장기수선충당금 개념 부담주체, 낙찰자의 반환 의무

장기수선충당금 개념 부담주체, 낙찰자의 반환 의무

오늘은 많은 경매 낙찰자분들이 공용관리비와 동일한 개념으로 생각하여 승계된다고 오해하시는 임차인에 대한 장기수선충당금 반환 의무에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 장기수선충당금이란 무엇이고 부담 주체는 누구이며, 거주한 임차인이 지불한 경우 반환 청구에 어떻게 대응해야 하는지 해결 방법까지 정리해 드리도록 하겠습니다.

장기수선충당금의 개념과 부담 주체

장기수선충당금은 아파트의 재산 가치를 유지하고, 입주자의 안전을 확보하기 위해 아파트의 옥상, 지붕, 외벽, 계단, 엘리베이터 등 주요 시설의 수리 및 교체 보수 등에 필요한 자금 마련을 목적으로 공동주택관리법 제30조에 의거하여 관리주체가 소유자에게 매월 징수하는 금액으로, 아파트의 구조, 규모, 노후도 등을 고려하여 10년 단위로 장기수선계획을 수립하여 해당 계획에 근거하여 사용됩니다. 이러한 장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 2008년부터 의무화되었으며, 관리주체가 장기수선계획에 따라 집합건물의 주요 시설의 교체 및 보수를 위하여 그 구분소유자 등으로부터 징수하여 적립합니다. 관리비 명세서를 보면 장기수선충당금은 공용 부분의 관리비에 포함되어 징수되는데, 소유자가 거주하지 않고 임차인이 살고 있는 경우라면 임차인이 거주하는 기간 동안 관리비 청구서에 포함된 그 금액을 납부하고 이사 나갈 때에는 공동주택관리법 시행령 제21조에 따라 소유자에게 반환 청구할 수 있도록 되어 있습니다.

장기수선충당금 반환받는 법

남의 집에 세 들어 살다가 이사가는 임차인이라면 이사 당일 필수로 확인해야 하는 사항 중 하나가 바로 장기수선충당금입니다. 기존에 부과된 관리비 내역서를 확인하여 명세 내역 중 장기수선충당금 항목이 있었다면, 공동주택관리법 시행령 제21조에 따라 소유자에게 반환 청구할 수 있습니다. 혹시 이사 당일 깜빡하고 챙기지 못했다면, 임대차 계약 종료 후 10년 이내에 반환 청구 가능하며, 임대차 계약 기간 중 소유자가 변경된 경우라도, 새로운 소유자에게 반환받을 수 있습니다. 이렇게 소유자에게 반환 청구할 수 있는 장기수선청당금은 경매에서 낙찰받아 소유자가 변경된 경우는 어떻게 처리해야 할까요? 낙찰자도 법적 소유자이니 임차인의 장기수선창당금 반환 요구에 응해야 할까요?

경매 낙찰자의 장기수선충당금 반환 의무 (임차인의 반환 요구에 대한 대응 방법)

결론부터 말씀드리자면, 낙찰자는 장기수선충당금을 반환해 주어야 할 의무가 없습니다. 왜냐하면 장기수선충당금은 다른 공용부분 관리비와는 그 채무 부담의 대상, 즉 채권자가 다르기 때문입니다. 임차인이 이미 납부한 장기수선충당금은 전 소유자가 임차인에 대해 부담하는 채무입니다. 즉 임대인과 임차인간 개인 채권이라는 말입니다. 한편, 전 소유자가 지불하지 않아 체납된 공용 부분 관리비 미납분은 전 소유자가 관리사무소(관리단/입주자대표회의)에 대해 부담하는 채무입니다. 이와 같은 취지에서 공동주택의 적정한 유지와 관리라는 공익적인 측면을 위해 관리주체에게 소유자가 부담해야 하는 금액으로써 낙찰자가 공용 부분 관리비 미납분에 대한 채무는 낙찰자에게 인수해야 한다는 판례가 있습니다. 낙찰자가 공용 부분 관리비를 승계해야 한다는 대법원 판례의 핵심은 경매 낙찰자가 전 소유자의 관리사무소에 대한 관리비 채무만 승계하라는 취지이지, 전 소유자의 임차인 개인에 대한 채무까지 승계하라는 취지가 아닙니다. 덧붙여 말하자면 공동주택의 적정한 유지 관리라는 공익적인 측면이 크게 고려되어 경매 낙찰자가 공용 부분의 관리비를 인수하여 관리사무소에 내도록 한 것입니다. 결과적으로 임차인이 관리사무소에 이미 장기수선충당금을 납부했다면, 공동주택의 적정한 유지 관리를 위한 기금은 이미 확보된 것이므로, 이는 전 소유자와 임차인간의 개인의 채무 변제 문제가 되는 것이기에, 장기수선충당금의 반환 문제는 단순히 경매 낙찰자와 임차인간의 이해 관계 조율 문제이지, 공익적인 관점에서 경매 낙찰자가 임차인에게 장기수선충당금을 반환해 줄 이유는 없는 것입니다. 

 

Wealth Creator's Note

이와 같이 법률에서 규정하는 비용의 성격과 판례의 취지를 고려할 때, 경매에서 낙찰받아 소유자가 된 경우는 임차인의 장기수선충당금은 반환 의무에 대해 정당하게 거부할 수 있습니다. 경매 낙찰 후 명도 과정에서 거주 중인 임차인으로부터 장기수선충당금 반환 요청이 있다면 위 내용을 토대로 대응하셔서 현명하게 대처하시기 바랍니다.