부동산 투자 법인을 만들어야 하는 4가지 이유

부동산 투자 법인을 만들어야 하는 4가지 이유

 

부동산 투자를 하는 데 있어 가장 애매한 Position이 1 주택자이고, 이분들에게 최적의 Solution은 일시적 2 주택 활용을 통한 양도세 절세입니다. 2년 뒤 입주를 앞두고 있는 저도, 청약 당첨 조건이었던 무주택 요건을 유지하면서 작고 귀여운 시드머니로 부동산 투자를 좀 더 폭넓게 해 보고 싶어 법인 설립을 공부하고 있습니다. 공부하면 할수록 부동산 투자자에게 있어 법인 설립은 필수라는 생각이 드는데요, 법인 관련 포스팅은 너무 복잡하고 어려워 끝까지 읽기 힘드시죠? 오늘 제가 왜 법인을 만들어야 하는지 아주 쉽고 간단하게 정리해 드리도록 하겠습니다. ​

 

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1. 단기 Exit 전략이라면, 확실한 절세 방법이다

시세가 오를 때까지 여유를 가지고 기다릴 수 있는 따박따박 월세 나오는 부동산, 모두의 로망입니다. 하지만 그런 안정적인 수익형 부동산을 사려면 최소한의 시드머니가 필요하죠. '기-승-전-시드'가 달리 나오는 말이 아닙니다. 부동산 투자를 시작은 하고 싶은데 시드가 너무 작고 귀여운 분들은 본격적인 투자를 위해서는 매도 차익을 얻을 수 있는 단기 투자는 선택이 아닌 필수입니다. 하지만 개인으로 투자할 경우 단기 매도는 나라 좋은 일만 하는 것 같은 기분이 들 정도로 떼어가는 세금이 어마어마합니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 법인입니다. 개인과 법인의 단기 매도 세율을 비교하면 아래와 같습니다.

 

개인 vs 법인 단기 매도 세율 비교

구분	개인	법인
주택	1년 내: 70% 2년내: 60%	2억원 이하 9% 200억원 이하 19% + 추가과세 20%
주택 외	1년 내: 50% 2년내: 40%	2억원 이하 9% 200억원 이하 19%

 

2. 임장 다니며 쓴 교통비 밥값까지 공제할 수 있다

법인 설립의 매우 큰 장점인데요, 소소하게 지출한 비용부터 큰 비용까지 각종 비용을 공제받을 수 있다는 점입니다. 임대료, 기장료, 대출이자, 세금, 주유비, 식대, 경조사비, 차량 등 개인으로 투자했을 때 온전한 내 지출로 나갔던 비용들을 전체 소득에서 비용으로 제외할 수 있어 증빙 자료만 잘 챙겨둔다면 큰 이득으로 돌아옵니다. 아울러 부가세 10%를 환급받을 수 있다는 점도 간과할 수 없는 장점입니다. 아마도 초보 투자자들이 법인 설립을 망설이시는 이유 중 큰 것이 바로 기장료일 텐데요, 이 비용도 공제받을 수 있다는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

 

3. 가장 아까운 양도세 절세

요즘 부동산 거래량이 급감하는 이유 중 하나다 바로 양도세 때문이죠. 역사적으로 봐도 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙을 때 정부가 내 놓는 비장의 카드에 양도세 완화는 늘 포함되어 있습니다. 그만큼 부자들에게도 양도세는 정말로 내기 아까운 큰 금액입니다. 법인 보유 주택은 개인 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않습니다. 때문에 다주택자의 양도세 중과도 회피할 수 있습니다. 법인은 부동산 보유 수와 지역에 따라 차등 중과되는 양도소득세가 없습니다. 개인의 경우 조정 대상 지역에 속하는 주택이라면 2 주택자는 22%(지방세 포함), 3 주택자는 33%가 추가로 과세되고 최고 세율은 무려 80%가 넘습니다. ​

대신 법인은 양도소득세를 내지 않고 법인세를 내는데, 연간 소득 금액이 2억 원 이하라면 9%, 2억 원 초과부터 200억 원 이하는 20%로, 현행법상 최고세율은 25%입니다. 개인의 양도소득세율에 비해서는 매우 낮은 편입니다. 소자본 투자자들의 경우 운영 비용 등을 공제받고 나면 과세표준이 2억 원을 넘는 경우는 드물기 때문에 큰 규모의 투자가 아닌 소규모 개인투자자의 경우 법인세가 유리하다고 할 수 있습니다.

 

24년 1월 현재 법인세율

 

4. 합법적인 증여

최근 결혼과 출산 장려책의 일환으로 증여세 공제도 확대되었죠. 가족 법인을 설립하여 부모와 자녀가 함께 법인의 임직원이 되면 합법적으로 증여할 수 있습니다. 또한 부모가 법인에게 빌려준 가수금을 제원으로 금리 부담 없이 사업을 진행할 수도 있고, 자녀에게 급여와 배당금의 명목으로 증여가 아닌 합법적인 수익 분배의 형식으로 부를 대물림할 수 있습니다. ​

 

 

Wealth Creator's Note

​모든 경우에 있어서 법인 투자가 정답은 아닙니다. 특히 주거용 물건의 경우는 개인 투자가 더 유리한 면도 있습니다. 하지만 투자자에게 있어 아주 중요한 덕목은 유연성입니다. 개인이든 법인이든 모든 가능성을 열어 두고 본인의 상황에 유리한 방법으로 투자를 판단할 수 있는 힘이 바로 능력이 아닐까 싶습니다.