인도명령 강제집행 절차 신청방법 비용

인도명령 강제집행 절차 신청방법 비용

 

경매 투자에 대한 부정적인 인식이 강한 이유 중 가장 큰 것은 아마도 명도가 아닐까 싶습니다. 종종 드라마에서 묘사하는선한 점유자를 내쫓는 매몰찬 낙찰자 이미지가 경매 투자 자체를 어둡고 부정적으로 만드는 것 같습니다. 하지만 감당할 수 없는 빚에 시달리는 채무자의 재산을 처분함으로써 새로운 삶을 시작할 수 있도록 해 주는 긍정적이고 합법적인 부동산 투자 방법의 하나가 바로 경매입니다. 오늘은 경매의 꽃 '명도'를 합법적으로 진행할 수 있는 인도명령제도와 강제집행 절차에 대해 알기 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

인도명령 제도란?

경매로 부동산을 낙찰받은 자가 복잡한 명도소송 없이 강제집행 권원을 확보하도록 하여, 짧게는 6개월에서 길게는 1년이상 소요되는 명도소송보다 빠르게 부동산을 명도 받을 수 있도록 한 제도입니다. 낙찰자의 요구대로 부동산을 인도하지 않는 점유자를 대비하여 일반적으로 잔금 납부와 동시에 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청합니다. ​ ​

 

인도명령 대상은 누구인가?

수월한 명도를 위해서는 하기 대상자 모두에 대해 인도명령을 신청해 두는 것이 좋습니다.

 

• 소유자
• 채무자
• 경매 개시일 이후의 모든 대항력 없는 점유자: 채무자나 소유자의 동거 가족, 상속인, 피고용인, 점유보조자, 집행 방해를 목적으로 채무자와 공모한 점유자, 채무자가 법인일 경우 법인 직원 등 ​

인도명령의 효력이 미치는 인적 범위에는 채무자 겸 소유자의 부인과 그의 동거 가족까지 포함됩니다. 만약 대항력 있는 임차인이나 적법한 유치권자를 대상으로 인도명령을 신청한 경우에는 기각됩니다. ​ ​

 

인도명령 절차와 결정 과정

1) 신청 기한

부동산을 낙찰받은 자는 잔금 납부일로부터 6개월 이내까지 인도명령을 신청할 수 있으며, 인도명령 결정문을 받아두면 실제 강제 집행은 6개월이 경과해도 가능합니다. ​잔금 납부일로부터 6개월이 경과하면 비록 점유자가 인도명령 대상자에 해당된다고 해도 인도명령을 신청할 수 없고, 본안소송인 명도소송을 진행해야 하기 때문에 일반적으로 잔금 납부 시 동시에 인도명령을 신청합니다.

 

2) 인도명령 신청부터 결정까지 소요 기간

점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 특별한 사유가 없는 한 낙찰자가 인도명령 신청을 하면 약 2주일 이내에 결정문이 나옵니다. 단, 임차인의 경우 보증금을 받고 이사를 나갈 수 있도록 배당기일 이후에 인도명령 결정을 해 주는 것이 관례입니다.

만약 점유자가 인도명령 대상자에 해당되는지 여부가 자료상으로 판단하기에 부족하다면, 법원은 심문 기일을 지정하여 낙찰자와 점유자의 의견을 청취한 뒤 결정 여부를 결정하는데, 이때 점유자가 심문 기일에 불출석할 경우는 특별한 이의 사유가 없는 것으로 간주하고 인도 명령이 바로 결정됩니다. ​

 

3) 인도명령 결정문 송달

인도명령 결정문이 상대방에게 정상적으로 송달되지 않은 경우는, 법원마다 차이가 있지만 점유자가 주소를 옮긴 지역으로 주소 보정을 하여 재송달을 신청하거나 집행관에 의한 특별 송달 신청, 발송 송달을 통해 송달하게 됩니다. ​

강제집행

1) 강제집행 절차와 비용

상대방에게 인도명령 결정문이 정상적으로 송달되었음에도 불구하고 점유자가 이사를 거부할 경우에는 낙찰자는 인도명령 결정문의 송달 증명원을 해당계에서 발급받아 인도명령 결정문과 함께 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있습니다.

 

강제 집행 신청을 하고 해당 부동산의 집행에 필요한 노무 인력 등의 집행 규모가 정해지면, 낙찰자는 이 비용을 집행 전에 미리 납부해야 합니다. 아래의 강제 집행 비용 산출 사례를 참고하시기 바랍니다.

 

낙찰자가 집행 비용을 납부하고 나면 점유자에게 집행 계고(예고)를 하는 것은 법원마다 차이가 있습니다. 그리고 강제집행한 집에서 나온 짐들은 물류센터 등으로 가게 되고, 해당 이삿짐 소유자에게 짐을 가져가라는 내용증명을 보내고, 3개월 내에 이삿짐을 찾아가지 않으면 신청인(매수인)은 법원에 강제집행한 짐에 대한 매각명령을 신청하고 법원에서는 특별히 문제가 없는 한 매각결정 명령을 내려줍니다. 이후에는 이삿짐은 유체동산 경매처럼 절차가 진행되고, 매각 대금으로 보관비를 충당하게 됩니다. ​

 

2) 강제집행하러 갔는데 사람이 없는 경우

강제집행을 위해 집행 인력들과 함께 집에 갔는데, 만일 집에 사람이 없는 경우는 집행 불능이 되어 집행은 다음 기일로 정해지고, 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고, 또 다음 집행 기일을 잡습니다. 이 때는 사람이 없을 것을 대비해서 법원에 등록된 열쇠공, 성인 증인 2명, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만 원) 등이 함께 동행합니다. ​

 

3) 강제집행 비용이 환불되는 경우

만약 강제 집행 비용을 지불한 뒤, 실제 강제집행 전에 점유자와 합의된 경우 미리 납부한 비용은 환급받을 수 있습니다. 또한 강제집행을 위해 현장에 도착했는데 어떤 사정으로 집행하지 못한 경우 낙찰자가 낸 비용에서 30% 차감 후 환불됩니다.

 

그리고 민사집행법 제53조 제1항, 민사 집행규칙 제24조 제1항 등에 따라서 강제집행에 소요된 모든 비용은 점유자(채무자, 세입자)에게 부담시킬 수 있습니다.

 

 

Wealth Creator's Note

우리는 돈을 벌기 위해 투자를 합니다. 그리고 우리가 돈을 벌려는 이유는 궁극적으로 지금보다 더 행복해지기 위해서라고 생각합니다. 다른 사람의 안타까운 처지와 상황을 고려하여 한 발 물러서 주는 것은 결코 손해가 아니라, 스스로 내가 좀 더 괜찮은 사람이 되었다고 만족할 수 있는 투자자로서의 여유라고 생각합니다.

물론 악의적인 점유자에게 아량을 베풀 수는 없습니다. 그 때는 냉정하게 법대로 처리해야죠. 그렇지 않은 경우라면 인도명령과 강제 집행 절차보다는 점유자와의 최선의 합의를 통해 원만하게 명도 하는 것이 경제적으로나 심적으로나 훨씬 유리하고 만족스러운 결과일 것입니다. 따라서 입찰 단계에서부터 난처한 상황에 처한 현재 점유자에 대한 명도비용을 충분히 감안하여 기분 좋게 명도 절차를 마무리할 수 있도록 미리 준비하시는 현명한 투자자들이 되시기를 바라며 오늘 포스팅 마무리하겠습니다.