대항력 우선변제권 최우선변제권 요건과 효력

대항력 우선변제권 최우선변제권 요건과 효력

경매에 입찰하기 전 필수적으로 확인해야 하는 것이 권리 분석과 대항력 있는 임차인 분석입니다. 권리 분석에 대해서는 말소기준권리에 대해 지난 포스팅에서 자세히 다루었으니 참고하시기 바라며, 오늘은 대항력 있는 임차인 분석을 위한 첫 번째 시간으로 '대항력'의 조건과 이에 따라 얻을 수 있는 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

대항력이란 무엇인가?

임대차 계약을 체결함으로써 임대차라는 유효한 권리관계가 성립한 우리는, 이후 주택이 매매되어 새로운 집 주인에게 팔려도 유효하게 성립된 임차권을 새로운 집주인에게도 계속 주장할 수 있는 근거가 대항력입니다. 즉, 대항력을 근거로 계약 기간까지 계속 살겠다고 주장할 수도 있고, 보증금을 돌려달라는 요구도 할 수 있는 것이죠.

대항력 요건

아래의 대항력 성립 요건을 모두 갖추면 전입신고 다음 날부터 효력 발생합니다.

• 인도(점유)
• 주민 등록(전입신고)

이사 당일 즉시 전입 신고를 해야 하는 이유가 바로 여기에 있는 것입니다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생되기 때문에 잔금을 치르고 최대한 빨리 해야 합니다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 하는데요, 주민센터에 직접 방문 신청하거나 정부 24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청할 수 있습니다.

우선 변제권=대항력 + 확정일자

앞서 설명드린 대항력을 갖추고, 추가적으로 확정일자를 받게되면 우선변제권이 발생합니다. 우선변제권이란 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

경매 배당 순서

• 0순위: 경매비용, 필요비/유익비
• 1순위: 최우선변제금, 3개월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금
• 2순위: 당해세(국세, 지방세), 가산금
• 3순위: 당해세 외 국세 및 지방세, 우선변제권 인정되는 담보물권, 채권, 임차권
• 4순위: 3개월 초과분 임금, 3년 초과분 퇴직금 채권
• 5순위: 법정기일이 근저당 등 보다 늦은 국세, 지방세
• 6순위: 각종 공과금(의료보험료, 연금보험료, 산업재해 보상보험료 등)
• 7순위: 기타 일반채권

 

주의할 점은 위 순서에서 3순위에 해당하는 우선변제권은 1순위인 근로기준법에 의한 최우선 임금채권보다 후 순위라는 점입니다. 따라서 혹시 부동산의 명의가 개인이 아닌 회사(법인)로 되어 있는 집에 전세로 들어가실 때는 회사가 부도가 나면 위험에 처할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

참고로 경매 배당 순위가 동일한 경우는 접수 신청 날짜의 순서대로 배당을 받습니다. 예를 들어 임대인은 한 명이지만 임차인은 여려 명인 다가구주택의 경우, 나보다 먼저 신고하여 접수 날짜가 앞선 세입자부터 우선 변제됩니다.

 

최우선변제권=대항력 + 소액보증금

최우선변제권이란 임대인에게 지급한 보증금이 소액인 임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 채권자들보다 최우선으로 받을 수 있는 권리입니다. 소액 임차인의 경우 보증금은 전 재산이나 다름없기 때문에 사회정책적인 차원에서 생겨난 제도로써, 아래의 요건을 충족해야 합니다.

 

최우선변제권 요건

• 경매 개시 신청 등기 전에 대항력을 갖출 것.
• 소액보증금에 해당해야 함.
• 배당요구 종기일(경매 법원에 배당을 요구할 수 있는 기한)까지 배당요구를 해야 함.

확정일자는 요건이 아닙니다. 하지만 최우선변제금으로 충당되지 못한 나머지 금액은 확정일자를 받은 경우 우선변제권의 순위에 의해서 배당받게 되므로, 언제라도 확정일자는 꼭 받으셔야 합니다.

 

소액보증금 (2021년 5월 11일 기준)

지역	소액보증금범위	최우선변제금
서울특별시	16,500 만원 이하	5,500 만원
수도권(과밀억제권역),세종,용인,화성,김포	14,500 만원 이하	4,800 만원
군지역을 제외한 광역시,안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500 만원 이하	2,800 만원
기타	7,500 만원 이하	2,500 만원

 

우선변제권의 기준이 되는 소액보증금의 최신 개정 기준은 위와 같습니다. 다만, 최우선변제권이 있어도 주택 가액의 1/2 범위 내에서만 보장받을 수 있습니다.

 

소액보증금과 최우선변제금의 기준시점은 임차인의 계약일 혹은 잔금 지급일이 아니라, 최초의 담보물권 ( 저당권, 근저당권, 가등기 담보권 등 ) 설정 일자입니다. 따라서 임대차 계약시 해당 주택에 대한 등기부등본을 통해 최초 근저당권 설정 일자를 반드시 확인하셔야 합니다. 기준시점별 소액보증금의 범위와 최우선변제금은 인터넷등기소 사이트에서 확인하실 수 있습니다. 아래 링크의 지도에서 해당 지역을 클릭하시면 확인하실 수 있습니다.

 

Wealth Creator's Note

소액내 보증금을 지킬 수 있는 방법은 그 누구도 먼저 친절하게 가르쳐주지 않습니다. 스스로 대항력과 우선변제권, 또는 최우선변제권의 요건이 무엇인지 미리 공부하고, 해당 요건을 미리 갖추어 두어야 합니다. 요즘처럼 깡통 전세 등 부동산 피해가 속출하는 상황에서 내 보증금을 지킬 수 있는 안전장치를 스스로 해 두어야 하는 것은 이제 선택이 아닌 필수입니다. 오늘 포스팅으로 여러분들의 안전장치에 도움이 되었으면 합니다.