낙찰자 체납관리비 인수 범위 협상 방법

낙찰자 체납관리비 인수 범위 협상 방법

입찰할 경매 물건을 검토할 때 아파트나 오피스텔과 같은 집합 건물이나 상가 건물의 경우는 체납된 관리비가 얼마나 되는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 상가의 경우는 몇 백만 원에서 많게는 몇 천만 원이 넘게 밀려있는 경우가 있어 이 부분을 간과하면 경매 물건을 시세보다 더 비싸게 낙찰받게 될 수도 있기에 입찰가 산정 시 사전에 확인하여 고려해야 합니다. 그런데 관련 이전 점유자가 밀린 관리비가 있다면 낙찰자는 전액 변제해야 할 의무가 있는 걸까요? 오늘은 체납 관리비 중 얼마까지 낙찰자가 인수해야 하는지 그 법적인 의무와 대응 방법에 관해 알아보도록 하겠습니다.

낙찰자의 체납 관리비 인수 범위

집합건물은 크게 공용부분과 전유 부분으로 나눌 수 있습니다. 전유 부분은 개별 소유자들이 소유하고 이용하는 사용하는 점포나 호실을 말하고, 공용 부분은 이러한 전유 부분을 제외한 복도와 계단 입구 등 다른 사람들과 함께 이용하는 공간입니다. 결론부터 말씀드리면 아래 판례와 법령에 따라 낙찰자 인수 범위는 공용 부분에 대한 관리비 최근 3년분에 한정되며, 연체료는 승계되지 않습니다.

1) 공용부분에 한하여 인수

근거:【집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률】 제18조(공용 부분에 관하여 발생한 채권의 효력)

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

2) 연체료는 승계 대상에서 제외

근거:【판례】 2004다3598 중 일부 발췌

전 구분소유자의 특별 승계인이 체납된 공용 부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용 부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용 부분 관리비에 포함되지 않는다.

3) 최근 3년분에 한정하여 승계

근거: 【민법】 제163조(3년의 단기소멸시효)

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다. 제163조(3년의 단기소멸시효) 다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권

관리사무소와 연체비용에 관해 협상 시 주의할 점

미납 관리비로 인해 골치아픈 관리사무소 입장에서는 연체료를 누가 변제하는 것은 상관없습니다. 누구든 밀린 관리비만 받으면 그만입니다. 때문에 많은 관리사무소장님들은 "경매에 넘어가 소유자가 어떻게 바뀌든 나는 모르겠고, 연체된 관리비를 모두 정상해야만 수도 전기 등 정상적으로 생활할 수 있게 해 주겠다"라고 협박에 가깝게 요구하시는 경우가 많습니다. 실제로 저도 눈여겨보고 있던 물건지 관리사무소장님께 이와 같은 말을 들은 적이 있습니다. 하지만 체납관리비로 인한 사용방해행위는 불법입니다. 그리고 이와 같이 방해하는 기간에 대한 관리비는 납부하지 않아도 되고, 오히려 손해배상책임을 물을 수 있으니 잘 알아두시기 바랍니다. 대납한 체납관리비의 필요경비처리 내가 사용하지도 않았던 기간에 발생하여 밀려있는 관리비를 내는 일은 매우 아깝습니다.

하지만 이렇게 경매 낙찰 후 미납분을 납부했다면, 아래 2가지 조건을 충족하는 경우, 이후 양도소득세에서 필요경비로 처리될 수 있습니다. 따라서 납부 후에는 관리사무소에서 영수증을 발급받아 꼭 증빙 서류를 남겨두시기 바랍니다.

1. 낙찰자가 전 소유자의 체납분을 지급한 경우
2. 전 소유자를 상대로 구성권을 행사하였으나 상환 받지 못한 경우

체납관리비를 내지 않는 방법

관리사무소를 설득하여 관리사무소쪽은 연체된 전액을 받고, 낙찰자는 한 푼도 승계하지 않는 방법이 있습니다. 바로 관리사무소 측에서 미납분에 대해 가압류를 걸어 배당받도록 하는 방법입니다. 단, 이 경우 채무자가 지불할 수 있는 여력이 있어야 하며, 사무소 측에서도 미납분에 대한 채권 회수에 대한 적극적인 의지가 있어야 가능합니다. 하지만, 낙찰자에게 받으면 최근 3년간 공용 부분에 대한 관리비밖에 받지 못하지만, 위의 방법을 사용하면 전액 변제받을 수 있기에 관리사무소 측과 협상하는 과정에서 이야기해 볼 만한 가치는 있습니다. 조금이라도 저렴하게 부동산을 구입해 보려는 생각으로 경매에 도전하는 것인데, 어찌 보면 잡 비용처럼 느껴지는 관리비 등이 예상치 못한 수익성 악화를 가져오는 일도 종종 있으니 오늘 포스팅 잘 숙지하시고 현명하게 대응하시기 바랍니다.

 

Wealth Creator's Note

정리하면 낙찰자가 인수해야 하는 체납분은 최근 3년간 관리비 중 전체의 60~70%에 해당하는 공유부분에 한하며 연체료는 포함되지 않습니다. 정확한 금액은 건물마다 차이가 있을 수 있으니 관리사무소에 명세를 요청하여 확인하시기 바랍니다. 부동산 경매 투자는 세부적인 확인이 매우 중요합니다. 제 블로그를 통해 많은 정보 가져가셔서 Risk를 최소화하여 성공적인 투자 하시기 바랍니다.