대항력 있는 임차인 유형별 주의 사항

대항력 있는 임차인 유형별 주의 사항

부동산 경매 입찰을 할 때는 권리분석과 더불어 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인은 임대차 계약이 체결을 체결한 뒤 해당 부동산에 거주하면서 주민등록을 마친 경우로 그 임대차 계약 기간 동안에는 다른 채권자나 매수인에 대하여도 효력을 가집니다. 따라서, 대항력 있는 임차인은 낙찰받은 자에게도 보증금 반환을 요구하며, 전액을 돌려받을 때까지 해당 부동산에서 계속 거주할 권리가 있습니다. 명도를 통해 낙찰받은 부동산을 수익화하여야 하는 낙찰자 입장에서는 큰 걸림돌이 됩니다. 오늘은 대항력 있는 임차인의 유형과 각 유형에 따른 보증금 인수 여부에 대해 알아보도록 하겠습니다.

대항력 있는 임차인의 요건

임차인에게 있어 대항력이란 살고 있는 집의 소유권을 갖고 있는 임대인이 해당 부동산을 매각할 경우 혹은, 살고 있던 집이 경매로 넘어간 경우에 보증금 반환받을 때까지 계약된 기간이 만료될 때까지 계속 살 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 대항력은 임차인의 권리를 보호하여 소외되지 않도록 하는 것에 그 목적이 있습니다. 그럼 어떠한 요건을 갖추어야 대항력을 갖출 수 있을까요?

• 대항력 요건: 인도+전입신고→전입신고 다음날부터 대항력 발생

위의 요건을 갖추게 되면 전입신고 다음날부터 대항력이 발생합니다. 이렇게 대항력을 갖추었다면, 이제 확정일자를 받음으로써 후 순위 권리자 보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권까지 확보할 수 있습니다.

• 우선변제권 요건: 대항력(인도+전입신고)+확정일자→전입신고일 혹은 확정일자 중 늦은 날부터 우선변제권 발생

위의 요건을 갖추게 되면 전입신고일 혹은 확정일자 중 늦은 날부터 우선변제권은 효력이 발생됩니다.

 

대항력있는 임차인의 종류

경매 입찰에 있어서는 권리 분석과 더불어 대항력 있는 임차인이 있는지 확인하고, 낙찰받았을 때 승계받는 보증금이 있는지 정확하게 파악해야 합니다. 대항력을 갖추었다고 해도 모든 임차인의 보증금이 다 승계되는 것은 아니므로, 유형별로 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

유형 1. 전입신고 + 확정일자 + 배당요구

위와 같이 모든 것을 다 완료한 임차인은 보증금 전액을 배당받을 권리가 있기 때문에 낙찰자가 인수하는 금액이 전혀 없습니다. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮거나, 체납 세금이 많다면 임차인이 배당금을 통해 받지 못한 보증금의 잔액은 낙찰자가 인수하게 될 수도 있습니다.

유형 2. 전입신고+ 배당요구 (확정일자가 늦거나 없는 경우)

전입신고와 배당요구는 했지만, 확정일자가 후순위 권리보다 늦거나 또는 확정일자를 받지 않은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 최근에는 부동산 상식이 보편화되어 있어 대부분 전입 신고를 하면서 확정일자를 동시에 받기 때문에 이런 경우는 별로 없지만, 아직도 간혹 있을 수 있기에 주의하여 확인하시기 바랍니다.

유형 3. 전입신고+확정일자 (배당요구하지 않거나, 늦게 함)

'권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다'는 말 들어보셨죠? 배당받을 권리가 있다고 해도 법원이 공고한 배당요구종기일까지 해당 권리자가 직접 배당요구하지 않으면 알아서 챙겨주지는 않습니다. 따라서 이러한 경우의 임차인이 받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 이유는 무엇일까요? 두 가지로 예상할 수 있는데, 하나는 임대차 기간 동안 충분히 살고 나가는 상황이기에 새로운 집주인에게 보증금을 반환받기 위한 목적인 경우와, 또 하나는 배당 기일을 놓친 경우입니다.

 

[참고] 배당요구종기일

배당요구종기일은 부동산경매에서 최종 낙찰자가 채권자들에게 배당금을 지급해야 할 요구기간을 의미합니다. 즉, 입찰자가 낙찰받은 날로부터 일정 기간이 지나면, 경매 성립 시 해당 경매물건에 대한 채권자들이 경매 대금의 배당을 요구할 수 있습니다. 법적인 근거는 「감정평가 및 경매에 관한 법률」 제61조 제2항, 「민사소송법」 제327조 등이 있습니다. 배당요구종기일은 이러한 규정에 의하여 부동산 경매가 성립한 날로부터 30일 이내로 정해져 있으며, 이 기간 내에 배당요구금액을 결제하지 않으면 채권자들은 대리상환의 절차를 거쳐 배당금을 청구할 수 있습니다. 단, 일부 특별한 경우에는 배당요구종기일이 예외적으로 달라질 수 있으며, 이는 법원이 따로 인정해 줄 경우에만 적용됩니다.

 

대항력 없는 임차인은 어떻게 해야 하나?

대항력이 없는 임차인은 낙찰자 입장에서는 전혀 신경 쓰지 않아도 됩니다. 왜냐하면 후순위 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 입찰가만 생각하고 경매에 참여하면 되기 때문입니다. 그러나, 소유자의 배우자나 직계가족이 임차인으로 되다면 주의해야 합니다. 이런 경우는 일반적으로 최초 근저당권자인 은행과 같은 금융기관에서 무상 임대차 계약서를 받고 근저당을 설정해 주기 때문에 최초 설정된 근저당권자에게 문의하여, 무상 임대차 계약이 체결되어 있는지를 확인한 후 입찰에 참여하시는 것을 추천드립니다.

 

Wealth Creator's Note

힘들게 낙찰받아 임차인의 보증금을 떠안게 되어 손해 나는 투자를 하는 일은 절대 없어야겠죠. 입찰하기 전에 등기부등본이나 전입세대 열람원을 통해 현재 거주 중인 임차인이 있는지 꼭 확인하시고, 거주하고 있는 임차인이 있다면 임장 시 직접 만나 상황을 물어보시는 것도 큰 도움이 될 것입니다.