NPL 투자 장단점 주의사항

NPL 투자 장단점 주의사항

NPL 투자로 돈 벌 수 있다는 얘기 많이 들어보셨죠? 투자 광고에서 보여주는 수익률만 보고 정확한 뜻도 잘 모른 채 도전하시는 분들도 많습니다. 오늘은 NPL투자란 무엇이고, 일반 경매와 비교하여 어떤 장점과 단점이 있는지 알아보고 주의사항을 정리해 드리도록 하겠습니다.

NPL (Non Performace Loan, 부실채권) 투자란?

아무리 현금 부자라도 일반적으로 부동산을 살 때는 은행 대출을 통해 근저당을 설정합니다. 보통 20년~30년 이상의 장기 대출을 실행하기 때문에 매월 발생하는 대출 이자를 부담해야 합니다. 하지만 사정에 따라 대출 이자를 제 날짜에 납부하지 못할 수 있죠. 은행은 돈을 빌려줄 때는 세상에 하나밖에 없는 동아줄 같지만, 우리에게 받는 이자로 먹고사는 은행은 이자가 연체되면 바로 본색을 드러냅니다. 첫 달 연체 즉시 바로 납부 독촉 연락이 오고 세 달째 연체되면, 바로 담보 물건에 대한 경매를 진행합니다. 경매는 신청부터 모든 과정이 종료되고 은행이 최종 배당을 받을 때까지 최소 6개월에서 길면 1년까지 소요되는데, 그 기간 동안 은행은 금전적인 손실을 보게 되고 재무건전성에도 악영향을 미치게 됩니다. 이러한 채권을 은행은 NPL(Non-Performance Loan), 즉 '제 기능을 못하는 부실 채권'으로 처리하여 매각 절차를 진행합니다. 위와 같이 은행이 설정한 저당권을 유통해 빠르게 현금화하기 위해 매각한 부실채권을 자산관리회사나 저축은행, 캐피털 등이 매입하여 다시 투자자에게 되팔고, 투자자는 이 부실채권을 매입해 직접 낙찰받거나 혹은 경매 이후 배당을 받아 수익화하는 것을 NPL 투자라고 합니다. 이러한 NPL투자는 일반적으로 부동산 자체가 아니라 배당금에 중점을 둔다는 점에서 우리가 흔히 이해하고 있는 일반 경매와는 성격이 다르다고 할 수 있습니다. 경매와 비교하여 어떤 장단점이 있는지 정리해 보겠습니다.

	NPL 투자의 장점	NPL 투자의 단점
1	명도가 필요없어 환금성 용이	채권 대비 담보 가치가 낮을 경우 손실 발생
2	비과세 효과	복잡한 권리 관계
3	자금 부담 경감	개인 투자 단독 판단이 어려움

NPL 투자의 장점

우선 명도가 필요없기 때문에 환금성이 용이합니다. 배당받아 수익화하는 경우, 대부분 1순위 저당권에 해당되므로 채권을 안정적으로 확보할 수 있으며, 일반 경매에서 많은 사람들이 어려워하는 명도 과정을 염려하지 않아도 됩니다. 또한 비과세 효과를 얻을 수 있습니다. 일반 부동산은 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세 등 많은 세금을 부담해야 하지만, NPL은 대부업과 같이 매매를 업으로 하는 경우가 아니라면 등록세만 납부하면 됩니다. 채권 회수를 목적으로 하는 경매 낙찰로 보아 양도세 적용을 받지 않는 것입니다. 예컨대, 3억짜리 NPL을 2억에 샀다고 가정해 봅시다. 낙찰받았다면 3억에 낙찰받아 3억에 매도하는 경우, 채권 매매 차익 (3억-2억=1억)에 대한 양도세가 부과되지 않습니다. 또한 제삼자가 3억에 낙찰받고 내가 배당받았다면, 배당소득(3억-2억=1억)에 대한 소득세도 부과되지 않습니다. 마지막으로 자금 부담이 매우 줄어듭니다. 낙찰받은 후 잔금 납부 시 배당받을 금액으로 낙찰대금에서 상계 신청을 할 수 있고, 또한 대출도 약 90%까지 실행받을 수 있기 때문에 적은 자금으로 소유권 취득이 가능합니다. 참고로 근저당을 담보로 대출을 받는 '담보부 질권 대출'도 활용할 수 있습니다.

NPL 투자의 단점

채권에 비해 담보 가치가 낮다면 손실이 발생할 수 있습니다. 위에서 설명한 바와 같이 근저당권을 사서 제3자가 낙찰받으면 배당금을 받아 수익 창출하는 구조입니다. 그런데 담보 가치가 예상했던 것보다 훨씬 떨어져 낙찰가가 채권액보다 낮다면 채권액 전액을 회수할 수 없게 되어 손실이 발생하게 됩니다. 또한 유통 과정 상 많은 이해관계인이 얽혀있어 일반 경매 물건보다 권리관계구조가 매우 복잡합니다. 공부 상 기재된 말소기준권리만으로는 그 물건에 얽혀있는 모든 권리 관례를 다 분석해 내기 어려운 경우가 많습니다.

 

Wealth Creator's Note

투자 열풍이 불던 시기 NPL 시장도 과열되면서 일부 컨설팅 업체를 중심으로 금융 회사와 투자자 모두를 상대로 한 사기가 많았습니다. 사기의 유형을 간단히 설명하자면 NPL을 최종 매입하는 금융회사나 투자자에게 가치가 낮은 담보 물건으로 고액 대출을 받아 돈을 빼돌리는 유형입니다. 이런 경우 개인 투자자가 중간에 끼어버리면 그 늪에서 탈출구를 찾기가 대단히 어렵습니다. 요즘처럼 전체적인 시장 침체기에는 개인이든 기업이든 자금 사정이 좋지 않다 보니 대출 이자를 갚지 못하는 경우가 많고, 은행들은 부실률 조정을 위해 더 조급하게 부실 채권을 처리하기 때문에 경매와 더불어 NPL 시장도 활발해질 것으로 예상됩니다. 위에서 정리한 바와 같이 ​비과세 혜택 등 장점도 있지만, 복잡한 권리관계 등에 대해서는 개인 투자가 완전히 이해하기에는 어려운 경우도 많기 때문에 개인 투자는 신중히 검토하고 진행하시기 바랍니다.