무잉여경매취소 개념 제도취지 해결방법

무잉여경매취소 개념 제도취지 해결방법

무잉여경매취소라는 말을 들어보셨는지요? 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없을 것으로 인정되는 경우, 법원이 경매 절차를 취소하는 것을 말합니다. 입찰자의 과실이나 권리상 하자가 없음에도 직권 취소되는 경우이므로, 미리 정확히 잘 알아두어야 합니다. 오늘은 무잉여경매취소의 개념과 사례를 통해 이러한 제도가 왜 만들어졌는지 그 취지를 이해하고, 무잉여취소를 막기 위한 해결 방법까지 알아보도록 하겠습니다.

무잉여경매취소 개념

일반적으로 경매란 채권을 상환하지 못한 채무자의 부동산을 환가하여 채권자의 채권을 회수하는 것에 그 목적이 있습니다. 하지만 부동산을 처분하여도 경매를 신청한 채권자가 배당받을 금액이 없거나, 혹은 채권 금액에 비하여 턱없이 부족한 금액이라면 법원은 직권으로 경매를 취소할 수 있는데, 이것을 무잉여취소라고 합니다. 민사집행법 제102조에 따르면 ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다고 명시되어 있습니다.

무잉여경매취소의 사례로 이해하는 제도의 취지

좀 더 쉽게 이해할 수 있도록 예를 들어 설명해 드리겠습니다. 1순위 근저당 2억과 2순위 근저당 1억이 설정되어 있는 시세 1억 원의 아파트가 있다고 가정해 봅시다. 개인 사정으로 자금 회수가 급해진 1억 원의 근저당권을 가지고 있는 2순위 채권자가 이 아파트를 경매 신청했습니다. 그러나 위 물건이 시세 1억에 낙찰된다면, 1순위인 채권자의 채권 2억 조차 모두 변제할 수 없는 금액이 되므로 2순위 채권자는 본인이 경매를 신청했음에도 불구하고 변제받을 수 있는 금액이 없습니다. 이렇게 되면 경매 신청자뿐만 아니라, 가만히 있던 1순위 채권자도 본인의 채권을 전액 회수하지 못하는 억울한 상황이 발생하게 됩니다. 이처럼 경매 신청 채권자 본인이 배당받지 못할 뿐 아니라 자신보다 앞선 권리자에게 피해를 주는 경우에 무잉여 취소되는 것입니다.

무잉여경매취소는 어떤 상황에서 주로 발생하나?

일반적으로 해당 부동산의 가치에 적합한 수준으로 담보가 설정되어 있고, 그 돈을 상환하지 않을 경우에 경매가 진행됩니다. 그런데 갑자기 뒤쪽에서 가압류 같은 강제 경매 신청이 들어와 무잉여 취소가 되는 케이스가 많습니다. 강제경매의 경우 권리 분석을 위해 제반 문서를 확인했을 때 특별히 기재가 없던 자가 신청했다면 어느 정도 배당 예상표를 산정해 보면 무잉여취소가 되는 경우가 많습니다.

무잉여경매취소가 되지 않게 하기 위한 해결방법

무잉여취소가 되면 해당 물건에 입찰한 자는 어떤 손해를 입을까요? 경매가 취소되면 입찰자는 보증금을 반환받기 때문에 직접적으로 손해 보는 일은 없습니다. 하지만 입찰 결정하기 위해 임장과 현장 조사 등을 위해 투입한 소중한 시간과 노력이 허사가 되는 것이죠. 따라서 입찰 전 권리 분석 단계에서 무잉여 취소 가능성에 대해서는 짚어보고 넘어가는 것이 좋습니다. 하지만 채권 회수가 급한 후순위 채권자는 어떻게든 취소되지 않기를 바랄것입니다. 이때 해결할 수 있는 방법이 있습니다. 남들이 다 이 물건은 취소될 가능성이 높다 생각하고 입찰에 참여하지 않을 때, 2순위 근저당권자는 1순위 근저당권자가 경매를 신청하도록 만들면 됩니다. 그렇게 되면, 이중 경매가 되고 2 순위권자가 신청 건이 무잉여 취소가 되더라도, 이후에 1 순위자가 신청한 건은 그대로 진행되므로 무잉여 취소는 의미가 없어지게 됩니다. 참고로 역으로 부동산 가치에 비해 채권액이 너무 적을 경우는 경매가 취하되기도 합니다. 예를 들어 부동산 가액이 5억 원이고 청구액이 2천만 원이면​ 낙찰이 된다고 해도 대금 완납하기 전까지 취하하는 것도 가능합니다. 채권자와 채무자가 협의하여 채권자 돈을 갚으면 채권자는 채무자한테 경매 취하서를 주게 됩니다.

 

Wealth Creator's Note

세상 모든 일이 다 그러하지만 경매도 사례를 분석하다보면 참으로 다양한 사정이 있고 머리 좋은 사람들은 경매라는 제도를 통해 생각하지 못한 탈출구를 찾아내는 사람들이 많습니다. 아는 사람이 이기는 싸움입니다. 오늘 포스팅을 통해 무잉여취소에 대해서도 충분히 이해하시고, 역으로 이용하는 방법까지 찾아내는 현명한 투자자가 되시기를 바랍니다.