말소기준권리 종류 의미 중요성

말소기준권리 종류 의미 중요성

부동산 경매에 있어 가장 중요한 것을 꼽으라면, 권리 분석과 대항력 있는 임차인 분석이라고 생각합니다. 이것만 확실하게 파악해도 예상치 못한 비용을 떠안는 Risk는 없앨 수 있기 때문입니다. 입찰 물건 분석 시 가장 먼저 검토해야 하는 권리 분석은 많은 경매 입문자들이 부담스러워하는 부분입니다만, 오늘 포스팅 주제인 '말소기준권리'만 알아도 공식처럼 쉽게 풀어낼 수 있습니다. 오늘 포스팅에서 말소 기준권리에 대한 모든 것을 파헤쳐 보도록 하겠습니다.

 

말소기준권리란 무엇인가?

부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는지 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 즉, 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정되어 있는 권리의 소멸 여부와 임차인의 보증금 인수 여부를 결정하는 권리라고 이해하시면 됩니다. 정확하게는 아래의 저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 경매기입등기, (경매신청하거나 배당요구한) 선순위 전세권 중에서 설정일자가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다.

 

저당/근저당권

부동산 등을 담보로 돈을 빌려주고 채무자가 상환하지 않을 경우 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

 

압류/가압류

채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 악의로 재산을 숨기거나 처분하면 회수할 수 없기 때문에, 채무자가 재산을 빼 돌릴수 없도록 법원에서 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것입니다. 채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인하여 등기부등본에 기재하고 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청합니다.

 

담보가등기

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하는 것을 말합니다. 저당권과 유사항 변칙 담보라고도 합니다. 

 

경매기입등기

채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 것으로, 법원에서 경매중이니 마음대로 처분하면 안 된다고 공시하는 것입니다.

 

(경매 신청하거나 배당요구한) 선순위 전세권

등기한 전세권자는 임대인의 동의 없이 타인에게 양도/임대할 수 있고 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정판결 없이도 바로 경매를 진행할 수 있는 권리를 갖습니다. 중요한 것은 전세권자가 배당요구 (또는 경매신청) 한 경우에만 말소기준권리가 됩니다.

참고로 일반 임차인과 전세권자의 경매 신청 절차를 알기 쉽게 비교해 보면 아래와 같습니다.

• 일반임차인: 임대차 보증금 반환 소송 제기→법원확정판결→경매 진행
• 전세권자(확정일자+전입신고): 소송 없이 바로 경매 진행 가능

말소기준권리가 중요한 이유?

 

권리 말소/인수의 기준

말소기준권리를 기준으로 선 순위의 권리는 매각 후 소유권이전등기 시 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 반면에 말소기준권리 기준 후 순위의 권리는 매수인에게 인수되지 않고 소멸됩니다. ​물론 말소기준권리보다 후순위 권리 중에서 예고등기, 유치권, 법정지상권, 이미 청산절차를 마친 담보가등기, 지상물 철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분 등은 말소되지 않으니 주의해야 합니다.

 

임차인의 대항력 유무 기준

임차인이 대항력 유무는 임차인이 대항요건(주택은 주민등록+점유, 상가건물은 사업자등록+점유)을 말소기준권리보다 먼저 갖추었는지 여부가 결정합니다. 임차인이 대항요건을 말소기준권리 설정일 이전에 갖추었다면 대항력이 있으나, 말소기준권리 설정일 이후에 갖추었다면 대항력은 없어집니다. 주의할 것은 말소기준권리 설정일과 같은 날에 갖추었더라도 대항력이 없어진다는 점입니다. 말소기준권리의 효력은 설정일 당일에 발생하지만 대항력의 효력은 대항요건 구비일 다음 날 '0'시부터 발생하기 때문입니다. 임차인이 대항력이 있다면 임대차보증금을 배당요구종기 안에 배당요구하여 매각대금에서 배당을 받거나, 배당요구를 하지 않고 매수인에게 그 보증금 부담을 전가할 수 있으므로 임대차보증금은 지킬 수 있습니다. 그러나 임차인이 대항력이 없으면 경매 매각대금 배당 순위에서 다른 채권에 밀릴 뿐만 아니라 보증금에 대한 권리 주장을 매수인에게도 할 수 없으므로 임대차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하고 떼일 가능성이 높습니다. 드라마에서 흔히 보는 눈물 나는 경매장면의 주인공이 되는 것이죠.

 

명도 시, 점유자에 대한 인도명령 혹은 명도소송 결정 기준

인도명령 대상자는 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 점유자를 제외한 모든 점유자입니다. 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 점유자라 함은 유치권자, 인도명령 대상자로서 6개월이 경과한 자, 선순위 대항력 있는 임차인 등입니다. 따라서 이들 점유자를 제외한 채무자, 소유자 및 말소기준권리보다 대항요건을 늦게 갖춘 후순위의 대항력 없는 임차인은 인도명령에 기해 강제집행을 할 수 있습니다. 점유자를 인도명령을 통해 명도할 수 있느냐 아니면 명도소송을 해야 하느냐는 명도 협의의 주도권을 결정하는 key가 됩니다. 인도명령은 매각대금 납부 후 길어야 3개월 내 명도협의 또는 강제집행이 가능하지만, 명도소송은 정식 재판절차로 매각대금 납부 후 최소한 6개월 이상 소요되기 때문에 인도명령은 명도협의주도권이 매수인에게 있는 반면, 명도소송은 그 주도권을 점유자에게 내어줄 수밖에 없는 결과를 초래합니다.

 

Wealth Creator's Note

말소기준권리는 경매에 입찰하려는 분들 뿐 아니라, 임차인으로써 내 권리를 지키기 위해서도 상식적으로 알아두어야 할 내용입니다. 임차인으로써 계약을 진행하기 전에도 등기부등본을 필히 확인하여 선순위 권리를 확인하는 현명함으로 스스로의 안전장치를 마련하시기 바랍니다.