나, 또는 국내거소신고를 하면 그때부터 대항력이 발생합니다. 역시 우선변제권을 취득하려면 확정일자를 추가로 받아야 합니다. 셋째, 재외국민은 국내에 30일 이상 거주를 목적으로 입국하면 의무적으로 거주 시 관할 시, 군, 구청에 주민등록을 신고하도록 되어 있습니다만, 주민등록을 하면 그때부터 주임법상의 대항력이 발생합니다. 즉, 경매 입찰자에게 있어서는 외국인 임차인도 국적과 관계없이 말소기준권리보다 선순위라면 대항력이 있으므로 보증금을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

외국인 임차인 확인 방법

그렇다면 외국인 임차인이 존재하는지 어떻게 확인할 수 있을까요? 기존에는 2015년 1월 22일 이후 전입 세대 열람 내역에 재외국민 거주자는 기재되어 있으나, 외국인과 외국 국적 동포는 전입세대열람에 기재되어 있지 않았습니다. 뿐만 아니라 경매 진행 주체인 법원 조차도 외국인 등록증을 열람할 권한은 없었기 때문에 경매에 입찰하려는 자가 직접 현장 임장을 통해 확인하는 수 밖에는 없었습니다. 더욱이 외국인의 거소 신고와 체류지변경 신고는 해당 주소지 동사무소나 출입국 관리 사무소에 가도 본인과 그 법정대리인 외에 제삼자는 알 수 없도록 되어 있었기 때문에 입찰자 신분으로는 확인할 수가 없었습니다. 결국 말도 잘 통하지 않는 외국인들에게 경매에 이르게 된 복잡한 상황을 설명하고 그들을 설득하여 출입국 사무소에 방문해야 하야만 공부로써 외국인 임차인의 대항력을 확인할 수가 있었던 것입니다. 그런데, 2022년 11월 개정된 출입국 관리법에 따라 올해 6월 14일부터는 경매 참가자도 외국인체류확인서의 열람이 가능해졌습니다.

 

외국인체류확인서 열람 교부 신청 대상 및 방법

개정된 출입국 관리법 제88조3에 따라 경매참가자, 임차인 실태 확인하려는 신용조사회사 또는 감정평가법인, 근저당 설정을 하려는 금융회사, 법원 현황조사명령에 따라 현황조사하려는 집행관 등은 외국인체류확인서 열람 교부 신청할 수 있게 되었습니다.

 

외국인체류확인서 열람 교부 신청할 수 있는 자

• 관계 법령에 따라 경매참가자가 경매에 참가하려는 경우.
• 신용조사회사 또는 감정평가법인 등이 임차인의 실태 등을 확인하려는 경우.
• 금융회사 등이 담보주택의 근저당 설정을 하려는 경우.
• 법원의 현황조사명령서에 따라 집행관이 현황조사를 하려는 경우.

외국인체류확인서는 출입국 외국인관서 또는 읍면동 사무소, 주소지 주민센터에서 열람하실 수 있습니다. 준비 서류는 매매계약서 또는 임대차 계약서와 신분증을 제시하시면 됩니다. 이와 같이 개정됨에 따라 이제는 입찰 준비 단계에서 물건지 지자체나 출입국 사무소에 가서 전입세대열람원과 외국인체류확인서를 발급받아 정확하게 확인할 수 있습니다. 그리고 더욱 안심되는 것은 이제는 법원 집행관들도 이 서류를 의무적으로 확인하여 현황조사서에 명시하도록 의무화되어, 만약 이와 같은 내용이 명시되어 있지 않아서 낙찰을 받았는데 외국인이 거주하고 있다면 불허가 신청 사유가 된다는 것입니다.

 

Wealth Creator's Note

정리하면 외국인과 외국 국적 동포는 외국인 등록과 체류지변경신고를 하면, 그리고 재외국민은 주민등록을 통해 내국인과 동일하게 대항력을 인정받을 수 있으며, 추가로 확정일자까지 받으면 우선변제권도 취득할 수 있습니다. 그리고 이제는 외국인체류확인서를 통해 해당 주소지에 대항력이 있는 외국인 임차인이 있는지 사전에 정확하게 확인할 수 있게 되었습니다. 오늘 포스팅 내용 잘 기억해 두셨다가 임차인이 있는 물건에 입찰하실 때 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.