감정평가서 열람 방법 체크리스트

감정평가서 열람 방법 체크리스트

부동산 경매 물건에 입찰하려면, 내가 가진 종잣돈(Seed money)을 가지고 투자를 진행할 수 있는 물건인지 아닌지를 가장 먼저 판단하고 물건 분석에 들어가야 합니다. 아무리 권리 상 하자가 없고 깨끗한 물건이라도, 내가 가진 자금으로 투자할 수 있는 범위를 넘어서는 물건이라면 그림의 떡이죠. 이렇게 해당 부동산의 금액적 가치를 확인하는 가장 기본적인 방법이 법원에서 첨부한 감정평가서를 확인하는 것입니다. 감정가와 최저입찰가를 확인하여 투자 가능한 물건인지를 판단하고, 시세 차익 등을 가늠할 수 있습니다. 오늘은 이렇게 입찰에 앞서 필수적으로 확인해야 하는 감정평가서란 무엇이고 어떻게 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 감정평가서는 누가 작성하나?

채권자가 경매를 신청하면 법원은 경매개시결정 후 매각기일을 정하기 전에 국가에서 인정한 자격을 취득한 감정평가사에게 해당 물건의 경제적 가치를 판단할 수 있는 감정평가를 의뢰합니다. 이로써 감정가, 주위 환경, 교통 상황, 토지 형태 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지이용계획 및 제한 상태, 제시목록 외의 물건, 공부와의 차이, 기타 참고사항(임대관계 및 기타) 등으로 상세히 기록된 감정평가서가 작성되고, 이 결과를 감안하여 법원은 최저 매각가를 정합니다. 한 마디로, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 건축도면 등 부동산 관련 서류들의 요약본이라고 할 수 있습니다.

 

2. 감정평가서 열람 방법

대한민국법원 법원경매정보 사이트 접속하여 【물건 상세검색】 하단에 【감정평가서】 버튼을 클릭하시면 확인할 수 있습니다.

 

3. 감정평가서 세부 항목과 확인 방법

누가 작성하느냐에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나, 기본 구성은 아래와 같이 비슷합니다.

 

감정평가표 및 평가 의견

해당 부동산의 감정평가액과 기준 시점과 산출 근거등이 기재되어 있습니다. 일반적인 평가 방법은 다음과 같습니다. 

• 인근 지역 내 유사 물건의 거래사례 중 하나를 비교 사례로 선정
• 사정보정: 어떤 사정으로 인해 비교사례의 거래 금액에 영향이 있었는지를 보고 보정(예: 비교 사례가 급매로 처분된 것이라면 이를 보정해 정상가 산출)
• 시점수정: 비교 사례의 거래 시기를 조사 시점과 비교하여 가격 조정

 

감정평가 명세표

소재지, 지번, 지목, 용도, 구조, 면적 등 부동산 명세를 알 수 있습니다.

 

감정평가 요항표

금액만큼이나 중요한 해당 부동산의 환경을 판단할 수 있는 중요한 정보가 들어있는 부분입니다. 도로사정이나 사용현황, 주변환경 등 시장가치를 가늠해 볼 수 있는 유용한 정보가 포함되어 있습니다. 어떤 지역인지, 건축을 하기에 적합한지, 예를 들어 문화재 보존지역 등으로 건축이 제한된 곳은 아닌지 등을 파악할 수 있는 내용이니 상세히 검토하는 것이 좋습니다.

 

위치도 (지적도)

요즘에는 인터넷과 휴대전화의 발달로 일반인 분들도 쉽게 현장을 찾아갈 수 있지만, 인터넷이 발달하기 전에는 매우 유용한 정보였습니다. 지금도 현장답사 때 매각물건을 정확히 찾는 데도 도움이 되며, 실사로 보는 것과는 또 다른 시각으로 물건을 바라볼 수 있습니다.

 

내부구조도

일반 부동산 투자와는 달리 경매 입찰을 위한 임장시에는 대부분의 점유자는 좋지 않은 시각으로 입찰자를 바라봅니다. 마치 본인들의 난처한 지금 상황이 모두 이 사람들 탓이라는 눈길로 말이죠. 그래서 경매로 부동산을 취득할 경우 대부분 현 거주자가 비협조적이어서 내부구조를 볼 수 없는 경우가 많은데, 이럴 때 유용한 정보로 활용할 수 있습니다.

 

물건사진 등

실제로 현장을 임장하기 전에 건물 노후도를 미리 파악하는 데 도움이 됩니다.

 

4. 검토 시 유의해야 할 사항

감정가는 시세가 아니다.

감정평가서를 통한 가격 분석 시 중요한 것이 조사일자입니다. 경매 제도의 맹점이라고도 할 수 있는데, 경매개시결정 후에 평가가 이루어지고, 그 이후 특별한 지연 없어 경매가 진행되어도 최소 6개월 이상 소요됩니다. 여기에 1~2회 유찰되어 2차나 3차 매각에서 낙찰된다면 1년 이상은 충분히 소요될 수도 있죠. 즉, 입찰 당시 기준에서 보자면 감정가는 6개월~1년 전 가격이라는 이야기입니다. 이해를 돕기 위해 경매 진행 과정에 관한 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2023.06.09 - [부동산경매] - 부동산 경매란 무엇인가 개념과 절차

부동산 경매란 무엇인가 개념과 절차

부동산 시장에서 이 정도의 시간의 경과는 여러 가지 환경에 따라 엄청난 시세 차이를 가져올 수 있기에 충분합니다. 따라서 입찰자 스스로 시세를 정확히 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한 아파트처럼 비교할 수 있는 유사 물건이 많은 경우 시세를 쉽게 파악할 수 있지만 빌라, 토지, 상가, 임야, 공장처럼 자주 거래되지 않는 부동산은 가치를 정확히 파악하기 어렵습니다. 그래서 많은 사람들이 입찰가를 산정할 때 감정가를 절대적인 기준으로 삼는 것이 현실이지만, 이는 대단히 위험한 결과를 초래할 수 있습니다.

 

토지지분을 꼭 확인하라.

명세표에 기록된 면적과 구조 등을 토대로 토지 지분이 얼마인지를 확인해야 합니다. 특히, 재건축 지역의 매물에 입찰하시려는 분들은 대지지분에 따라 수익률의 차이가 많이 나니, 가능하면 토지지분이 많을수록 좋습니다.

 

Wealth Creator's Note

이와 같이 감정평가서는 경매 물건검색과 분석에서 당연히 확인해야 하는 서류이지만, 시세조사 시점을 확인하시고, 당시 시세와 현시점의 시세 차이를 정확하게 조사하여 입찰가 산정을 현실적으로 정해야 합니다. 다른 투자 분야에 비해 시세 변동이 적은 것이 부동산이라고는 하지만, 특히 경매 투자의 경우는 단순히 시장의 흐름뿐 아니라, 해당 부동산에 유효하게 살아있는 권리에 따라 승계되는 금액까지도 고려해야만 올바른 투자 금액을 산정할 수 있습니다. 오늘 포스팅 참고하셔서 감정평가서를 통해 최대한 많은 정보를 파악하셔서 이기는 게임 하시기 바랍니다!