가압류와 근저당 개념과 차이점 우선변제

가압류와 근저당 개념과 차이점 우선변제

 

여러분들은 '경매' 하면 어떤 장면이 떠오르시나요? 아마도 하루아침에 망한 어느 부자의 집에 빚쟁이들이 찾아와 집안 곳곳에 돈 될만한 물건에 빨간딱지를 붙이는 장면일 것입니다. 그리고 가압류나 근저당 같은, 듣기만 해도 무서운 용어도 생각나실 것이고요. 오늘은 가압류와 근저당의 정확한 개념과 비슷해 보이지만 전혀 다른 차이점에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

 

 

가압류란?

가압류는 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 방치할 경우, 채무자의 악의적인 자산 은닉으로 인해 추후 강제 집행이 불가능하게 될 상황을 예방하기 위해 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 함부로 처분할 수 없도록 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 이후 강제집행을 보전하는 절차입니다.

 

민사집행법 제276조(가압류의 목적)

① 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.

② 제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.

 

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 오랜 시간과 노력을 들여 소송을 제기하여 승소를 한다고 해도 재판 기간 동안 채무자가 악의적인 마음으로 재산을 은닉 혹은 처분해 버리면 빌려준 돈을 회수하기 어려워집니다. 가압류는 이와 같은 사태에 대비하기 위해 미리 채무자의 재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 조치라고 이해하시면 됩니다.

이러한 가압류 재판 절차는 채권자 신청에 의해 개시되며 채권자는 피보전 권리인 청구 내용과 보전 필요성을 표시하는 가압류 이유를 기재하고 가압류를 청구하는 뜻을 법원에 신청합니다. ​

 

가압류의 대상이 되는 권리

• 채권: 통장, 주식, 보험, 급여, 기타 채무자에 대한 제3 채무자 채권 등
• 부동산, 자동차
• 선박, 항공기, 건설기계, 채무자 소유임을 서류로 증명 가능한 목적물
• 기타 회원권, 공유 지분, 특허권, 실용신안, 상표권 등

 

 

근저당권이란?

근저당권은 저당권의 일종으로써 채무자와의 계속적 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 것입니다. 다시 말해 채무 관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚은 이후에 추가적인 대출까지 고려한 '일정 한도' 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것입니다. 일정 한도란 원금과 이자를 합산한 '채권 최고액'을 말하며, 보통 원금 대비 120~130% 비율로 정해집니다.

 

【민법】제357조(근저당)

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

 

은행 입장에서는 채권 최고액을 기록하여 다수의 대출 거래를 발생시킬 수 있기 때문에 근저당권을 선호하며, 근저당 설정을 통해 만일 채무자가 기일 내에 변제를 하지 않을 경우 채권자인 은행은 채권을 담보로 갖게 된 부동산을 처분하여 우선변제받을 수 있습니다.

 

가압류 vs 근저당 차이점은?

그럼 본격적으로 가압류와 근저당을 비교해 보도록 하겠습니다.

채무자가 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌렸을 때 은행이 부동산을 담보로 설정하는 권리가 근저당입니다. 은행은 등기부등본에 기재하여 돈을 빌려주기 때문에 만약 채무자가 원금과 이자를 내지 않으면, 채권자로서 바로 경매를 신청할 수 있기 때문에 이 부동산을 현물화하여 빌려준 돈을 받을 수는 있습니다.

 

하지만 가압류는 다릅니다. 예를 들어 신용카드로 500만 원을 사용한 후 대금을 갚지 않고 있다고 가정해 보겠습니다. 이런 경우 신용카드사는 은행처럼 바로 경매를 신청하여 돈을 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 카드 대금은 등기부등본에 기재되어 있지 않기 때문에 신용카드로 돈을 빌려 쓴 근거가 부족하기 때문입니다. 그래서 복잡한 절차를 거쳐야 하는 것입니다.

 

신용카드사는 법원을 통해 공식적으로 내가 받을 돈이 있다는 것을 인정받기 위해 먼저 법원에 채권자 소송을 합니다. 그리고 판결문을 받아야 그 존재를 인정한 채권과 금액이 명시되고, 법원은 이 판결문을 근거로 신용카드사의 강제경매 신청을 받아들이게 됩니다. 하지만 재판 과정은 상당히 오랜 기간이 걸리기 때문에 신용카드사는 소송을 하는 동안 채무자가 재산을 은닉하거나 도피하는 것을 막기 위해 부동산 가압류 신청을 하게 됩니다. 그렇게 가압류 등기가 되면 채무자는 부동산을 매도하거나 소유권을 변경할 수 없게 되는 것입니다. 즉 채권을 보전하기 위한 목적입니다.

 

결론

둘 다 말소기준권리가 되는 가압류와 근저당권의 차이는 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.

	근저당	가압류
설정 방법	채권자와 채무자 간 계약으로 채무자의 재산에 계약의 형태로 설정	채권자 일방의 행위로 채무자 재산을 임시로 잡아두기 위한 조치
배당 시 우선변제 여부	근저당설정은 등기 순위에 따라 다른 채권자보다 우선하여 변제받음	채권적 효력만 있기에 다른 채권자와 채권액에 비례하여 변제 받음

가압류는 채권자 일방의 행위로 채무자 재산을 임시로 잡아두기 위한 조치이고 근저당은 채권자와 채무자의 계약으로 채무자의 재산에 계약으로 설정하게 됩니다. 또한 가압류는 채권적 효력만 있기에 다른 채권자와 채권액에 비례하여 나눠갖게 되지만 근저당설정은 등기 순위에 따라 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받기 때문에 더 확실한 채권 회수 방법은 근저당설정이라 볼 수 있습니다.

 

 

Wealth Creator's Note

오늘 포스팅으로 근저당권과 가압류의 차이점, 이해되셨나요?

이 세상에 가장 무서운 것은 '무지(無知)'입니다. 모르고 당하는 것만큼 무서운 것이 없습니다.

특히 우리가 이 세상을 살아가면서 늘 엮이게 되는 돈과 법률문제는 더욱 그렇습니다. 경제적 자유를 이루기 위한 첫걸음은 경제에 대해 아는 것이고 그것을 위해서는 경제와 관련된 아주 기본적인 법 정도는 상식적으로 이해하고 있어야 한다고 생각합니다. 저의 블로그가 여러분들의 경제적 자유를 위한 첫걸음에 작게나마 도움이 되기를 바라며, 앞으로도 도움 되는 글 많이 발행하도록 하겠습니다.