모아주택 모아타운 개념 장단점 대상지 권리산정일

모아주택 모아타운 개념 장단점 대상지 권리산정일

모든 투자는 틈새시장 공략이 중요하죠. 오늘은 경매를 포함한 부동산 투자자들에게 있어 아직은 공략할 가치가 있는 모아타운에 대해 알아보려고 합니다. 이미 확정된 서울시 모아타운 대상지부터 확인하시고 투자 방향 설정하도록 하시죠.

서울시 홈페이지에 공고된 모아타운 대상지와 권리산정일입니다.

 

모아주택과 모아타운의 개념

서울시 오세훈 시장이 저층 중심의 주거지역 정비를 위해 야심 차게 내놓은 소규모 주택정비를 위한 도심 재개발 정책입니다. 신축과 구축 건물이 혼재되어 있어 대규모 재개발이 어려운 지역의 노후 저층주거지의 새로운 정비모델인 모아주택을 블록 단위로 모아서 모아타운을 구성하는 것입니다.

 

모아타운요건

• 모아주택 대지규모 1,500㎡ 이상
• 모아타운 사업구역 10만㎡ 미만
• 전체 노후도 57% 이상

일반적 재개발 사업은 노후도 요건이 2/3 이상이라는 점을 감안하면 상당히 완화된 요건입니다. 모아타운이나 모아주택에 대해서 특별히 정하고 있는 법률 규정이 없기 때문에 서울시는 기존 정비사업의 장점을 모아 유연하게 제도를 운영하고 있습니다. 이러한 이유로 모아주택 사업유형은 다양한 정비방법 선택이 가능합니다.

 

모아타운 종류

• 자율주택형 모아주택: 사업규모가 작은 경우
• 가로주택형 모아주택: 사업구역 20,000㎡ 미만의 규모가 작은 가로구역
• 소규모 재개발형 모아주택: 역세권이나 준공업지역에서 5,000㎡ 미만
• 소규모재건축형 모아주택: 도로 등 기반시설은 양호하나 10,000㎡ 미만 및 200세대 미만인 공동주택

단, 모아타운 내 여러 사업유형이 허용되지만 이러한 정책은 자칫 잘못하면 최초 의도했던 단지화 개념이 사라질 수 있고 사업진행이 더디게 진행될 수 있는 단점으로 작용할 수도 있어 보입니다.

 

모아타운 절차와 장점

모아타운은 아래의 절차로 진행됩니다.

• 자치구 공모나 주민제안으로 모아타운 지정
• 조합설립인가
• 주민합의체구성
• 통합심의
• 사업시행인가(관리처분계획포함)
• 이주-착공-준공-입주

모아타운의 예상되는 사업기간은 약 2년~4년으로 일반적인 정비사업에 비하여 짧은 기간 내 사업이 완료된다는 것이 가장 큰 장점입니다. 위의 절차에 따라 진행되기 때문에 정비 계획 수립, 조합 추진위 승인, 관리 처분 계획 인가 등 시간이 오래 소요되는 절차를 생략할 수 있으므로 일반적인 정비 사업 대비 절반도 안 되는 시간에 사업을 완료할 수 있게 되는 것입니다. 이 밖에도 층수를 최고 15층 이내에서 허용해 주며 및 용적률 완화, 용도지역 상향, 기반시설 조성에 공공지원, 설계지원, 지하주차장 통합설치 등 다양한 장점이 있습니다.

 

서울시 시범 사업 대상지별 권리산정일, 투자 리스크가 되는 이유?

서울시 24개 자치구, 총 67개소 면적 4,418,355㎡가 대상지로 지정되어 있습니다.

모아타운 투자 시 가장 눈여겨 봐야할 부분은 바로 권리산정기준일입니다. 권리산정기준일이란, 새롭게 짓는 건축물의 분양받을 권리를 산정하는 기준 시점을 의미하는데, 투기수요를 제한하고 기존 조합원의 권리를 보호하는 데 그 취지가 있습니다. 따라서 권리산정기준일 이후 지어지는 건축물의 소유자, 일부 지분을 넘겨받는 소유자는 분양을 받을 수 없습니다. 모아주택의 권리산정일은 대상지별로 차이가 있습니다. 포스팅 상단의 링크를 통해 대상지별로 정확한 권리산정일을 확인하시기 바랍니다.

 

향후 공모를 통해 새롭게 선정되는 지역은 공모 결과 발표일이 권리산정일이 되는데, 투기 과열에 대한 우려로 권리 산정일 이후 신축되는 빌라는 모두 현금 청산 대상이며, 조합원 입주권도 받을 수 없습니다. 따라서 시세차익 목적의 투자자 분들은 이 점에 유의하시기 바랍니다 아울러 권리산정일로부터 2년 내 관리 지역에 지정되지 않거나 관리 계획 수립 지역에서 제외되는 필지는 자동으로 효력이 상실됩니다.

 

Wealth Creator's Note

모아타운 물건은 이미 많은 투자자들이 주목하고 있어 신건에서 대부분 낙찰되고 있는 상황입니다. 하지만 최근에도 이 지역 빌라나 단독 주택을 낙찰받아 2~3천만 원의 시세 차익을 거둔 사례로 많이 있으니, 위 링크를 통해 대상지를 확인하시고경쟁력 있는 물건 검색에 참고하시기 바랍니다.