계약갱신청구권 중도해지 행사방법 거부사유

계약갱신청구권 중도해지 행사방법 거부사유

 
계약갱신청구권 행사 방법과 중도 해지에 관해 애매한 부분에 대해 궁금해하시는 분들을 위해 오늘 포스팅 준비했습니다. 갱신요구권에 관한 FQA 사항은 아래 사이트에서 먼저 확인해 보시면 도움 많이 되실 것입니다.
 

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계약갱신청구권이란?

2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권은 【주택임대차보호법】에 따라서 세입자가 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 만기 1개월~6개월 이내에 행사하면, 종전 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 이 제도는 빈번한 이사로 인한 임차인의 주거 불안을 해소하고 과도한 임대료 인상에 대한 부담을 덜어주겠다는 취지로 만들어져, 보증금 인상률을 5%로 제한하는 전월세 상한제와 함께 전셋값 상승기에는 임차인에게 안전판 역할을 했다는 긍정적인 평가를 받기도 했습니다.
 

계약갱신청구권 행사방법 & 임대인의 거부 사유

갱신청구권을 행사하는 방법은 간단합니다. 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 전화 통화나 문자, 이메일 등으로 갱신청구권을 쓰겠다는 의사를 밝히면 집주인은 실거주 등 아홉 가지 예외 상황이 아니면 이를 거부할 수 없습니다.
 
임대인 거부 사유

1. 2기 차임액 연체
2. 거짓, 기타 부정한 방법으로 임차
3. 상호 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공
4. 집 주인 동의 없이 전부 또는 일부의 무단 전대
5. 임차인이 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손
6. 건물 전부 또는 일부 멸실
7. 건물 전부 또는 대부분 철거 또는 재건축에 대해 임대인이 사전 고지한 경우
8. 임대인(직계존비속 포함) 실 거주
9. 기타 임차인의 의무 위반 또는 기타 중대한 사유

 

계약갱신청구권 포인트 & 악용 사례

당사자 간에 있어 가장 중요한 계약갱신청구권의 핵심 포인트는 아래와 같습니다.

1. 임차인은 추가로 연장된 계약 기간 2년을 채우지 않고 언제든 해지 가능.
2. 임대인은 3개월 안에 보증금을 반환해야 함.
3. 새로운 임차인을 구하기 위한 중개 수수료는 임대인 부담.

위 사항은 집값 안정기 혹은 상승기였을 때는 집주인과 세입자 모두에게 크게 문제 될 것이 없습니다. 그러나 요즘같이 부동산 침체기에는 임대인들에게는 갑작스러운 위협이 될 수 있습니다. 전셋값 상승기에 임차인 보호를 염두에 두고 만든 제도가 전셋값 하락기를 맞아 자유롭게 계약을 깨기 위한 ‘해지권’으로 악용되고 있기 때문입니다.
 
최근 신축 입주가 많은 지역에서는 위 사항을 악용하여 계약 만료 시 일단 갱신청구권을 행사하여 기간을 2년 늘려놓고, 주변에 더 싼 전셋집이 나오면 곧장 계약을 깨는 사례가 늘고 있다고 합니다. 집 값도 떨어지고 새로운 임차인을 구하기도 쉽지 않은 상황에서 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려주기가 쉽지 않을 수 있습니다. 부동산 R114에 따르면 올 상반기 서울 아파트 전월세 거래 가운데 약 25%(12만 8821건 중 3만 1968건)는 계약갱신청구권을 사용했다고 합니다. 이 중에는 동 제도의 취지에 따라 계약 기간을 연장하는 목적의 임차인도 있지만, 최근 시세에 맞게 전셋값을 낮추는 대신 상호 약속한 기간을 지켜야 하는 재계약과는 달리 언제든 보증금을 돌려받고 퇴거할 수 있는 갱신청구권의 맹점을 악용하는 임차인들도 상당수 포함되어 있다고 합니다.
 

계약갱신청구권에 의한 계약 기간이 만료되는 내년, 경매 물건 쏟아진다?

2020년 7월부터 시작된 동 법으로 1번 계약 갱신하신 분들 대부분 내년 하반기에 만료될 것입니다. 부동산 시장이 내년까지도 2020년 수준으로 살아나지 않는다면 갭투자하셨던 집주인들은 보증금을 되돌려주지 못해 집이 경매로 나오는 케이스가 많아질 것으로 예상됩니다.
 
Wealth Creator's Note
계약갱시청구권은 계약 당사자 중 약자인 임차인의 거주권 보장을 위해 도입된 제도입니다. 하지만 이러한 제도를 악용하는 사례가 많아지면, 일부에서 나오는 상호 계약임에도 임차인에게만 일방적으로 중도 해지 권리를 주는 것은 공평하지 못하다는 주장에 힘이 실릴 수도 있습니다. 사회적 약자를 보호하기 위해 만든 제도가 악용되어, 점차 보호막이 없어지는 일은 없었으면 좋겠습니다.