강제경매와 임의경매 개념과 공통점 차이점

강제경매와 임의경매 개념과 공통점 차이점

부동산을 매각하여 채권을 회수하는 법원 경매는 크게 강제 경매와 임의 경매 두 가지 종류가 있습니다. 법원의 판결문을 확보하여 진행하는 강제경매와, 재판 절차 없이 담보권을 실행함으로써 진행되는 임의 경매는 법원에서 주체가 되어 진행한다는 공통점 외에, 많은 부분에서 차이점이 있습니다. 오늘 포스팅에서 알기 쉽게 비교 분석해 드리도록 하겠습니다.

 

강제경매: 판결문 확보 필수!

채권자가 채권 증명 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해 달라고 요청하여 실행되는 절차입니다. 채권자와 채무자의 성명과 주소, 청구 금액을 기재한 경매 신청서, 대상 부동산 목록, 경매의 원인이 된 채권을 집행할 수 있는 채무명의(판결정본 등)를 제출해야 합니다. 강제경매로 진행될 경우에는 일반적으로 함께 설정되는 권리가 있습니다. 바로 '가압류'입니다. 소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산을 처분할 수 없도록 하는 안전장치입니다. 소송 중에 채무자가 악의적으로 집을 팔아버리게 되면 소송에서 받을 돈이 있다는 판결문을 받더라도 경매를 집행할 자산이 없어지게 되니까요.

 

임의경매: 재판 절차 없이 담보권 실행!

채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적 절차 입니다. 강제경매와 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

공통점과 차이점 비교표

어려운 법률 용어, 서술형으로 풀어드리면 더 복잡하죠? 이해하시기 쉽도록 간단히 표로 비교해 드리도록 하겠습니다.

구분		강제경매	임의경매
공통점	경매절차	경매개시결정부터 낙찰에 따른 소유권 이전까지 절차 동일
	집행주체	법원 (자력 구제 금지)
차이점	경매신청	법원의 집행 권원(판결문 등)	담보권 실행
	집행대상	임의 경매 대상 외	담보권 설정 부동산
	배당관계	안분배당	담보권 설정 순위
	경매취하시기	매각 이후 매수인 동의서 필요	대금 납부 전
	공신력	있음	없음

 

사례를 통한 이해

아직도 어려우신 분들을 위해 쉽게 사례로 설명드리도록 하겠습니다.

 

참고 사례: 달수리의 부동산과 경제

저는 신혼을 보증금 2,500만 원 다가구 주택에서 시작했습니다. 2년 거주가 끝나가 기기 전 집 주인에게 이사를 통보했고 새로운 세입자를 구하기 시작했습니다. 하지만 만기가 끝나고 수개월이 지나도 새로운 세입자는 들어오지 않았고 보증금을 미리 빼 줄 수 없냐는 요청에도 새로운 세입자가 들어와야 만이 가능하다는 답변만 돌아올 뿐이었습니다. 지금 와서 보면 '임차권등기명령제도'라는 좋은 제도가 있어 적절히 활용할 수도 있지만 그때 당시는 마냥 기다리는 방법밖에 알지 못했습니다.

 

이럴 때 임차인은 집을 경매에 넘겨서라도 보증금을 돌려 받고 싶을 것입니다. 하지만 전세 계약서가 있어도 실제로 돈을 주고받았는지, 계약서가 위조된 것은 아닌지 제삼자는 알 수가 없습니다. 이때 법원의 판결을 받아 정말로 받을 전세금이 있음을 입증받은 판결문을 통해 '집행권원'을 확보하여 법원에 '강제경매'를 신청할 수 있습니다. ​

 

만약 사연자가 전세 계약 후 (쉽지 않겠지만) 임대인의 동의를 구해 '전세권'을 설정했다면, 누구라도 등기부등본을 통해 임차인이 받을 돈이 있음을 확인할 수 있습니다. 즉, 전세권이 '집행권원'의 역할을 하게 되므로 판결문을 받을 필요 없이 '전세권'을 근거로 바로 '임의경매'를 진행할 수 있습니다. 입찰자 입장에서는 어떤 방법이든 상관없는 문제이지만, 임차인의 입장에서는 '임의경매'가 시간과 비용 면에서 훨씬 유리합니다.

 

Wealth Creator's Note

작년 말부터 급격히 증가한 전세 사기 등으로 부채가 집 값을 초과하는 이른 바 깡통 전세 매물이 경매 시장에 쏟아지고 있습니다. 부동산 경기가 좋지 않은 요즘은 아무것도 하지 않는 것이 가장 안전하다고들 생각하지만, 생각을 조금만 바꾸어보면 바겐 세일 물건이 쏟아지는 호시기라고도 생각할 수 있습니다. 경매로 보다 저렴하게 내 집 마련할 수 있는 기회, 내 손으로 잡으려면 우선 경매에 대한 기초 지식부터 다져야 합니다. 저와 함께 시작해 보시죠!