경매 취하 취소 기각 사유 차이점 신청기한 비교

경매 취하 취소 기각 사유 차이점 신청기한 비교

경매라는 절차는 채권자와 채무자가 약정한 변제 기한 내에 빌린 돈을 상환하지 않아서 시작되는 일이기 때문에 예상하지 못한 변수들로 인해 중간에 진행이 중지되거나, 또는 어렵게 낙찰까지 받고도 끝내 소유권을 가져오지 못하는 경우가 종종 발생합니다. 입찰할 물건을 검토하고 입찰 가격을 결정하기까지 많은 시간과 노력이 필요한 경매, 중간에 나의 의지와는 무관하게 중지된다면 참으로 허무한데요, 오늘은 경매에 있어서의 취하와 취소 그리고 기각이 발생하는 사유와 차이점, 그리고 신청기한까지 모두 비교 정리해 보도록 하겠습니다.

 

취하

경매를 신청한 채권자가 직접 신청을 철회하는 것을 취하라고 합니다. 쉽게 말해 경매를 신청한 채권자가 경매 신청 집행을 하지 말아 달라고 요청하는 것입니다. 이유는 다양하지만 일반적으로 다음의 두 가지로 꼽을 수 있습니다. 첫째, 돈을 빌린 채무자가 담보 부동산이 헐 값에 넘어가는 것을 막기 위해 자금을 융통하여 채무를 변제하는 것입니다. 채무자가 채권자에게 채무액 전액 또는 일부를 변제하고 채권자에게 경매를 취하해 달라고 협상함으로써 채권자가 취하를 신청하는 경우입니다. 둘째, 채무 변제 기한을 유예하는 경우입니다. 당장은 채무자에게 채무 변제 능력이 없지만, 변제 기간을 조금만 늦추어 주면 꼭 갚겠다고 채권자와 상호 합의되는 경우인데, 현실적으로는 쉽지 않아 흔하게 발생하지는 않습니다. 이러한 취하는 낙찰자가 매수 신고를 하기 전까지는 누구의 동의도 필요 없이 언제든 가능합니다. 단, 입찰 기일에 최고가 매수신고인이 결정된 후에는 임의경매는 낙찰자가 잔금을 완납하기 전까지 신청할 수 있지만, 강제경매는 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 있다면 그의 동의까지 받아야만 취하할 수 있기 때문에 매각기일 이전에 취하 신청을 하는 것이 안전합니다. 어떤 경우에도 낙찰자의 잔금 납부 이후에는 경매 취하 신청은 할 수 없다는 점을 기억하시기 바랍니다.

 

취소

경매의 취소는 소유자인 채무자가 본인의 담보 부동산을 보전하기 위해서 유효하게 진행되던 경매 절차를 무효로 돌리는 절차입니다. 위에서 살펴본 취하와는 달리 강제경매의 경우에도 최고가 매수인의 동의가 필요 없습니다. 단, 취소할 수 있는 사유는 정해져 있습니다. 청구 금액이 부당하거나, 채권자의 경매 신청 혹은 진행 절차에 위법성이 존재하거나, 매수인의 대금 납부 이전까지 채무 변제가 완료된다면 경매 취소 신청을 할 수 있습니다. 주의할 점은 강제경매와 임의경매는 취소 방법에 차이가 있다는 점입니다. 강제경매는 채무자가 채무 금액을 변제하거나, 만약 채권자가 고의로 채무 금액을 받지 않는다면 법원에 변제금액을 공탁하고, 청구이의의 소를 제기하여 소 제기 증명원을 첨부하여 강제집행 정지신청을 합니다. 그리고 나서 법원에서 강제집행 정지 결정을 받고 강제집행 정지 결정문을 경매 법원에 제출하여 경매를 정지시킨 후, 청구이의의 소에서 승소 판결을 받아야 합니다. 승소 후 청구 이의의 소 승소판결문을 경매 법원에 제출하면, 법원이 직권으로 경매개시결정 기입 등기를 말소시킴으로써 경매가 취소되는 것입니다. 임의경매는 담보권에 설정된 채무 금액을 전부 변제한 후, 담보권 말소에 필요한 서류를 준비하여 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서와 강제집행 정지신청서를 법원에 제출하여, 강제집행 정지 결정문을 받은 다음 법원에 제출합니다. 그리고 나면 법원이 채권자와 채무자를 신문한 후 경매를 취소시킵니다. 하지만 채권자가 채권액을 받지 않고 거절한다면 채무자 단독으로 신청해야 하며, 이때 경매 집행비용과 채권 원리금 전액을 변제 공탁해야 합니다.

 

기각: 법원 직권 취소

법원이 직권으로 경매를 취소시키는 것입니다. 하나의 사건이 몇 번 유찰된 후에 경매가 기각이 되어 경매사건이 종결 처리되는 경우가 있는데, 이는 입찰 최저가가 낮아지면서 낙찰이 되더라도 경매를 신청한 채권자가 받을 배당금이 없기 때문입니다. 이것을 무잉여 취소라고 하는데, 경매라는 것은 채무자의 부동산 환가를 통한 채권자의 채권 회수가 목적인데, 경매를 신청한 채권자가 배당받을 금액이 없거나, 혹은 아주 소액이라 법원이 경매의 목적을 달성하지 못한다고 판단하여 취소하는 절차라고 이해하시면 됩니다.

	취하	취소	기각
주체	채권자	채무자	법원
대표 사유	채무 변제 채무 변기 기한 유예	청구 금액 부당 경매 절차 상 위법성 존재 변제 완료	무잉여 취소

 

Wealth Creator's Note

이상의 내용을 간단히 요약하면, 부동산 경매 취하는 채권자, 취소는 채무자, 기각은 법원이 주체가 되는 행위입니다. 경매 물건마다 숨어 있는 개별 물건들의 사정까지 전부 파악할 수는 없겠지만, 유찰 횟수가 많은 등의 특이한 점이 있는 물건들에 대해서는 경매지에 첨부된 문서들을 꼼꼼히 살펴 취하, 취소, 기각의 가능성도 최대한 분석해 보는 지혜로운 투자자가 되시기를 바랍니다.