법인으로 부동산 경매 투자 장단점

법인으로 부동산 경매 투자 장단점

 

부동산 경매를 고민하시는 분들 중 아직 청약 무주택 자격이 아까워 투자를 망설이시는 분들이 생각보다 많습니다. 이런 경우 법인을 설립하여 투자하는 것도 방법이 될 수 있는데, 법인 투자를 쉽게 결정하지 못하는 이유 중 하나가 바로 세금입니다. 오늘은 종합소득세, 취득세, 양도소득세, 법인세 등 각종 세금에 관해 법인 투자 시 어떤 절세 효과를 기대할 수 있고 그 밖에 법인 투자 장단점을 조목조목 정리해 드리도록 하겠습니다.

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소액 투자자에게는 절세 효과

적은 시드머니로 부동산 경매 투자를 하시는 분들은 법인으로 투자하면 절세 효과를 기대할 수 있습니다.

1) 종합소득세 절감

개인에게 부과되는 종합소득세 과세 기준은 근로 소득과 임대 소득 등 수입으로 잡히는 모든 소득이 합산되어 정해집니다. 이해를 돕기 위해 쉬운 예를 들어 볼까요? 가령 연봉 5,000만 원의 직장인이 오피스텔 세를 놓아 월세 300만 원을 받는다면 합산 소득은 총 5,000만 원 + 300만 원 * 12개월= 8,600만 원이 과세 기준이 됩니다. 참고로 최고 종합소득세율은 45%로 소득이 많은 경우 거의 절반을 세금으로 내야 합니다. 반면 법인으로 투자하는 경우, 해당 법인을 통해 투자하여 얻은 소득에 대해서만 과세되기 때문에 과세 기준 자체가 낮아지게 됩니다.

 

2) 양도소득세 대상 외

법인 투자의 또 하나의 큰 장점은 부동산 보유 수와 지역에 따라 차등 중과되는 양도소득세가 없다는 점입니다. 개인으로 투자하는 경우 조정 대상 지역에 속하는 주택이라면 2 주택자는 22%(지방세 포함), 3 주택자는 33%가 추가로 과세되고 최고 세율은 무려 80%가 넘습니다. 대신 아래의 법인세를 내야 합니다.

 

3) 더하고 뺄 수 있는 법인세

법인은 양도소득세를 내지 않는 대신, 법인세가 과세됩니다. 법인 세율을 살펴보면 연간 소득 금액이 2억 원 이하라면 10%, 2억 원 초과부터 200억 원 이하는 20%로, 현행법상 최고세율은 25%입니다. 개인의 양도소득세율에 비해서는 매우 낮은 편입니다. 게다가 소자본으로 투자하시는 분들은 운영 비용 등을 공제받고 나면 과세표준이 2억 원을 넘는 경우는 드물기 때문에 큰 규모의 투자가 아닌 소규모 개인투자자에게 있어서는 양도소득세를 내는 것보다 법인세를 내는 것이 훨씬 유리하다고 할 수 있습니다.

또한 법인세는 1년간 사업 활동으로 발생한 수익금에서 비용을 제외한 전체 소득에서 과세 구간에 따라 세금을 매기는데, 이때 비용에 공제받을 수 있는 항목이 많습니다. 현장 답사용 주유비, 리모델링 비용, 임직원 인건비, 사무실 임대료, 비품 구입비 등 이것저것 공제를 받을 수 있습니다. 따라서 증빙을 위해 영수증을 챙기는 등의 꼼꼼하게 신경 쓰시는 것이 좋습니다. 그리고 비용이 수익보다 큰 경우 이전 연도의 결손금을 이월시킬 수도 있다는 점도 큰 장점입니다.

 

공시지가 1억 원 이하 주택 취득 시 취득세 중과 미적용

법인으로 투자할 때 단점으로 꼽히는 것이 주택 수와 관계없이 12% 취득세율이 적용된다는 점이죠. 하지만 공시지가 1억 미만이라면 취득세는 1.1%만 부과됩니다. 소액 투자자에게는 매우 좋은 제도라고 할 수 있습니다. 단, 법인의 본점 소재지가 과밀억제권역 안에 있으면 1억 미만 주택도 취득세가 중과되니 설립 단계에서 이 점을 유의하시기 바랍니다.

 

청약 무주택 자격 유지 가능

앞서 말씀드린 바와 같이 아직 청약 무주택 자격이 있기에 경매 투자를 망설이시는 분들에게 해당되는 좋은 장점입니다. 법인 명의의 부동산은 개인 명의 부동산과 별개로 구분되기 때문에 1 주택자나 무주택 지위를 유지하고 싶으신 분들에게는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

부동산 종류에 따라 개인보다 대출 유리

최근 개인 대출이 어려운 이유 중 하나가 DSR 적용 때문이라고 할 수 있는데요, 법인은 가능하며 개인에게 적용되는 DSR은 해당되지 않고, LTV 최대 80%까지 대출이 실행될 수 있습니다. 또한 대출 실행 시 대표이사의 신용과 소득이 중요하고, 자본금 규모는 중요하지 않습니다.

 

법인 투자 단점: 주택담보대출 불가, 장특 공제 불가

법인 투자가 무조건 개인 투자보다 좋은 것만은 아닙니다. 법인이 주택을 매수할 때 주택담보대출은 불가능하고, 분양권이나 중도금 대출은 어렵다는 단점이 있습니다. 따라서 대출 면에서는 주거용 부동산보다는 상가, 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 공장, 모텔, 토지 등 수익성 부동산 투자를 고려하시는 분들에게 법인 설립이 더 유용한 방법이라고 할 수 있습니다. 또한 개인이 부동산을 장기보유할 경우 받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택이 법인에게는 없습니다. 따라서 장기 보유 시 종부세가 오히려 많을 수 있으므로, 투자하려는 물건의 보유 계획이 길다면 법인보다는 개인으로 투자하는 것이 좋습니다.

 

또한 법인 돈은 대표이사라도 개인의 돈이 아니라는 점을 명심해야 합니다. 법인(法人)이란 자연인 이외의 법률상 권리 또는 의무의 주체가 되는 대상으로 대표자와는 분리되는 또 다른 법 인격입니다. 따라서 회사의 돈은 대표라고 해도 마음대로 유용해서는 안 됩니다.

 

Wealth Creator's Note

이와 같이 법인으로 소액 부동산 경매 물건에 투자할 경우 다양한 절세 혜택을 기대해 볼 수 있지만, 투자 금액이 커질 경우 세금이 더 많이 부과될 여지가 있으므로 본인의 소득 구간이나 투자 빈도수, 주택 또는 비주택 투자 성향 등을 고려하여 계획하는 투자 방향을 명확하게 세우신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.