부동산 경매란 무엇인가 개념과 절차

부동산 경매란 무엇인가 개념과 절차

 

부동산 투자는 부자들만의 리그라고 생각하던 시절이 있었습니다. 물론 지금도 그 말이 크게 틀리다고는 할 수 없지만, 생각보다 적은 종잣돈(Seed Money)으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 법원 경매입니다. 여러분들은 부동산 경매하면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 집안 구석구석 돈 될만한 가구에 빨간딱지가 붙어있고 검은 정장 차림의 남자들이 몰려와 돈 갚으라고 화를 내는 장면이 떠오시는 분들 아직도 계실 것입니다. 옛날 드라마에서 흔히 나오던 이런 장면들 때문에 아직도 경매에 대한 부정적인 인식을 가진 분들이 많습니다. 오늘 제 글을 통해 여러분들의 인식을 바꾸고 경매란 무엇인지 이해하셨으면 합니다.

 

경매란 무엇인가?

우리나라 법에서는 자력 구제를 인정하지 않습니다. 따라서 근저당, 가압류, 가등기 등의 채권의 회수를 개인이 아닌 국가 기관인 법원이 정해진 법적 절차에 따라 채권을 회수할 수 있도록 하는 절차입니다. 쉽게 말해 채무자가 약속한 상환 기한 내에 변제하지 않으면 채권자는 담보로 설정한 부동산을 경매로 넘겨, 돈을 빌려준 채권자도 돈을 빌린 채무자도 아닌 제3의 입찰자가 '경매'라는 법적인 테두리 안에서 경쟁을 통해 매수하고 그 돈으로 배당 순위에 따라 채무를 변제해 주는 제도입니다.

 

부동산 경매는 어떤 절차로 진행되나?

1. 경매신청 및 경매 개시 결정

채권자가 담보로 설정된 부동산 소재지 관할 법원에 경매 신청을 하면 법원은 제출 서류를 검토해 경매 개시 결정을 내리고 이때부터 압류 효력이 발생합니다. 한편 법원은 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기 기록에 기입하도록 하며, 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달되며 본격적인 절차에 착수합니다.

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

목적 부동산이 압류되면, 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 보통 매각기일 이전으로 정하여 공고합니다. 그리고 압류 효력이 발생한 때부터 1주일 내에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구종기를 법원 경매 정보 홈페이지 또는 법원게시판에 게시함으로써 공고합니다.

 

3. 매각 준비

법원에서 정한 감정평가사를 통해 해당 부동산을 평가하여 최저매각가격이 정해집니다. 주의해야 할 점은 '감정가=시세'라고 맹신해서는 안된다는 점입니다. 감정 평가 시점 기준으로 실제 입찰이 진행되는 것은 최소 6개월에서 1년 이상 경과한 이후에 진행됩니다. 요즘처럼 부동산 경기가 침체되는 시기에는 감정가보다 시세가 많이 떨어져 있을 수도 있고, 역으로 감정 평가 당시에는 아무론 호재가 없었으나, 그 이후 부동산 호재가 생겨 시세가 몇 배나 높아진 경우도 있습니다. 따라서 이것이 바로 법원 경매 시스템의 치명적인 단점이지만, 투자자 입장에서는 철저한 시세 조사를 통해 이 부분을 역으로 잘 활용하여 수익화할 수 있도록 해야 합니다.

 

4. 매각 방법 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지

매각기일/시각/장소 등을 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고하고, 이해관계인에게 통지합니다.

 

5. 매각 실시

아래의 두 가지 방법이 있고 통상 기일입찰로 진행되는 경우가 많습니다.

• 기일입찰: 집행관이 미리 지정된 기일과 장소에서 입찰을 실시해 입찰자 중 가장 높은 금액을 쓴 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. ​
• 기간입찰: 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하는 방식입니다.

6. 매각허가여부결정

법원은 최고가매수신고인이 정해지면 일반적으로 매각기일부터 7일 이내에 경매 절차가 적법했지는 여부를 판단하여 특별한 문제나 하자가 없다면 허가를 확정합니다. 그리고, 매각허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인들이 항고하지 않으면 최종 확정됩니다.

 

7. 낙찰 대금 납부

매각허가가 결정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정해 낙찰자에게 통지하고, 낙찰자는 지정된 지급기한 내에 언제든지 납부할 수 있습니다. 그리고 낙찰자는 잔금 납부가 완료되는 즉시 소유권을 취득하게 됩니다. 만약 매수인이 지정된 지급기한까지 대금을 모두 납부하지 않으면 차순위매수신고인의 허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 경우는 재매각을 실시합니다.

 

8. 소유권 이전등기

낙찰받은 매수인이 대금을 모두 납부하면 바로 부동산 소유권을 취득하고, 부동산 인도명령을 신청할 자격이 생깁니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

 

9. 배당 실시

대금 납부가 완료되면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 

Wealth Creator's Note

부동산 경매란 채권자의 신청 후 최종 배당이 완료되기까지 짧게는 6개월에서 길면 1년이상의 오랜 시간이 걸리는 긴 호흡이 필요한 투자 방법입니다. 손품 발품으로 충분한 사전 조사도 필요하고 낙찰받더라도, 경매의 꽃이라는 '명도'라는 난관까지 극복해야만, 진정한 마무리가 가능한 어찌 보면 엄청난 인내심과 끈기가 필요한 싸움이라고 할 수 있습니다. 하지만 이 과정들을 통해 경제적인 수익 뿐 아니라 어쩌면 그보다 더 값진 여러분의 부동산 근육은 더욱 더 단단하게 다져질 것입니다.