매각물건명세서 열람방법 공신력 체크리스트

매각물건명세서 열람방법 체크리스트

부동산 경매에 입찰하기 위해서는 필수로 확인해야 하는 문서들이 있는 데 그중 대표적인 문서가 바로 매각물건명세서입니다. 매각물건명세서는 법원이 책임을 지고 작성하는 공신력 있는 문서로써 해당 부동산에 관한 현황과 각종 권리 관계가 공시되어 있으므로 입찰 전에 확인해야 할 필수 정보들이 모두 담겨 있습니다. 오늘은 이러한 매각물건명세서를 어디서 어떻게 언제부터 열람할 수 있고 구체적으로 어떤 부분을 확인해야 하는지 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

매각물건명세서의 개념과 공신력

매각물건명세서는 법원이 경매를 진행할 부동산에 관한 현황과 권리 관계를 공시하여 매수희망자가 해당 물건에 관해 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 입찰 전 문제의 소지가 될 만한 내용들을 공지하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 문서입니다. 구체적으로는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등이 기재되어 있습니다.

즉, 법원에 책임이 있는 공신력 있는 서류로 인정하기 때문에 이 서류에 권리 관계 등의 중대한 하자가 있는 경우 낙찰자는 매각 불허가 신청을 할 수 있고, 이의 신청이 합당하다고 받아들여져 불허가 판정이 나면 입찰 보증금을 돌려받을 수 있으므로 정확하게 검토하여 최대한 유효한 정보를 얻을 필요가 있습니다.

 

매각물건명세서 열람 가능 시기

법원에서는 매각물건명세서를 매각기일의 1주일 전부터 법원에 비치하여 누구든지 무료로 볼 수 있도록 하고 있습니다. 경매를 하시는 분들은 대부분 유료 경매 사이트를 통해 매각물건명세서를 확인하는 경우가 많습니다. 이런 경우 주의해야 할 점은, 매각기일 1주일보다 훨씬 이전에 등재된 경우는 유찰되기 전의 자료를 참고용으로 제공하는 것이므로, 반드시 입찰 일주일 전 법원 경매정보 사이트를 통해 최신본을 재확인하시는 것이 좋습니다.

 

매각물건명세서 열람 방법

열람할 수 있는 방법은 다음과 같이 두 가지가 있습니다.

1. 오프라인: 경매 담당 법원
2. 온라인: 대한민국법원 법원경매정보 사이트에 접속하여 【경매 물건】-【물건 상세검색】을 통해 검색한 물건 기본 정보 하단에 【매각물건명세서】를 클릭하시면 됩니다.

 

매각물건명세서 체크리스트

사건, 매각물건번호

문자그대로 경매 사건의 번호를 말합니다. 하나의 사건에 경매 물건이 하나인 경우도 있고 여러 개인 경우도 있으니 주의하시기 바랍니다. 하나의 사건에 경매 물건이 여러 개의 경우는 사건 번호 뒤에 괄호로 숫자가 붙어 있고, 이 경우 최종 낙찰 후 권리 인수까지 상당한 시간이 소요된다는 점 미리 알고 진행하시는 편이 좋습니다.

최선순위 설정

말소기준권리라고 불리는 저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기, (경매신청하거나 배당요구한) 선순위 전세권 중 가장 먼저 설정된 최선순위 설정 권리가 명시되어 있습니다. 이 최선순위 설정 권리 이후의 권리는 원칙적으로는 매각으로 소멸되지만, 몇 가지 예외가 있습니다. 말소기준권리에도 소멸되지 않는 아래 4가지 권리에 관해 꼭 기억하시고 권리 분석 시 참고하시기 바랍니다. 

 

말소기준권리에도 소멸되지 않는 불사조 권리

• 배당요구하지 않은 선순위 전세권
• 건물철거 및 토지인도청구 가처분
• 유치권
• 법정지상권

배당요구종기

배당을 받을 권리가 있는 자들은 법원에서 정하여 공지한 기일까기 배당을 요구를 해야 합니다. 이렇게 배당 요구를 할 수 있는 기간을 배당요구종기하고 하며, 이 날짜 이후에는 배당을 신청해도 법원에서 배당금을 지급하지 않습니다. 이 부분은 대단히 큰 의미가 있는데요, 배당받을 권리가 있는 자들이 배동요구종기를 지나면 그 돈을 못 받고 끝나는 것이 아니라는 점입니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당을 받지 못한 경우나, 배당 요구를 하지 않아서 받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 점을 충분히 감안하고 입찰 금액에 반영해야 손실을 막을 수 있습니다.

현황조사 및 임차인의 권리 신고 내역

매각물건명세서의 본론이라고 할 수 있습니다. 보증금과 전입 신고 여부, 확정일자와 배당요구여부 등 가장 중요한 내용이 기록되어 있는 부분입니다. 입찰하려는 물건에 임차인이 있다면, 대항력과 배당요구 여부 등을 확인하여 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지 확인해야 합니다.

등기된 부동산에 관한 권리 및 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것.

이 부분도 낙찰자 입장에서는 매우 중요한 부분입니다. 매각되더라도 소멸되지 않고 그대로 남아서 낙찰자에게 인수되는 권리로써 이 부분을 간과하면 손해 보는 낙찰이 될 수 있으니 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다.

매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요

쉽게 말해 법정지상권에 관한 내용이 기재되어 있고 낙찰받아 건물을 철거하고 새로 세울 계획이라면 반드시 확인해야 하는 사항입니다.​ 법정지상권이란 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권의 효력이 발생하는 권리입니다. 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매나 경매 등으로 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것으로 아래와 같은 성립 요건을 갖추어야 합니다.

 

법정지상권 성립요건

• 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했을 것.
• 저당권 설정 당시,토지 위에 건물이 실제로 존재했을 것.
• 공매나 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라졌을 것.

비고란

공부 상 용도와 실제 사용되는 용도가 불일치한 위반 건축물인지 여부 등 입찰자가 주의해야 하는 사항이 기록되는 항목입니다. 따라서 이 부분은 아무것도 쓰여 있지 않은 공란인 것이 좋습니다.

 

Wealth Creator's Note

매각물건명세서에 기재된 내용은 입찰자에게 있어서는 하나도 빠짐없이 모두 중요한 사항입니다. 이 중 일부 내용을 못 보거나 혹은 잘못 이해하여 낙찰받았는데, 뒤늦게 불리한 사항을 발견하고 취소 신청을 해도 보증금을 돌려받지 못하니 꼼꼼하게 확인하신 후에 입찰하시기 바랍니다. 한편 법원에 책임이 있는 공신력 있는 문서이므로 매각물건명세서 상의 기재 내용이 잘못되어 있는 등의 중대한 하자가 있다면 낙찰자는 매각 불허가 신청을 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.