말소기준권리로 소멸되지 않는 4가지 불사조 권리

말소기준권리로 소멸되지 않는 4가지 불사조 권리

지난 시간에 경매에서 가장 중요한 것은 입찰 전 권리 분석이며, 권리 분석을 공식적으로 쉽게 해결할 수 있는 방법은 '말소기준권리'를 찾는 것이라고 설명드렸습니다. 그런데, 말소기준권리로 소멸되지 않는 이른바 불사조 권리라는 것이 존재합니다. 공식에서 예외가 적용되는 중요한 내용이니 함께 알고 계셔야겠죠? 오늘 포스팅으로 정확하게 이해하시기 바랍니다.

 

말소기준권리 소멸되지 않는 불사조 권리의 효력

다음에서 설명한 4가지 권리는 말소기준권리와의 선후 순위와는 관계없이 소멸하지 않고 효력을 유지하여 낙찰자가 인수하게 되는 권리를 말합니다. 따라서 이 내용을 확인하지 않고 낙찰을 받는다면, 입찰가 선정 시 예상하지 못했던 돈을 떠안게 되어 손해는 투자로 이어질 수 있습니다. 혹시 아직 말소기준권리가 무엇인지 모르는 분들을 위해 말소 기준 권리의 종류를 열거해 드리겠습니다. 

 

말소기준권리

• 저당/근저당권
• 압류/가압규
• 담보가등기
• 경매기입등기
• 경매 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권

말소기준권리 소멸되지 않는 권리의 종류

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권

말소기준권리보다 선순위에 있는 전세권은 전세권자가 배당 요구하지 않아도 소멸하지 않고 살아남아 낙찰자가 인수하게 됩니다. 인수한다는 말은 낙찰자가 전세권자에게 전세보증금을 반환해야 한다는 의미입니다. 따라서, 배당요구하지 않은 선순위 전세권이 있다면 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 합니다.

 

2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분

가처분 등기는 해당 부동산에 다툼이 있음을 제삼자에게 알려주는 경고장입니다. 즉, 가처분 등기가 되어 있는 부동산은 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 등 일체의 처분 행위가 금지됩니다. '가처분'이란 돈이 목적이 아닌, 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 데 그 목적이 있다고 이해하시면 됩니다. 말소기준권리(저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 선순위 전세권)는 돈을 받기 위한 권리지만, 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니기 때문에, 선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다.

그러나 '건물철거 및 토지인도청구 가처분'은 토지와 건물소유자가 다른 경우, 토지소유자가 건물소유자에게 제기한 건물철거 소송에서 승소 판결을 받게 된다면, 이 경우 말소기준권리보다 후순위인 가처분일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, '건물철거 및 토지인도청구 가처분' 등기가 되어 있는 부동산을 낙찰받고 잔금을 납부하여 소유권을 이전했더라도, 건물을 그대로 철거당할 수도 있으니, 이런 물건은 특별히 주의하고 피하는 것이 좋습니다.

 

3. 유치권

공사장 근처에 '유치권 행사중'이라는 빨간 글자로 무시무시한 공포 분위기를 뿜어내며 존재감을 과시하는 건물을 보신 적 있으시죠? 여기서 말하는 '유치권'이란 만약 공사 업체가 건축비를 받기로 하고 공사를 해 주었는데, 공사가 끝난 후 돈을 받지 못한다면, 업체는 대금을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 유치권은 등본상에는 기재되지 않지만, 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 합니다.

하지만 유치권은 성립되기 위해서는 아래의 요건을 모두 만족해야 합니다.

 

유치권 성립 요건

• 타인의 물건 또는 유가증권일 것.
• 경매 개시일 이전부터 적법하게 직접 혹은 간접 점유를 유지하고 있을 것.
• 채권의 변제가기 이미 도래했을 것 유치권을 포기한다는 특약이 없을 것.
• 채권과 목적물 사이에 견련성(직접적인 연관성)이 존재할 것

 

위 조건을 모두 만족한 유치권인 경우는 흔치 않으므로, 대부분 허위 유치권인 경우가 많으니, 너무 욕심나는 경매 물건이라면 지레 겁부터 먹지 마시고 구체적으로 파악해 보시는 것이 좋겠습니다.

 

4. 법정지상권

지상권이란 다른 사람의 땅 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리입니다. 토지 위에 건물이 있고 토지와 건물의 소유주가 다른 경우, 건물소유자는 토지를 빌리는 임대차 계약을 하고 이를 근거로 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면, 이후 땅 주인이 바뀌더라도 계속 사용할 수 있습니다.

그런데, 지상권 등기를 하지 않더라도 지상권의 효력이 발생하는 경우를 '법정지상권'이라고 합니다. 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매나 경매 등으로 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것으로 아래와 같은 성립 요건을 갖추어야 합니다.

 

법정지상권 성립 요건

• 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했을 것
• 저당권 설정 당시, 토지 위에 건물이 실제로 존재했을 것
• 공매나 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달라졌을 것

 

즉, 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우, 마음대로 땅을 사용할 수 없으므로 토지와 건물의 등기부등본을 모두 확인하여 소유자가 동일했던 적이 있는지 확인해 보아야 합니다. 다만, 법정지상권이 성립되어 낙찰받은 땅을 마음대로 활용할 수 없다 해도, 법원에 지료를 청구할 수 있으므로, 그 땅을 실제로 사용할 목적이 아니라 월세를 받을 목적이라면 입찰해도 문제없다고 생각됩니다.

 

Wealth Creator's Note

우리나라 국민들의 부동산 지식수준도 많이 높아졌고, 돈 벌기 위한 방법을 공부하고 도전하는 분들이 많아지면서 예전에는 전문가들의 영역이었던 경매 투자가 많이 대중화되었습니다. 권리 상 문제가 없는 물건은 치열한 경쟁률로 낙찰가가 많이 높아지고 있습니다. 그래서 부동산 지식이 해박하신 분들은 상대적으로 경쟁률이 낮은 이러한 특수 물건을 공략하는 경우도 많습니다. 말소기준권리 이후에도 살아남는 불사조 권리에 대해 오늘 포스팅을 통해 여러분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.