공유물분할을 위한 형식적 경매 개념 사례 공유지분경매와의 차이

공유물분할을 위한 형식적 경매 개념 사례 공유지분경매와의 차이

오늘은 지분을 함께 나누어가진 부동산에 대한 공유물분할을 위한 형식적 경매의 개념을 알아보고 여러분들의 이해를 돕기 위해 사례를 통해 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. 그리고 용어가 비슷하여 많이 헷갈려하시는 공유지분경매와의 차이점까지, 오늘 포스팅으로 총 정리해 드릴 테니 필요하신 분들께 많은 도움 되시기를 바랍니다.

공유물분할을 위한 형식적 경매의 개념

공유물분할을 위한 형식적 경매란 지분을 나누어 가진 공유자 가운데 재산 분할에 대해 이견이 있는 자가 신청하는 제도입니다. 부동산은 각자의 지분이 특정한 경계로 나누어 것이 아니라 부동산 전체의 공간을 지분만큼 공유하고 있는 것이기 때문에, 함께 공유하고 있는 부동산에 대한 처분 방법에 관해 지분을 나누어 가진 모든 공유자들의 의견이 일치하지 않으면, 마음대로 물리적인 공간으로 분할할 수가 없어 곤란한 상황이 벌어집니다. 이러한 경우, 해당 부동산을 경매라는 형식을 빌려 매각한 뒤 그 대금을 가지고 지분에 따라 분할하는 방법이 바로 공유물분할을 위한 형식적 경매입니다. 주로 부모님께 상속받은 부동산을 대상으로 형제들 간에 발생하는 경우가 많습니다.

공유물분할을 위한 형식적 경매의 사례

이해하기 쉽게 예를 들어보겠습니다. 부모님이 돌아가시면서 세 명의 자매에게 본래 아버지 소유였던 고향 땅을 남겨주셔서 세 명의 자매는 각각 3분의 1 만큼의 지분으로 상속을 받았다고 가정해 보겠습니다. 세 명이 모두 이의가 없이 이 땅을 계속 소유하는 것이 동의한다면 전혀 문제될 일이 없습니다만, 만약 이 중 막내가 사정이 갑자기 안 좋아져서 급하게 돈이 팔요 해져 이 땅의 처분을 원하는 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 이 지역의 개발 호재 정보를 입수한 나머지 두 언니들은 몇 년만 기다리면 땅값이 두 배로 오를 것이 기대되어 처분에 반대합니다. 돈이 급한 막내는 언니들을 계속 설득해 보지만 완고한 언니들은 처분에 동의해주지 않습니다. 바로 이런 경우 막내는 공유물분할을 위한 형식적 경매를 진행할 수 있는 것입니다. ​이렇듯 공유물분할을 위한 형식적 경매는 채권 회수가 목적이 아니라 공유물을 매각하여 그 대금을 나눠갖는 것에 목적이 있습니다. 즉, 채권자와 채무자의 관계로 시작하는 것이 아니라 공인중개업소 대신 법원을 통해 부동산을 매각하기 위해 경매를 진행한다고 이해하시면 쉽습니다. 따라서 경매 신청은 있지만 배당에 참가할 수는 없습니다. 경매신청 채권자가 아닌 그저 신청인이고 채무자가 아니라 신청인의 상대방이 되는 것입니다.

공유물분할을 위한 형식적 경매 공유지분경매와의 차이

이 두가지는 용어가 비슷하여 동일한 의미라고 오해하시는 분들이 많지만, 전혀 다른 개념입니다. 차이점을 살펴보도록 하겠습니다. 공유지분경매는 이른바 '실질적 경매'로 회수해야 하는 채권이 존재합니다. 따라서 채권자와 채무자가 존재하고 지분에 대한 경계가 명확합니다. 즉, 우리가 흔히 생각하는 빚을 갚지 않아 진행되는 경매입니다. 이 경우 기존 공유자에게 우선매수신청권이 있다는 특징이 있습니다. 공유자 우선 매수신청권이란 경매에 들어가지 않은 상대 공유자에게 지분 매수의 기회를 먼저 주는 제도로 뒤에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 위에서 살펴본 공유물분할을 위한 형식적 경매는 공유자 우선 매수신청권이 없다는 점이 가장 큰 차이입니다. 채권 변제가 아닌 함께 지분을 나누어 가진 대상이 공유물을 현금화하는데 그 목적이 있기 때문에 누가 우위에 있다고 이야기하기 힘들고 똑같은 지위라고 봄이 타당하기 때문입니다.

공유자 우선매수권이란?

공동 소유 부동산의 전부가 아닌 일부 지분만 매각될 경우, 해당 부동산의 공유자가 우선적으로 낙찰받을 수 있는 청구권입니다. 우선매수권을 행사하면, 법원은 최고가 신고인이 있더라도 해당 청구인에게 매각을 허가하며, 이때 최고가 신고인은 본인이 희망하는 경우 차순위 매수 신고인이 될 수 있습니다. 이러한 권리는 왜 만들어졌을까요? 만약 공유된 지분 중 일부가 해당 부동산과 전혀 관계없는 제삼자에게 낙찰되면 부동산 전부를 사용 수익함에 있어 나머지 공유자나 낙찰자 모두 불편함이 있기 때문에 부동산의 온전한 사용 가치를 높이기 위한 목적의 권리라고 이해하시면 됩니다. 하지만, 이러한 목적을 악용하는 사례가 많이 발생했습니다. 공유자들이 싸게 낙찰받기 위해 이 권리를 행사하고 난 뒤 보증금과 잔금을 납부하지 않는 방법으로 계속 유찰시키는 방법으로 말이죠. 그래서 이러한 악용을 막고자 지금은 1회에 한하여 행사할 수 있도록 제한하여 입찰자를 보호하고 있습니다.

 

Wealth Creator's Note

돈 앞에서는 장사 없다고 하죠? 공동의 재산에 대한 권리를 오랜 시간 갈등없이 공유한다는 것은 매우 힘든 일이라고 생각합니다. 주변을 보면 그것이 피를 나눈 형제나 자매인 경우 더 힘든 것 같기도 합니다. 오늘 알아본 공유물분할을 위한 형식적 경매 제도가 이러한 갈등 상황에 놓인 분들께 작은 해결책이 되기를 바라며 포스팅 마무리하도록 하겠습니다.