당해세 의미 입찰 전 확인방법 우선배당

당해세 의미 입찰 전 확인방법 우선배당

부동산 경매에서 가장 중요한 것은 입찰을 위해 납부하는 금액 이외에 추가로 인수할 금액이 없어야 하는 것입니다. 입찰 당시 계산한 총투자금보다 예상하지 못한 추가 금액이 발생하면 손실이 발생할 수 있기 때문입니다. 이것이 바로 권리 분석과 대항력 있는 임차인이 있는지를 정확하게 검토해야 하는 이유입니다. 이때 간과해서는 안 되는 것이 바로 우선 배당되는 당해세입니다. 예를 들어 대항력 있는 임차인이 있으나 임차인이 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상하고 입찰했는데, 예상치 못한 당해세가 있다면 보증금보다 당해세 명목으로 우선 배당되어 인수하는 보증금이 발생하게 되는 경우가 있기 때문입니다. 오늘은 용어부터 생소하실 수 있는 당해세란 뜻과 입찰 전 확인 방법, 배당 순위 등에 대해 총 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

당해세의 뜻

당해세란 매각 대상이 되는 해당 부동산에 대하여 과세의 원인이 발생한 연도에 납부해야 하는 조세와 가산금을 말합니다. 일반적으로 세금은 국세와 지방세로 분류할 수 있습니다. 국세란 국가가 징수하는 세금으로써 압류권자는 세무서가 됩니다. 지방세는 지방자치단체가 징수하는 세금으로써 압류권자 지방자치단체가 됩니다. 더 나아가, 경매가 진행 중인 부동산에 부과된 국세와 지방세는 다시 당해세와 일반세로 구분할 수 있습니다. 당해세는 그 부동산 자체에 부과된 세금으로써, 국세에 속하는 상속세, 증여세, 종부세, 재평가세와 지방세에 속하는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세가 있습니다. 그리고 당해세에 속하지 않는 이외의 모든 세금을 일반세로 구분합니다. 정리하자면 경매에서는 일반적으로 상속세, 증여세, 재산세, 종합토지세가 당해세에 해당되는데, 이것들도 다음의 3가지 요건을 모두 충족해야만 당해세로 인정됩니다.

 

당해세로 인정되기 위한 요건

• 담보설정 당시 예측 가능할 것.
• 납세의무자가 해당 목적물의 소유자일 것.
• 해당 부동산에 부과된 세금일 것.

이와 같은 당해세는 국가 예산의 원활한 확보를 목적으로 하기 때문에, 법적으로 우선 징수권을 보장하고 있습니다. 따라서 경매에서 낙찰대금 배당시 경매비용, 유익비, 최우선 변제금 다음으로 배당됩니다. 아래의 경매 배당 순위를 참고하시기 바랍니다.

 

경매 배당 순위

배당순위	항목
0	경매비용, 필요비/유익비
1	최우선변제금, 3개월분 임금채권, 3년분 퇴직금 채권, 재해보상금
2	당해세(국세, 지방세), 가산금
3	당해세 외 국세 및 지방세, 우선변제권 인정되는 담보물권, 채권, 임차권
4	3개월 초과분 임금, 3년 초과분 퇴직금 채권
5	법정기일이 근저당 등 보다 늦은 국세, 지방세
6	각종 공과금(의료보험료, 연금보험료, 산업재해 보상보험료 등)
7	기타 일반 채권

 

입찰 전 당해세 사전 확인 방법

개인에 대해 부과된 세금이기 때문에 경매 정보지에 모든 정보가 다 공개되어 있지는 않습니다. 따라서 사전에 완벽하게 확인하는 것은 불가능합니다만, 몇 가지 방법을 통해 당해세가 있는지 없는지는 추정은 할 수 있습니다. 우선 등기부등본상의 관할 구역 내 관할 기관 압류인지 여부를 확인하시면 됩니다. 앞서 설명 드린 바와 같이 당해세라는 것은 해당 부동산에 부과된 세금이므로 관할 구역 외에서 압류했다면 당해세에는 해당되지 않습니다. 또한 동일한 물건이 공매에 올라와 있는지 확인하시기 바랍니다. 공매에서는 세금과 법정 기일까지 확인할 수 있어 경매 정보지보다는 세금 면에서 많은 정보를 파악할 수 있습니다. 그리고 문건송달 이력을 통해 세무서에서 송달한 이력이 있는지를 반드시 확인하시기 바랍니다. 마지막으로 만약 채무자가 법인이나 개인사업자일 경우 법정기일이 오래되었다면 체납 세금이 많을 가능성이 높으니 특별히 주의하시기 바랍니다. 이와 같은 방법으로 당해세 여부는 확인할 수 있지만, 정확한 체납 세액까지는 확인하기는 쉽지 않습니다. 조세채권의 압류금액은 등기부나 매각물건명세서에도 없고 세무서에 문의해도 이해관계인이 아니면 알려주지 않기 때문입니다.

 

낙찰받은 후에 당해세가 확인되었다면?

사전에 완벽하게 확인하는 것이 불가능한 당해세가 있다는 것이 낙찰받은 이후에 확인되었고, 그 체납액이 투자 손실로 이어지는 수준이라면 어떻게 해야 할까요? 불허가 신청을 진행하시는 것을 추천 드립니다. 경매계에서 인정해 주는 경우가 있습니다. 단, 유찰이 많이 된 물건은 인정되지 않을 수 있습니다. 법원 측에서는 낙찰자가 불허가 신청을 하지 않으면 낙찰자가 이를 수용하는 것으로 인정하게 되니, 일단을 신청을 진행하여 이의 제기를 하시기 바랍니다. 결론적으로 당해세가 상속세일 가능성이 있고, 대항력 있는 임차인이 있는 경우가 아니라면 너무 두려워할 필요는 없으며, 임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용하는 경우는 당해세가 있더라도 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 당해세로 먼저 배당되더라도 다른 채권자들은 나머지 배당금에서 자기의 담보 순위에 따라 배당을 받아가고 나면 설령 채권액 전액을 배당받지 못한다고 해도 해당 부동산에 대한 경매 절차는 종료되어 등기부 정리가 끝나기 때문입니다.

 

Wealth Creator's Note

백화점에서 저렴한 가격의 세일 상품을 구매할 때도 우리는 정상 가격 제품보다 무언가 흠이 있지는 않은지 꼼꼼하게 살펴봅니다. 하물며 시가보다 몇 천만원에서 몇 억까지도 저렴한 가격의 부동산 경매 물건은 훨씬 더 신중하게 검토해야 합니다. 경매 정보지에 올라온 모든 문서를 구석구석 꼼꼼히 살펴보면 무언가 불안한 요소가 보이게 됩니다. 오늘 포스팅한 당해세도 마찬가지입니다. 위에서 설명드린 입찰 전에 확인하는 방법을 통해 risk를 최소화하시고, 만약 입찰 후 부담 범위를 초과하는 당해세가 있음을 알게 되었다면 불허가 신청을 진행하시기 바랍니다.