경락잔금대출 불가능한 경우와 해결방법

경락잔금대출 불가능한 경우와 해결방법 

부동산 경매 투자를 하는 이유는 크게 두 가지입니다. 일반 매매에 비해 싸게 살 수 있고, 경락잔금대출을 통해 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 점입니다. 이렇듯 적은 종잣돈으로 투자를 시작할 수 있기 때문에 많은 투자 입문자들이 도전합니다. 그런데 경락잔금대출이 안 되는 줄 모르고 덜컥 낙찰받아 10% 보증금부터 넣었다면 어떻게 될까요? 급하게 자금을 융통하지 못하면 매우 난감한 상황이 됩니다. 경락잔금대출이 불가능한 경우와 해결책에 대해 정리했으니, 오늘 포스팅 숙지하셔서 철저하게 자금 조달 계획 수립하시기 바랍니다.

경락잔금대출이란?

법원 경매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 지원해 주는 경락잔금대출은 일반 대출에 비해 규제가 엄격하지 않고, 추가 주택 구매 금지 등과 같은 약정 조건이 없다는 장점이 있지만, 모든 은행에서 경락잔금대출을 취급하지는 않기 때문에 입찰 전 미리 대출 가능한 곳과 상품을 조사해야 합니다. 실제로는 낙찰 이후 법원에서 만나는 대출 중개사분들을 통해 가장 좋은 조건의 대출 상품을 선택하는 것이 일반적입니다.
최근의 경락잔금대출 금리는 약 5.5~5.6% 수준이지만 대출 기간에 따라 금리의 차이가 있고, 중도상환수수료 조건도 다양하기 때문에 낙찰 후 수익화 전략을 미리 수립하여 전략에 맞는 상품을 선택해야 합니다.

 
경락잔금대출 불가능한 경우와 해결책
일부 물건은 경락잔금대출이 실행되지 않는 경우가 있으니 주의해야 합니다. 단, 몇 가지 해결책이 있어 정리해 드리니, 아래 내용 잘 살펴보시고 현실적인 자금 융통 계획을 수립한 이후에 입찰하시기 바랍니다.

1. 유치권 설정된 특수물건

유치권은 그 성립 조건이 정해져 있습니다.

• 타인의 물건 또는 유가증권
• 경매개시일 이전부터 적법하게 직접 또는 간접 점유 유지
• 채권 변제기 도래
• 유치권 특약이 없을 것
• 채권과 목적물의 직접적인 연관성(견련성)이 있을 것

유치권으로 인정받기 위해서는 위 요건을 모두 갖추어야 하기 때문에, 현실에서는 유치권 행사 중이라고 되어 있는 물건도, 허위인 경우가 더 많습니다. 허위 유치권이라면 소유권 취득에는 문제가 되지 않을 수 있겠지만, 금융기관 입장에서는 Risk 있는 물건으로 구분되기 때문에 대출 대상에서 제외므로 자금 융통에 크게 문제가 될 수 있습니다.
 
▶Solution: 유치권 취하서 입수
최초 유치권자가 유치권 포기서(취하서)를 제출하면 대출해 주는 경우가 있습니다. 현실적으로 유치권을 잔금 납부 전에 취하하기란 쉽지는 않으나 유치권자가 내세우는 조건에 따라서는 불가능한 것도 아니기 때문에 입찰 전에 최초 유치권자와 협의를 통해 원만하게 합의하시기 바랍니다.
 

2. 방 공제 방 빼기 물건

방 공제(방 빼기)란 은행에서 주택담보대출 시 일정 금액을 방 개수에 비례한 만큼 대출 금액에서 차감하고 빌려주는 것을 뜻하는 은어입니다. 은행은 부동산을 담보로 하는 대출받은 집주인이 대출금을 상환하지 못하면, 담보 부동산을 경매에 넘겨 대출금을 회수하는데, 임차 보증금이 낮은 소액임차인이 있다면 최우선으로 배당받아 가기 때문에 은행이 배당받을 금액에서 최우선변제금만큼 제외되는 경우까지 미리 고려해야 하는 것입니다. 따라서 자금 계획을 세울 때 이 부분을 감안하셔야 합니다. (최우선변제에 대해서는 이전 포스팅을 참고하세요)
2023.06.15 - [부동산경매] - 대항력 우선변제권 최우선변제권 요건과 효력

대항력 우선변제권 최우선변제권 요건과 효력

▶Solution: MCI, MCG 가입
1) MCI(Mortgage Credit Insurance, 모기지신용보험)
금융기관이 가입하면 소액보증금을 차감하지 않고 대출이 가능한 제도입니다. 하지만 보증료를 은행에서 부담해야 하고, 은행이 실적을 다 채우거나 총량을 관리하는 시기에는 먼저 고객에게 알려주지 않기 때문에 대출이 필요하신 분들이 적극 문의하여야 합니다.
 
2) MCG(Mortgage Credit Guarantee, 모기지신용보증)
개인이 한국주택금융공사 홈페이지에서 보증료를 부담하고 가입하면 최우선 변제금을 공제하지 않고 대출을 받을 수 있습니다.

구분	MCG	MCI
가입 대상	아파트, 다세대, 다가수, 단독주택, 상가주택, 오피스텔, 노인복지주택	아파트, 연립, 다세대, 단독주택
보증료 부담 주체	고객	금융기관
보증 기관	한국주택금융공사(HF)	서울보증기관(SGI)
신청 가능 건수	세대 당 2건	인당 2건
취근 금융기관	금융기관	제1금융권

 

3. 최우선 설정된 권리가 낙찰자에게 없는 경우

말소기준권리보다 앞에 설정된 권리가 근저당권자가 아닌 대항력 있는 임차인에게 있다면 경락잔금대출이 쉽지 않습니다. 이런 물건은 경매로 낙찰받더라도 전입신고한 임차인이 최초 권리자보다 선순위로 배당받기 때문에 은행이 자금을 회수하기 어렵다고 보기 때문입니다.
 
▶Solution: 무상거주각서 제출
만약 임차인의 지인 혹은 직계 가족들이 거주하는 경우, '무상거주각서'를 제출하는 조건으로 예외적으로 대출이 허용되기도 하니, 전입신고한 임차인이 있다면 직접 만나 정확한 사정을 확인해 볼 필요는 있습니다. 하지만 이런 경우도 채무자들이 악의적으로 설정한 케이스가 많으므로 쉽지는 않습니다.
 

4. 법정지상권 설정 물건

법정지상권은 아래의 성립 조건을 갖추어야 합니다.

• 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.
• 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 실제로 존재했을 것.
• 공매나 경매로 인해 토지와 건물 소유자가 달리질 것.

이와 같은 요건을 갖추어 법정지상권이 성립된 토지라면, 토지 소유자 임의로 사용 수익화하는데 제약이 있기 때문에 은행 입장에서는 담보 가치가 손상된다고 판단하여 대출 실행이 어렵습니다.
 
▶Solution: X
법정지상권이 설정된 물건은 대출에 대한 해결책은 없어 보입니다. 건물 사용자에게 지료 청구 등과 같은 수익화 전략이 뚜렷하지 않다면 입찰하지 않으시기를 추천드립니다. 
 

5. 소득 증빙 불가한 경우

전업주부나 취준생과 같이 일정한 소득이 없고 직업이 따로 없는 경우 대출이 역시 어렵습니다.
 
▶Solution: 추정소득으로 인정
현재는 최소 조건에 미달되지만 1년 전 소득을 파악하여 원리금 상환 능력을 추정한 추정 소득으로 인정받는 방법이 있습니다. 개인 신용등급이 1등급-6등급 이내이고, 월간 본인명의 카드 사용액이 100만 원 이상이면 추정소득으로 인정받아 대출 실행이 가능합니다.
 
Wealth Creator's Note
성공한 부동산 투자자는 레버리지 효과를 극대화시킬 수 있는 사람이라고 하죠. 하지만 현실적으로 감당할 수 있는 수준 이상의 레버리지는 결국 몸과 마음 모두를 피폐하게 만들어 장기적으로 투자를 지속할 수 없습니다. 오늘 포스팅 참고하셔서 현재의 상황과 환경에 맞게 심신이 편안한 성공 투자 하시기 바라며 오늘 포스팅 마무리합니다.