대지권미등기 뜻 발생배경 위험성 입찰 전 확인사항

대지권미등기 뜻 발생배경 위험성 입찰 전 확인사항

 

경매 물건을 검색하다 보면 대지권 미등기 부동산을 종종 보게 됩니다. 대지권이란 무엇이고, 대지권 미등기의 뜻과 발생하게 되는 배경과 왜 위험한지, 그리고 어떤 부분을 사전에 확인해야 안전한 투자가 되는 것인지를 오늘 포스팅을 통해 깔끔하게 정리해 드리도록 하겠습니다.

대지권이란?

우리나라는 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 취급하기 때문에 토지와 건물의 소유자가 다른 경우는 드물지 않습니다. 토지 위에 건축된 주택의 소유자가 1명인 단독주택이나 다가구주택은 토지와 건물의 등기부등본이 별도로 존재하기 때문에 권리 관계도 명확하지만, 하나의 토지 위에 여러 개의 건물이 집합되어 있는 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등의 공동주택은 조금 복잡해집니다. 전유 부분인 각 호실은 구분건물로써 개별적으로 인정하지만, 토지는 동일 번지를 사용하면서 함께 사용합니다. 즉, 각 호실의 소유자는 토지의 일부를 특정하여 소유하는 것이 아니라, 전유 부분을 소유하기 위한 대지 사용권으로써 지분을 가지게 되는데 이것을 '대지권'이라 하며 건물 등기부에 토지에 관한 권리로써 기재하고, 이렇게 대지권이 설정되면 전유 부분의 면적에 따른 대지 지분은 전유 부분의 처분에 따르게 됩니다. 전유 부분의 소유권이 이전되면 대지 지분에 대한 소유권도 같이 이전되며, 전유 부분에 근저당권이 설정되면 근저당권의 효력은 대지 지분에도 미치게 된다는 말입니다. 단, 대지권이 설정되기 전에 이미 설정된 근저당권이나 가압류 등은 영향을 받지 않습니다.

 

대지권 미등기 뜻

그런데 집합 건물의 등기부에 대지권 미등기라고 되어 있다는 것은 무슨 의미일까요? 문자 그대로 대지권이 등기되지 않았다는 뜻이지만, 반드시 대지사용권이 없다는 의미는 아닙니다. 예컨대 나대지 위에 아파트나 빌라 등이 완공되면 그 토지 등기부엔 대지권 설정이라고 등재되고 이후 이 토지는 전유부분의 처분에 따르게 됩니다. 그런데 경매 물건이 대지권 미등기라면 비록 감정 평가의 범위에 대지권이 포함되었더라도 반드시 대지권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다. 감정평가서에 대지 지분이 포함되어 있을 경우 자동으로 대지권을 취득할 수 없는 경우도 있고, 반대로 감정평가서에 대지 지분이 제외되어 있거나, 미등기인 경우라도 대지권이 있으면 대지권을 취득하는 경우도 있습니다.

 

대지권 미등기의 위험성과 발생 배경

단독 건물이 대지에 대한 정당한 권리가 없다면 건물을 철거하고 토지 소유자에게 토지를 넘겨주는 것이 당연합니다. 하지만, 집합건물의 경우는 물리적으로 특정 호수만 철거할 수는 없기 때문에 대지권이 없다면 대지권의 대상인 토지 소유자에게 구분건물매도청구권이 인정됩니다. 즉 토지 소유자는 집합건물의 구분소유자에게 전유 부분에 대한 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 쉽게 말해 대지권 미등기인 아파트를 분양받았다가 본의 아니게 토지 소유자에게 시가로 되팔거나, 아니면 대지 지분까지 따로 매입해야 할 수도 있다는 말입니다. 그럼, 대지권 미등기가 발생하는 이유는 무엇일까요? 집합건물이 완공되고 구분건물에 대한 등기부가 작성이 되어 있으나 절차상 또는 실체 상의 하차로 인해 대지권이 아직 등기부에 기재되어 있지 않은 상태로, 주로 다음과 같은 경우에 발생합니다. 첫째, 대규모 아파트를 신축하면 건물 보존등기를 하고, 수분양자(최초 분양받은 사람)들이 입주하는데, 이때 토지 정리 절차가 늦어지면서 환지 처리가 완료되지 않아 대지권 등기를 못하는 경우가 있습니다. 둘째, 토지를 매입하여 건물을 짓는 경우, 건물 분양자가 원지 소유자에게 대금을 지급하지 못해 땅에 대한 소유권을 가져오지 못하는 경우도 있습니다.

 

대지권 미등기 물건 입찰 전 확인 사항

금액이나 입지 등이 투자 계획에 딱 맞는데 대지권미등기 물건이라면 다음의 사항을 확인해 보시기를 추천드립니다. 우선, 신도시나 택지개발지구에서 지적 정리가 덜 된 경우 등과 같이 실제로는 대지사용권이 있으나 절차의 미비로 인해 대지권 등기만 경료하지 못한 유형은 오히려 투자자 입장에서는 득이 될 수 있습니다. 절차의 미비로 대지권이 미등기되었다면 감정평가서에 대지권의 가격도 포함되어 최저매각가격에 반영되었는지 확인하고, 모두 반영되었다면 최초의 건설 사업 시행자에 수분양자의 분양대금 완납 여부를 확인해야 합니다. 대부분 낙찰자는 추가 비용 없이 대지권을 취득할 수 있지만, 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았다면 낙착자가 미납 분양 대금을 납부해야 하므로 해당 비용까지 입찰가 산정에 반영되어야 합니다. 참고로 낙찰받고 잔금까지 납부해 전유 부분의 소유권을 취득했다고 해서 법원이 알아서 대지권 등기를 해 주지는 않습니다. 낙찰자가 대지권 소유자의 협조를 얻어 이전등기를 해야 하며, 만약 협조하지 않으면 낙찰자는 소송을 통해 단독으로 신청할 수 있습니다. 그리고 말소기준권리에 표기된 근저당권자인 채권자에게도 정확한 사실 여부를 확인할 수 있습니다. 대체로 근저당권자인 은행은 보다 낙찰가를 높게 받아야 많은 채무금액을 회수할 수 있기에 경매 투자자 입장에서 적극적으로 이야기를 하실 수 있습니다. 마지막으로 공인 중개사무소나 관리 사무실을 통해 대지권이 미등기 된 사유 및 등기 예정 일정 등을 파악하시기 바랍니다. 주변에 오래된 부동산에 찾아가 물어보면 생각보다 많은 중요하고 세부적인 정보를 얻는 경우가 있습니다.

 

Wealth Creator's Note

대지권 미등기 물건이라고 해서 절대 입찰해서는 안된다고 할 수는 없지만, 시간과 비용이 소요되는 번거로움은 감수해야 합니다. 또한 토지 소유자로부터 대지권을 매입하거나, 역으로 구분건물매도청구권에 의해 시가로 토지 소유자에게 팔아야 하는 경우도 생길 수 있으므로 신중히 판단하셔야 합니다. 무엇보다 많은 레버리지를 활용해야 하는 경매 투자자에게 있어 중요한 것은 대지권 미등기를 이유로 금융권의 경락담보대출이 불가능한 경우가 많이 있으니 반드시 입찰 전 금융담당자에게 확인하시고 잔금 납부까지 문제가 없을지도 철저하게 확인하신 이후에 투자 여부를 결정하시기 바랍니다.